Загрузка...
07.11.2023
10 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead за 16 октября – 7 ноября 2023 г.

Изменения законодательства. Регистрация прав

Опубликован закон об особенностях регистрации прав на отдельные объекты недвижимости

2 ноября 2023 г. опубликован закон об особенностях регистрации прав на объекты недвижимого имущества, сведения о которых составляют государственную тайну.

Закон создаёт два типа засекреченных недвижимых вещей, которые условно можно назвать:

  • «секретные» недвижимые вещи;

  • «сверхсекретные» недвижимые вещи.

К первому типу относятся:

  • объекты недвижимости, для регистрации права собственности на которые предоставляются документы, содержащие государственную тайну;

  • объекты недвижимости, если внесение сведений в ЕГРН о характеристиках таких объектов (назначение, вид разрешенного использования, местоположение, площадь, протяженность и т.д.), а также о лице, которому они предоставлены, могут привести к разглашению государственной тайны.

В отношении «секретных» недвижимых вещей государственной регистрации подлежит только право собственности Российской Федерации (иного публично-правового образования).

Ко второму типу относятся объекты недвижимости (за исключением земельных участков), находящиеся в государственной собственности, которые будут определены Правительством РФ. В отличие от «секретных» объектов недвижимости, сведения о «сверхсекретных» недвижимых вещах вообще не подлежат государственной регистрации, государственный кадастровый учёт в их отношении не осуществляется. Право собственности РФ на такие объекты считается возникшим в силу федерального закона.

Кроме того, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию «сверхсекретных» объектов недвижимости не потребуется предоставлять технический план объекта капитального строительства (ОКС). При подаче заявления о выдаче разрешения на ввод «сверхсекретного» ОКС в эксплуатацию не потребуется указывать целый ряд сведений, закреплённых в части 3.6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

В обоих случаях сведения об ограничении права собственности также не подлежат государственной регистрации. Таким образом, договор аренды, заключённый как на срок до 1 года, так и на более длительный срок, считается заключённым с момента его подписания. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления (а для «секретных» объектов также право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право безвозмездного пользования земельным участком) возникают с момента передачи соответствующего имущества.

На Правительство РФ возложена обязанность разработки нормативного документа, определяющего особенности подготовки межевого плана, технического плана, акта обследования, а также перечень сведений, содержащихся в таких документах, в отношении «секретных» объектов недвижимости.

Рекомендации

Положения закона представляются неоднозначными в контексте общего правила, предусмотренного в статье 131 ГК РФ и закрепляющего в качестве основания возникновения права собственности и других вещных прав их государственную регистрацию.

Вместе с тем, не исключено, что некоторые недвижимые вещи, к которым относятся поправки, относятся к объектам, изъятым из оборота, в связи с чем государственная регистрация прав на них не имеет практического значения.

Закон продолжает общую тенденцию ограничения доступа к сведениям о зарегистрированных правах.

Федеральный закон от 2 ноября 2023 г. № 509-ФЗ «Об особенностях оформления прав на отдельные виды объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Изменения законодательства. Приватизация линейных объектов

Вступили в силу изменения в области приватизации сетей газораспределения и газопотребления

23 октября 2023 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 345-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Изменения позволяют приватизировать сети газораспределения, сети газопотребления и объекты таких сетей. Особенностью такой приватизации является необходимость соблюдения обязательств по эксплуатации, которые вносятся в ЕГРН в виде записи об обременении объекта недвижимости эксплуатационными обязательствами. Такие сведения вносятся одновременно с государственной регистрации перехода права собственности.

Эксплуатационные обязательства являются существенными условиями приватизации (купли-продажи) таких объектов. Закон предусматривает, что отсутствие этого условия в договоре влечёт его ничтожность.

Эксплуатационные обязательства в отношении объектов газоснабжения представляют собой обязанность собственника такого объекта:

  • использовать его в целях оказания услуг по транспортировке и подаче газа потребителям;

  • осуществлять технологическое присоединение газоиспользующего оборудования и ОКС к газораспределительным сетям;

  • осуществлять их реконструкцию;

  • обеспечение развития газораспределительной системы и безопасной эксплуатации объектов газоснабжения.

Эксплуатационные обязательства сохраняются в случае перехода права собственности на объект газоснабжения другому лицу.

Существенное нарушение эксплуатационных обязательств является основанием для обращения государственного органа в суд с иском о принудительном выкупе объекта газоснабжения.

Закон наделяет преимущественным правом покупки объекта газоснабжения газораспределительные организации, осуществляющие эксплуатацию приватизируемого объекта на законном основании (договор аренды, договор безвозмездного пользования или иные основания) непрерывно на протяжении двух и более лет. Уступка данного права не допускается.

В случае включения объекта газоснабжения в прогнозные планы (программы) приватизации государственного и муниципального имущества такой объект будет предложен к приватизации лицу, обладающему преимущественным правом покупки. При неиспользовании преимущественного права покупки объекта газоснабжения, приватизация объекта будет осуществляться путем проведения конкурса. Таким образом, по результатам конкурса лицо, эксплуатирующее объект газоснабжения, может быть лишено права пользования им.

Рекомендации

Газораспределительным организациям рекомендуется обратить внимание на указанный законопроект и рассмотреть возможность использовать предоставленное им преимущественное право.

Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 345-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Изменения законодательства. Документация по планировке территории (ПТ)

Вступили в силу изменения, расширяющие особенности подготовки и утверждения документации по ПТ и внесения в неё изменений

Изменения затрагивают постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2022 г. № 575 «Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию»
 (Постановление № 575), устанавливающее особенности подготовки и согласования градостроительной документации.

Изменения распространяются на случаи, когда одновременно существуют следующие условия:

  • документация по ПТ и/или изменения в документацию по ПТ подготовлены без соответствующих решений об их подготовке;

  • такие изменения подлежат утверждению органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления;

  • указанные изменения подготовлены до дня вступления силу порядков подготовки и утверждения проектов ПТ, устанавливаемых Правительством РФ в соответствии с частями 8.1 (порядок подготовки и утверждения проекта ПТ в отношении территории исторических поселений федерального и регионального значения) и 18 (порядок подготовки документации по ПТ, подготовка которой осуществляется на основании решений органов государственной власти или органов местного самоуправления, а также порядок принятия решения об утверждении документации по ПТ, порядок отмены такой документации) статьи 45 ГрК РФ.

Если документация по ПТ отвечает всем вышеуказанным критериям, то в период до 1 января 2024 г. её подготовка и утверждение, внесение в неё изменений осуществляется в порядке, установленном законами субъекта РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Рекомендации

Застройщикам рекомендуется обратить внимание на комментируемые изменения в целях своевременного согласования документации по ПТ и внесения изменений в такую документацию в компетентных органах с использованием применимых правовых норм.

Постановление Правительства РФ от 14 октября 2023 г. № 1707 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575»

Планируемые изменения законодательства. Архитектурно-градостроительный облик ОКС

Минстрой подготовил проект изменений, определяющих случай, когда согласование архитектурно-градостроительного облика ОКС не требуется

Проект изменений в Постановление № 575 размещён на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Изменения дополняют Постановление № 575 новым положением, согласно которому застройщик освобождается от обязанности согласовывать архитектурно-градостроительный облик ОКС, если для подготовки проектной документации такого объекта использована информация из градостроительного плана земельного участка, выданного до 1 сентября 2023 г. и не ранее чем за 3 года до дня предоставления заявления на получение разрешения на строительство.

В силу пункта 4 (в который вносятся вышеуказанные изменения) Постановления № 575 указанные изменения в случае их принятия будут действовать до 1 января 2024 г.

Публичные обсуждения комментируемого проекта продлятся до 13 ноября 2023 г.

Рекомендации

Указанные изменения облегчат некоторым застройщикам прохождение процедуры получения разрешения на строительство ОКС в части уменьшения количества необходимых документов. Однако с учётом срока действия изменяемого пункта Постановления № 575 у застройщиков будет не так много времени для того, чтобы воспользоваться послаблением. В связи с этим, рекомендуем внимательно следить за ходом обсуждения и принятия изменений, чтобы успеть воспользоваться предоставленным правом.

Проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. № 575.

Планируемые изменения законодательства. Купля-продажа недвижимых вещей

В Госдуму внесли законопроект, распространяющий правила о публичной оферте на договоры долевого строительства недвижимых вещей

Законопроект вносит изменения в статью 494 ГК РФ и устанавливает, что любая информация, распространяемая застройщиком в целях привлечения денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, признается публичной офертой.

Публичная оферта обязывает продавца (исполнителя) заключить договор с любым обратившимся лицом в отношении товаров (или услуг), о которых говорится в рекламе или ином публичном предложении, адресованному неопределённому кругу лиц.

По мысли инициаторов законопроекта, указанные изменения исключат ситуации, когда вопреки рекламной информации застройщик не осуществляет своих обязанностей. Например, не строит школы, детские сады и другие социальные объекты.

Рекомендации

Комментируемая законодательная инициатива – это очередная попытка депутатов ужесточить требования к застройщикам при реализации проектов.

Так, например, в выпуске Mustread: Недвижимость и строительство от 18 сентября 2023 г. мы писали о законодательной инициативе, наделяющей органы местного самоуправления правом запрещать выдавать разрешения на строительства ОКС в случае угрозы доступа населения к социальным объектам и угрозы ухудшения качества жизни людей, проживающих на территории муниципального образования; а в выпуске Mustread: Недвижимость и строительство от 24 июля 2023 г. мы рассказывали о законопроекте, обязывающем застройщиков, реализующих комплексное развитие территорий, сдавать объекты социальной инфраструктуры не позже сдачи жилых объектов.

Рассматриваемая инициатива призвана заставить застройщиков переносить свои рекламные обещания в проектную декларацию и договоры с дольщиками. В пояснительной записке депутаты приводят в пример судебное дело, в котором застройщик обещал оборудовать дом IP-домофонами, зонами отдыха барбекю, а также Wi-Fi во дворе, однако не выполнил свои обещания. Для застройщика это обернулось лишь привлечением к административной ответственности за нарушение законодательства о рекламе.

При этом в законопроекте не предлагается новых мер ответственности застройщика на случай, если рекламные обещания были все же им нарушены.

Проект Федерального закона № 459956-8 «О внесении изменений в статью 494 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»

Судебная практика. Арендная плата

Верховный Суд РФ указал на неправомерность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке ввиду изменения налогового режима арендодателя (дело № А01-525/2021 по заявлению МУП «Майкопские тепловые сети»)

Между МУП «Майкопские тепловые сети» (Предприятие, арендодатель) и АО «Автономная теплоэнергетическая компания» (Общество, арендатор) по результатам открытого конкурса 22 ноября 2010 г. был заключён договор аренды объектов теплоэнергетического комплекса сроком на 15 лет.

По условиям договора размер арендной платы был рассчитан с учётом НДС. С 2018 года Предприятие применяет упрощённую систему налогообложения, то есть не осуществляет уплату НДС. На этом основании Общество обратилось к Предприятию с предложением о внесении изменений в договор аренды в части исключения из размера арендных платежей суммы НДС. Предприятие отказало во внесении изменений.

Общество всё равно уменьшило размер ежемесячных платежей на сумму НДС, что послужило основанием для обращения Предприятия в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд Республики Адыгея отказал в удовлетворении иска Предприятия о взыскании задолженности по договору аренды, а также пеней и процентов за пользование чужими денежными средствами. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции.

Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих судов и указал следующее.

Предъявляемая к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате арендатором. Публично-правовые отношения по уплате налогов и иных обязательных платежей между Предприятием и государством не предполагают участия в них Общества.

Изменения условия налогообложения, произошедшие в данном деле, имеют только публично-правовое значение и не могут оказывать влияния на гражданско-правовые правоотношения, в том числе не могут повлечь за собой пересмотра условий ранее совершённых сделок.

В то же время возможность изменить договор в одностороннем порядке может быть предусмотрена законом или договором. С учётом того, что спорные правоотношения возникли на основании договора, заключённого по результатам открытого конкурса, пересмотр его цены в сторону уменьшения невозможен, поскольку иное противоречит нормам и принципам защиты конкуренции.

На основании изложенного Верховный Суд отправил дело на новое рассмотрение.

Рекомендации

Сторонам договора аренды следует учитывать, что изменение ставки НДС, а равно переход арендодателя на режим налогообложения, не предполагающий уплаты НДС, не является основанием для изменения условия о размере арендной платы. В связи с этим на этапе переговоров с арендодателем арендаторам нужно предлагать такие формулировки данного условия, которые позволят исключить подобную ситуацию.

Высшая судебная инстанция подчеркнула невозможность произвольного изменения условий договора в одностороннем порядке, указав, что такое право должно быть сформулировано в законе или договоре.

Кроме того, Верховный Суд в рассматриваемом деле напомнил, что пересмотр цены договора, заключённого по результатам конкурентных процедур, в сторону уменьшения невозможен и противоречит законодательству о защите конкуренции.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2023 г. № 308-ЭС23-10824 по делу № А01-525/2021


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

03.10.2023

Новости недвижимости и строительства: краткосрочная аренда, самовольные постройки, росреестр и др.

Наталья Стенина, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», разберет главные новости недвижимости и строительства.

Смотреть

18.04.2024

Конституционный суд защитил потенциальные объекты культурного наследия

Конституционный суд РФ принял Постановление № 17-П от 11.04.2024, которым определено, что суды вправе запрещать снос об...

08.04.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 8 апреля 2024 г.

Главные новости: Изменения в ЖК РФ, изменяющие процедуру перепланировки и изменения назначения помещений Закон ...

05.04.2024

Росреестр разъяснил правовой режим объектов электросетевого хозяйства

Росреестр опубликовал Письмо, направленное на разрешение противоречий по вопросу отнесения объектов электросетевого ...

28.03.2024

Дополняются правила изменения назначения помещений и их перепланировки

1 апреля 2024 г. вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ, уточняющий правила изменения назначения помещений...