Загрузка...
21.08.2023
10 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead за 8 – 21 августа 2023 г.

Изменения законодательства. Саморегулируемые организации (СРО) в строительстве 

Предельный размер обязательств на первом уровне ответственности строительной СРО увеличен с 15 августа 2023 года

Действующие положения ГрК РФ устанавливают, что строительные организации, являющиеся членами строительных СРО, должны внести определённый взнос в компенсационный фонд СРО, чтобы получить допуск к строительным работам.

Размер взноса определяет общую стоимость работ по одному договору, к которым может быть допущена строительная организация (уровень ответственности). Всего ГрК РФ предусматривает 6 уровней ответственности.

Изменения затронули первый уровень ответственности, ранее позволявший строительным организациям, которые внесли в компенсационный фонд не менее 100 000 рублей, но не более 500 000 рублей, осуществлять строительные работы, стоимость которых по одному договору не превышала 60 миллионов рублей. Теперь максимальная стоимость работ, к которым может быть допущена такая строительная организация, увеличилась и составляет 90 миллионов рублей.

Аналогичные изменения затронут строительные организации, пользующихся конкурентными способами заключения договоров (торги, аукционы, запросы котировок/предложений): строительная организация, которая сделала взнос в пределах от 200 000 рублей до 2,5 миллионов рублей (первый уровень ответственности для отношений, связанных с конкурентными способами заключения договоров) сможет заключать соответствующие договоры на сумму до 90 миллионов рублей.

Закон вступил в силу 15 августа 2023 г.

Рекомендации

Указанные изменения вызваны экономическими факторами, увеличивающими стоимость строительных работ. Предполагается, что изменения положительно скажутся на работе строительных компаний первого уровня ответственности, которые смогут осуществлять привычные строительные работы, не увеличивая минимальную сумму взноса в компенсационные фонды.


Федеральный закон от 04 августа 2023 № 435-ФЗ «О внесении изменений в статью 55-16 Градостроительного кодекса Российской Федерации»


Разъяснения законодательства. Государственная экспертиза объектов капитального строительства (ОКС) 

Московские застройщики смогут выбирать организацию для проведения государственной экспертизы проектной документации

Федеральным законом от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗФедеральный закон от 4 августа 2023 г. № 438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 внесены изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», коснувшиеся условий проведения государственной экспертизы объектов капитального строительства (ОКС) на территории Москвы.

Комментируя новеллы, Главгосэкспертиза разъяснила, что застройщики вправе обращаться с заявлениями о проведении государственной экспертизы не только в Главгосэкспертизу (и подведомственные ей учреждения), но и в компетентный орган исполнительной власти субъекта — Мосгорэкспертизу.

Право выбрать экспертное учреждение появляется у застройщика в случае, если объект:

  • будет находиться (находится) на территории Москвы;
  • возводится (реконструируется) без привлечения средств федерального бюджета;
  • не относится к объектам обороны и безопасности, другим объектам, сведения о которых составляют государственную тайну, а также к объектам федеральных ядерных организаций.

Изменения действуют с 4 августа 2023 г.

Рекомендации

Изменения должны сделать более удобным обращение в строительные экспертные учреждения для московских застройщиков.


Источник


Изменения законодательства. Аренда и безвозмездное пользование публичными земельными участками 

Вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), касающиеся аренды и безвозмездного пользования публичными земельными участками

Изменения в ЗК РФ, которые затронут права и обязанности арендаторов и безвозмездных пользователей публичных земельных участков, включают следующие (такие изменения носят, в основном, уточняющий характер):

  • если публичный земельный участок предоставлен в пользование арендатору расположенного на нем здания, находящегося в публичной собственности, то любые действия по его разделению запрещены; исключение составляют случаи, когда необходимо на его основе образовать новый земельный участок для целей его последующего изъятия для госнужд;
  • в случае если арендатор здания в публичной собственности арендует и земельный участок, расположенный под таким зданием, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка возможна лишь с согласия арендодателя (публичного собственника) и лишь в случае одновременной передачи прав и обязанностей по договору аренды соответствующего здания и сооружения;
  • запрещается передача права аренды публичного участка в залог или внесение такого права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо паевого взноса в производственный кооператив; ранее закон такие сделки не запрещал;
  • в случае аренды здания или сооружения, находящихся в публичной собственности, договор аренды земельного участка, на которых они расположены, будет заключаться на тот же срок;
  • земельные участки, находящиеся в публичной собственности и ограниченные в обороте (например, в пределах особо охраняемых природных территорий), могут быть переданы в безвозмездное пользование религиозным и некоммерческим организациям, владеющим ОКС на таких земельных участках;
  • публичные земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование гражданам определенных профессий для индивидуального строительства или ведения личного подсобного хозяйства в случае, если такие граждане состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с законом субъекта РФ, и у них отсутствует право собственности на иные земельные участки, предоставленные для аналогичных целей. Перечень профессий, носители которых вправе получать земельные участки, будет устанавливаться законами субъектов РФ.

Закон вступил в силу 15 августа 2023 г.

Рекомендации

Принятый закон корректирует реализацию принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нём зданий, строений, сооружений. Изменения направлены главным образом на ограничение оборотоспособности права аренды публичных земельных участков и сокращение возможностей для коммерческого использования такого права.

Предоставление земельных участков представителям определенных профессий должно помочь субъектам РФ привлекать представителей тех профессий, которые востребованы в конкретном субъекте (например, врачей, учителей и т.д.), и снижать отток местного населения.


Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 492-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации»


Изменения законодательства. Строительство 

Определен перечень работ, разрешенных на территории выявленных объектов культурного наследия (ОКН)

4 августа 2023 г. опубликован Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 472-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Изменениями установлено, что на территорию выявленного ОКН, не являющегося достопримечательным местом, распространяются требования к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, к которым относятся, например:

  • запрет строительства ОКС и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих ОКС;
  • запрет проведения каких-либо земельных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению выявленного ОКН;
  • возможность ведения хозяйственной деятельности на территории выявленного ОКН, не противоречащей требованиям об обеспечении сохранности такого объекта.

Закон позволяет осуществлять деятельность на территории выявленного ОКН – достопримечательного места, связанную с:

  • проведением работ по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места;
  • проведением работ, направленных на обеспечение сохранности историко-градостроительной или природной среды выявленного ОКН - достопримечательного места;
  • проведением текущего ремонта, капитального ремонта и реконструкции ОКН без увеличения их объемно-пространственных характеристик;
  • строительством ОКС в целях воссоздания утраченной градостроительной среды или в рамках применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН, а также осуществлением иных работ, которые соответствуют требованиям к земельным участкам, на которых расположены выявленные ОКН, если эти требования были установлены после включения выявленного ОКН в соответствующий перечень.

Также законом вводится запрет на снос объекта, обладающего признаками ОКН, и расширяется перечень объектов историко-культурной экспертизы.

Документ вступает в силу с 15 апреля 2024 г.

Рекомендации

Законодатель приравнивает меры по охране выявленных ОКН к мерам по охране уже существующих ОКН, внесённых в соответствующий реестр. Если на территории выявленных ОКН проводятся хозяйственные, строительные, мелиоративные работы, значит, на земельном участке, на территории ОКН и на земельном участке, прилегающем к территории ОКН, должны быть приняты меры по сохранности ОКН.

Кроме того, запрещено сносить те объекты, которые обладают признаками ОКН, однако в их отношении не подано заявление о включении в реестр ОКН, то есть не относящиеся в выявленным ОКН. Ранее в законе отсутствовал запрет на снос таких объектов.

Таким образом, со вступлением поправок в силу застройщикам необходимо будет анализировать, обладает ли тот или иной объект, который планируется снести, признаками ОКН.

Представителям строительной отрасли, работающими с ОКН, рекомендуем ознакомится с полным текстом закона и содержащимися в нём ограничениями, чтобы заранее быть готовым к новым требованиям законодательства.


Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 472-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  

Судебная практика. Взыскание убытков в результате приостановки регистрационных действий 

Верховный Суд РФ разобрался в споре о последствиях длительной регистрации права собственности

(дело № А40-180355/2021 по иску ООО «Голд Тайм» к АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности»)

Истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика убытков и процентов за пользование денежными средствами.

Как установлено судами, между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность истца недвижимое имущество, а истец - принять и оплатить недвижимость.

Чтобы подать заявление на государственную регистрацию прав, истец выдал доверенность на представителя ответчика. Однако после подачи заявления Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию права в связи с получением письма от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы о нецелевом использовании земельного участка.

Истец полностью оплатил приобретенную недвижимость еще 1 сентября 2020 г., однако регистрация его права произошла только 7 апреля 2021 г., а акт приёма-передачи был подписан 9 апреля 2021 года. Ссылаясь на это, истец потребовал возмещения убытков, понесённых по день фактической передачи недвижимости, поскольку в этот период ответчик сдавал недвижимое имущество в аренду и получал арендную плату, а за приостановление регистрационных действий отвечает ответчик (поскольку именно он занимался государственной регистрацией перехода права на основании доверенности, выданной истцом).

Суды трёх инстанций частично удовлетворили иск, однако с ними не согласился Верховный Суд. Высшая судебная инстанция указала, что ответственность за выполнение регистрационных действий не может быть возложена только на ответчика, поскольку в соответствии с законом она лежит на обеих сторонах сделки, а при определении размера убытков необходимо учитывать фактически понесённые ответчиком расходы на содержание недвижимого имущества.

Рекомендации

Согласно позиции Верховного Суда, обязанность осуществлять регистрационные действия императивно возложена на обе стороны договора. Возложение этой обязанности только на одну из сторон не позволит полностью сделать её ответственной в случае приостановления государственной регистрации или отказа в ней. Стороне сделки, заинтересованной в скорейшем прохождении регистрационных процедур, необходимо контролировать проведение этой процедуры, а в случае необходимости самостоятельно обжаловать решения регистрирующего органа.


Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2023 г. № 305-ЭС23-2969 по делу № А40-180355/2021


Судебная практика. Плата за односторонний отказ от договора аренды 

АС Московского округа запретил снижать установленную договором плату за односторонний отказ от договора аренды 

(Дело № А40-179050/2022 по иску ИП Гиллерович С.В. к АО «Хайтджинро-Русь Фуд Ко.»)

Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатор имеет право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора с уплатой арендодателю штрафа за досрочное расторжение в размере суммы арендных платежей за оставшийся срок до окончания действия договора.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, взыскав плату за отказ от договора в полном размере, но апелляция не поддержала это решение и отказала в удовлетворении исковых требований, применив ст. 333 ГК РФ к плате за отказ договора.

Кассация не согласилась с выводами апелляции и, поддержав выводы суда первой инстанции, сославшейся на принцип свободы договора и практику Верховного Суда РФ, отменила апелляционное определение.

Рекомендации

Споры о применении договорного условия о плате за односторонний отказ от договора распространены на практике. Судебная практика по этому вопросу уже сформирована и исходит из того, что подобное положение договора соответствует законодательству, а снижать плату за отказ от договора (в качестве неустойки) нельзя.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2023 г. № Ф05-18472/2023 по делу № А40-179050/2022


Судебная практика. Сведения Единого государственного реестра недвижимости 

Кассация отправила на новое рассмотрение дело, в котором с реестрового собственника недвижимости взыскали арендную плату за публичный земельный участок

(Дело № А40-210589/22 по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ООО «РС-Инвест»)

ДГИ Москвы (арендодатель) обратился в суд с иском к компании с требованием о взыскании суммы долга и пени по договору аренды.

Согласно выписке из ЕГРН, с 20 октября 2011 г. компания является собственником недвижимой вещи (здания), земельный участок под которым передан компании в аренду. За период с 1 апреля 2021 г. по 31 декабря 2021 г. компания не вносила арендную плату, что послужило основанием для подачи искового заявления.

Решением суда первой инстанции, поддержанным в апелляции, исковые требования ДГИ Москвы удовлетворены.

Кассация не согласилась с выводами нижестоящих судов, указав, что в соответствии с вступившим в законную силу решением Хамовнического районного суда г. Москвы по делу № 2-375/2019 прекращено право собственности компании на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке и признано право собственности на них Маркус Ларисы Ивановны.

Несмотря на то, что в качестве правообладателя недвижимости в реестре по-прежнему значилась компания, она тем не менее фактически не использовала земельный участок под указанными объектами недвижимости, поскольку ее право на последние было прекращено в судебном порядке. Поэтому компания не могла быть обязана вносить арендную плату за участок в спорный период.

АС Московского округа также указал, что при новом рассмотрении судам следует дать оценку представленному решению Хамовнического районного суда г. Москвы, исследовать и установить обстоятельства, относительно того, в чьей сфере контроля находится вопрос об осуществлении регистрации права собственности.

Рекомендации

Доказывая наличие или отсутствие права собственности на объект недвижимого имущества не всегда стоит полагаться на данные ЕГРН. Так, законная сила судебного решения, определившего действительного правообладателя земельного участка, имеет приоритет перед публичной достоверностью Единого государственного реестра недвижимости.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2023 г. № Ф05-18576/2023 по делу № А40-210589/2022


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

17.05.2023

Интервью с Натальей Стениной - руководителем практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»

Интервью с Натальей Стениной - руководителем практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп»

Смотреть

18.11.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 18 ноября 2024 г.

Главные новости: Конституционный Суд РФ защитил граждан от штрафа за неиспользование земельного участка для индивидуального...

12.11.2024

ВС защитил право собственника участка, выделенного за счет земель Сочинского национального парка

15 октября Верховный Суд вынес Определение № 18-КГ24-95-К4, которым выявил множество ошибок нижестоящих инстанций при рассмотрении...

12.11.2024

Приземленная недвижимость

Для пополнения казны государство намерено принудить застройщиков регистрировать сданные дома и помещения. Сегодня в ...

11.11.2024

Охрана объектов культурного наследия: практика 2024 года

Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Санкт-Петербургского офиса «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева...