В большинство договоров аренды недвижимости сегодня часто включается условие об обеспечительном платеже — действенный инструмент гарантии исполнения денежных обязательств арендатора, позволяющий арендодателю оперативно получать удовлетворение возникающих финансовых требований к арендатору. Свобода в выборе норм об обеспечительном платеже требует от участников оборота внимательного и взвешенного подхода к согласованию всех аспектов его использования с целью избежать серьезных рисков и длительных судебных споров.
Вместе с тем эффективность такого инструмента напрямую зависит от качества юридической проработки условий договора и строгого соблюдения сторонами установленных в договоре процедур.
Чаще всего обеспечительный платеж в договорах аренды обеспечивает обязательства арендатора по внесению арендной платы, неустоек, а также возможного ущерба, причиненного объекту аренды. Ввиду высокой диспозитивности стороны могут определять обеспечиваемые обязательства по своему усмотрению достаточно свободно.
Нередко в договорах можно встретить условие о том, что обеспечительный платеж покрывает любые денежные требования арендодателя к арендатору, связанные арендой (ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ).
Обеспечительный платеж обладает рядом специфических черт, отличающих его от иных правовых конструкций:
-
по общему правилу не является предоплатой за аренду, а предназначен для покрытия иных возможных обязательств арендатора, которые могут и не возникнуть.
-
от задатка (ст. 381 ГК РФ) его отличает отсутствие обоюдной штрафной функции. Обеспечительный платеж обеспечивает обязательства лишь одной стороны — арендатора. Удержания из него производятся в размере конкретной образовавшейся задолженности, а не в полной сумме перечисленного платежа, как это предусмотрено для задатка (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А56-57255/2020).
-
при залоге предмет залога остается в собственности залогодателя, и требования залогодержателя удовлетворяются, как правило, из его стоимости. Обеспечительный же платеж изначально поступает в собственность кредитора.
Полная версия статьи доступна для подписчиков журнала «ЭЖ-Юрист».
