Загрузка...
26.03.2024
9 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead от 25 марта 2024 г.

Изменения законодательства. Посуточная аренда жилых помещений

Опубликован закон, регулирующий краткосрочный наём жилья

Изменения в Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) предусматривают право собственников жилых помещений предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащие им помещения на любом законном основании, в том числе на основании договора краткосрочного найма или аренды.

Реализация указанного права возможна при условии соблюдения:

  • прав и законных интересов соседей;

  • правил пользования жилыми помещениями;

  • правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;

  • требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

  • требований к предоставлению коммунальных услуг, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми бытовыми коммунальными отходами.

В случае, если предоставления жилого помещения нарушает жилищные права соседей, они вправе обратиться за их защитой в суд.

В финальную редакцию законопроекта не попало предложение о необходимости получения согласия 2/3 собственников жилых помещений на сдачу квартир в аренду. Подробнее мы писали об этом и других предложения в выпуске «Недвижимость и строительство: Mustread» от 13 ноября 2023 г.

Закон вступит в силу 3 апреля 2024 г.

Рекомендации

Итоговая версия закона позволяет предположить, что самым существенным препятствием для сдачи жилых помещений в наём или аренду может быть отсутствие приборов учета энергетических ресурсов. Это требование сформулировано в законе наиболее конкретно. Во всех остальных случаях суды будут решать споры, исходя из имеющихся доказательств и фактических обстоятельств дела.

Однако реальную картину сможет отразить лишь будущая судебная практика.


Федеральный закон от 23 марта 2024 г. № 55-ФЗ «О внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации»


Изменения законодательства. Временные послабления для застройщиков по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ)

Вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 (Постановление № 326), устанавливающее послабления для застройщиков по ДДУ. Оно действует с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г.

Содержание временных правил во многом схоже с правилами, предусмотренными, последней редакцией Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 г. № 479, также устанавливавшего ограничение ответственности застройщиков на период с 29 марта 2022 г. по 30 сентября 2023 г.

Постановление № 326 предусматривает, что в период с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г.:

  • не начисляются неустойка за просрочку передачи объектов ДДУ застройщиком, а также неустойка за просрочку внесения платежа по ДДУ дольщиком;

  • не начисляются неустойки и финансовые санкции, положенные дольщикам по законодательству о защите прав потребителей;

  • не начисляются проценты за пользование денежными средствами, которые подлежат уплате дольщику при его отказе от ДДУ, а также проценты за просрочку возврата денежных средств дольщику при расторжении ДДУ дольщиком (такие проценты не выплачиваются, если в ДДУ используется эскроу-счет и договор был расторгнут до передачи дольщику объекта ДДУ).

Более того, послабления охватывают санкции за уже наступивший период. С 1 июля 2023 г. по 31 декабря 2024 г. неустойки и проценты, указанные выше, (в той части, в какой Постановление № 326 допускает их начисление), исчисляются исходя из ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей в соответствующий период, но не более ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (7,5%, годовых).

Также при определении размера убытков по ДДУ (в их состав может входить, например, плата за наём квартиры в период просрочки передачи объекта ДДУ) не учитываются убытки, причиненные застройщиком дольщику в период с 22 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г.

Застройщикам на срок по 31 декабря 2024 г. предоставляется отсрочка по уплате неустоек, убытков и иных финансовых санкций, которые были предъявлены к исполнению до 22 марта 2024 г.

Временные правила применяются как к новым ДДУ, так и к уже заключенным ДДУ.

Напоминаем, что в период по 31 декабря 2024 г. действуют еще и временные правила передачи объектов ДДУ, также предоставляющие преимущества для застройщиков. Ранее мы писали о них ранее в одном из предыдущих выпусков мастрида.

Рекомендации

Рекомендуем учесть указанные временные правила при определении объема требований к застройщикам.


Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Планируемые изменения законодательства. Акты передачи по ДДУ

В Госдуму внесён законопроект об уточнении порядка передачи объекта ДДУ

Изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗФедеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
 направлены на законодательное закрепление минимально необходимых сведений, которые должны содержаться в передаточном акте (или ином документе о передаче) объекта ДДУ.

Новеллы предусматривают обязательное включение в акт приема-передачи следующих сведений:

  • даты передачи объекта;

  • основных проектных и фактических характеристик объекта долевого строительства (включая основные размеры, общие площади жилого и нежилого помещения и другие параметры);

  • перечня необходимого комплекта ключей;

  • перечня документов необходимых для эксплуатации объекта (включая паспорта и иные документы на приборы учета, документы на иные технические устройства, свидетельства о проверке технических устройств);

  • параметров отклонения объекта ДДУ от требований технических регламентов или проектной документации (если такие отклонения имеются).

Законопроект предусматривает возможность включить в передаточный акт и иную информацию по усмотрению сторон. Отказ одной стороны от включения информации в передаточный акт, предложенной другой стороной, не допускается.

Проект закона также содержит обязанность застройщика по требованию участника долевого строительства включать в передаточный акт информацию о несоответствии объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Боле того, предполагается, что в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта, стороны подписывают акт об отказе с указанием причин отказа.

Также законопроект устанавливает правила уведомления застройщиком участки долевого строительства о подписании одностороннего акта или иного документа о передаче объекта. Такое уведомление должно быть вручено дольщику лично под расписку или направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Планируется, что изменения вступят в силу 1 июня 2024 г.

Рекомендации

Законопроект разработан для большей регламентации процедуры составления передаточных актов по ДДУ. На наш взгляд, в случае принятия закона на основании этого законопроекта, доказательная сила передаточных актов в суде снизится, поскольку любая из сторон обязана будет подписываться под документом, с которым она может быть не согласна – законопроект предусматривает, что сторона не может отказаться от включения в передаточный акт информации, предложенной другой стороной. Также существенно вырастет объем текста передаточных актов.


Законопроект № 574624-8 «О внесении изменений в статью 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Изменения законодательства. Подтверждение пригодности новых строительных материалов и технологий в 2024 году

Опубликован и вступил в силу приказ Минстроя России о порядке подтверждения пригодности новых строительных материалов, конструкций, технологий (продукция)

Документ устанавливает, что в 2024 году пригодность для применения в строительстве новой продукции, применение которой в строительстве не регламентировано действующими строительными нормами и правилами, национальными стандартами и другими нормативными документами, может подтверждаться техническим свидетельством федерального автономного учреждения «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве», а не техническим свидетельством Минстроя РФ.

Напомним, что техническое свидетельство разрешает применение продукции в строительстве на территории Российской Федерации.

Документ вступил в силу 25 марта 2024 г. и будет действовать до конца 2024 г.

Рекомендации

Представителям строительной отрасли рекомендуем обратить внимание на комментируемый документ и использовать его положения в своей деятельности.


Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 8 февраля 2024 г. № 80/пр «Об установлении в 2024 году возможности подтверждения пригодности для применения в строительстве новых материалов, изделий, конструкций и технологий, применение которых в строительстве не регламентировано действующими строительными нормами и правилами, национальными стандартами и другими нормативными документами, техническим свидетельством подведомственного Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации федерального автономного учреждения»

Судебная практика. Самовольное строительство

Верховный Суд РФ (ВС РФ) подтвердил свою позицию о неприменении срока исковой давности к самовольным постройкам, угрожающим жизни и здоровью (дело № А40-282439/2019 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы (ДГИ Москвы) к ЗАО «Каширский двор»)

Между ДГИ Москвы и ЗАО «Каширский двор» (Ответчик) был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации рынка строительных и хозяйственных материалов, проектирования и строительства торгово-складского комплекса.

Правительство Москвы и ДГИ Москвы (Истцы) обратились в суд с требованием сносе нескольких самовольных построек. Истцы заявляли, что на земельном участке выявлено в том числе самовольное возведение трёх объектов капитального строительства. Арбитражный суд города Москвы установил, что они были возведены в отсутствие разрешительной документации с нарушением требований строительных норм и правил и создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В связи с изложенным суд не применил исковую давность к требованию о сносе трёх указанных зданий и обязал ответчика снести здания в месячный срок. Возможность приведения зданий в соответствие с требованиями решением не предусматривалось.

За период с момента вынесения решения суда до начала рассмотрения дела в апелляции Ответчик произвел устранение нарушений, которые, как было указано в заключении экспертизы, создавали угрозу жизни и здоровья граждан. В рамках апелляционного производства по ходатайству Ответчика была назначена дополнительная судебная экспертиза, по результатам которой было установлено соответствие самовольных построек градостроительным и строительным нормам и правилам.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с тем, что с учетом устранения Ответчиком угрозы жизни и здоровью исковая давность к требованию о сносе применяется.

ВС РФ напротив указал, что у судов апелляционной и кассационной инстанции не было оснований сомневаться в выводах первоначальной экспертизы – выводы первоначальной экспертизы не были опровергнуты, и соответственно они не могли быть нивелированы проведением дополнительной экспертизы.

Таким образом, ВС РФ подтвердил позицию о том, что на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяетсяАбз. 4 п. 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
.

Рекомендации

Полагаем, что указанное определение может быть использовано органами власти для обоснования довода о невозможности устранения угрозы жизни и здоровью граждан в тех случаях, когда она была установлена судом. Мы не исключаем, что исход дела мог бы быть иным, если бы эксперт, проводивший первоначальную экспертизу, сделал вывод о возможности приведения зданий в соответствие несмотря на создание ими угрозы жизни и здоровью граждан.

С учетом изложенного мы можем рекомендовать ответчикам по искам о сносе настаивать на включении в список вопросов для эксперта вопроса о допустимости приведения самовольной постройки в соответствие.

Напомним, что при возможности приведения самовольной постройки в соответствие суд первой инстанции должен предусмотреть в решении два способа его исполнения: путем сноса самовольной постройки или путем ее приведения в соответствие (п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.). Соответственно, когда возможность привести самовольную постройку в соответствие с требованиями действительно есть, ответчик может привести ее в соответствие, правомерно исполняя решение суда, а не выполняя новые работы без разрешения.


Определение Верховного Суда РФ от 18 марта 2024 г. № 305-ЭС23-21208 по делу № А40-282439/2019

Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

27.02.2024

Новости недвижимости и строительства: высотность застройки в Москве, решения Росреестра, КРТ, ЕГРН

В этом выпуске Наталья Стенина - партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», расскажет о главных новостях недвижимости и строительства.

Смотреть

21.05.2024

ВС разъяснил особенности установления публичного сервитута в границах особо ценных сельхозугодий

В частности, он указал, что при оспаривании доводов о безальтернативности избранного маршрута прокладки газопровода суд ...

14.05.2024

Новости недвижимости: историко-культурная экспертиза, объекты капитального строительства, Росреестр

В этом выпуске Наталья Стенина - партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», расскажет...

13.05.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 13 мая 2024 г.

Главные новости: Правительство РФ утвердило Положение о государственной историко-культурной экспертизе Вступили...

07.05.2024

Внимание: лес!

Приобретению земельного участка в собственность в большинстве случаев сопутствует множество рисков, в том числе риск последующего...