Загрузка...
25.07.2023
6 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead за 11–24 июля 2023 г.

Планируемые изменения законодательства. Комплексное развитие территорий (КРТ)

Госдума рассматривает законопроект об обязанности застройщиков строить социальную инфраструктуру одновременно с жильем по договору о КРТ

Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству готовит к первому чтению законопроект, вносящий изменения в ст. 68 Градостроительного кодекса РФ. Эта статья посвящена договору о комплексном развитии территории, который заключается между властями и застройщиком. Последний обычно сносит или реконструирует старую застройку на территории, которая, по мнению властей, используется неэффективно, и застраивает эту территорию новыми объектами (например, жильем).

При этом сроки возведения коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, необходимой для жителей застроенной территории определяются договором о КРТ в зависимости от планов городских властей.

Новелла предусматривает обязанность органа исполнительной власти (или органа местного самоуправления) предоставить застройщику, земельные участки в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и иных объектов капитального строительства, причем срок строительства таких объектов не может превышать сроки строительства жилых помещений, в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Рекомендации

На сегодняшний день обязанность возводить социальную инфраструктуру при возведении жилых помещений законодательно не закреплена на федеральном уровне. Решение этого вопроса регулируется на каждой конкретной территории в рамках договора о КРТ. Как указано в пояснительной записке к законопроекту, зачастую застройщики, возводящие жилые комплексы, откладывают строительство социальной инфраструктуры и сдают школы или детские сады спустя длительное время после сдачи жилых домов.

Законопроект направлен на решение указанной проблемы и должен обязать застройщиков завершать строительство социальных объектов не позднее завершения строительства жилых объектов. Принятие законопроекта может отразиться на деятельности застройщиков: потребовать перераспределения средств, рабочей силы и изменения строительных процессов. В связи с этим рекомендуем следить за процедурой рассмотрения законопроекта, а мы продолжим информировать о важных изменениях

Законопроект № 391467-8 «О внесении изменений в статью 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации» 

Планируемые изменения законодательства. Градостроительная документация

В Госдуму внесен законопроект, возвращающий обязательное проведение публичных слушаний и общественных обсуждений

Напомним, что 14 марта 2022 г. был принят Федеральный закон № 58-ФЗФедеральный закон от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
, который, помимо прочего, предоставил возможность органам государственной власти субъектов РФ не проводить общественные обсуждения или публичные слушания при утверждении и внесении изменений в градостроительную документацию, включая:

  • генеральные планы;

  • правила землепользования и застройки;

  • проекты планировки территории;

  • проекты межевания территории.

Исключить необходимость проведения общественных обсуждений и публичных слушаний могло Правительство РФ или высшее должностное лицо субъекта РФ путем принятия соответствующего нормативно-правового акта. Это регулирование действовало в 2022 г. и затем было продлено на 2023 г.

Новая редакция ст. 7 Федерального закона № 58-ФЗ, предложенная группой депутатов, призвана вернуть обязательные публичные слушания и общественные обсуждения при утверждении/изменении соответствующей градостроительной документации.

Рекомендации

Особенности осуществления градостроительной деятельности, введенные Федеральным законом № 58-ФЗ, привели к тому, что некоторые регионы фактически отменили публичные слушания и общественные обсуждения. В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что такая практика противоречит принципам градостроительной деятельности.

В ходе проведения этих процедур граждане могут высказать свое мнение по вынесенному на рассмотрение проекту, представить какие-либо предложения, замечания к нему, а также проголосовать за или против его принятия/согласования. Такое участие граждан призвано снижать социальную напряженность при разрешении градостроительных конфликтов.

Возвращение обязательных процедур публичных слушаний и общественных обсуждений в то же время может осложнить деятельность девелоперов и застройщиков в тех регионах, в которых эти процедуры фактически перестали проводиться. Девелоперы могут столкнуться с затягиванием процесса строительства, а также с необходимостью пересмотра и изменения будущего проекта в случае отрицательных результатов указанных процедур. В связи с изложенным, представителям строительной отрасли рекомендуется наблюдать за судьбой законопроекта.


Законопроект № 401118-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Налогообложение

Госдума приняла закон о введении НДС на продажу апартаментов

Депутаты Государственной Думы приняли  в третьем чтении поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми услуги застройщика по строительству нежилых помещений для временного проживания (в том числе апартаментов), облагаются налогом на добавленную стоимость.

Новое регулирование распространяется на те нежилые помещения для временного проживания, которые строятся с привлечением средств граждан (то есть в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

При этом поправки не коснутся иных нежилых помещений и машино-мест, входящих в состав многоквартирных жилых домов.

Планируется, что указанные изменения вступят в силу со дня официального опубликования закона. Однако при строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 1 января 2024 г. будут применяться положения Налогового кодекса РФ в прежней редакции.

Рекомендации

НДС на нежилые помещения, предназначенные для временного проживания и строящиеся с привлечением средств участников долевого строительства, был отменён в 2010 году, однако в этом году Правительство РФ намеревается вернуть услуги по строительству таких помещений в перечень объектов налогообложения.

Представителям строительной отрасли рекомендуется ознакомится с текстом поправок, чтобы заранее подготовится к изменениям.


Законопроект № 369931-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации» 

Судебная практика. Залог недвижимого имущества

Верховный Суд РФ отказался применить согласованный сторонами порядок обращения взыскания на предмет залога

В споре, который попал на рассмотрение Верховного Суда РФ, заимодавец, которому не вернули заем в размере 15 млн. рублей, обратился в суд с иском к заёмщику об обращении взыскания на предмет залога (земельный участок и расположенное на нем административное здание).

По условиям договора об ипотеке займодавец (залогодержатель) вправе был обратить взыскание на предмет залога по своему выбору: в судебном или во внесудебном порядке. Согласно договору, обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке могло быть осуществлено путем оставления предмета залога залогодержателем за собой.

Суды трёх инстанций обратили взыскание на заложенное имущество путем его передачи займодавцу по согласованной в договоре ипотеки цене, отклонив ходатайство ответчика – залогодателя об определении рыночной стоимости предмета залога. При этом суды сослались на то, что залогодатель сначала согласился с ценой, установленной в договоре, а затем стал ее оспаривать.

Верховный Суд РФ не согласился с такими выводами нижестоящих инстанций, указав, что в рассматриваемом случае ипотека возникла на основании договора, а права залогодержателя не были удостоверены закладной. В подобной ситуации обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке допустимо только по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке.

Стороны в ходе рассмотрения дела не отрицали, что ими не была соблюдена нотариальная форма соглашения о внесудебном порядке взыскания. В отсутствие нотариального удостоверения условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания являются ничтожными, в связи с чем залогодержатель не мог прибегнуть к такому способу реализации предмета залога как оставление его за собой по исполнительной надписи нотариуса.

Верховный Суд РФ указал, что обращение взыскания на предмет залога в рассматриваемой ситуации должно быть осуществлено по общим правилам гражданского законодательства, то есть путем продажи с публичных торгов, поскольку стороны не установили иной порядок реализации предмета залога в судебном порядке. Следовательно, у судов не имелось оснований для установления иного способа реализации предмета залога.

Рекомендации

В связи с данной позицией Верховного Суда РФ рекомендуем залогодержателям предусматривать допустимые способы обращения взыскания на предмет залога в договоре ипотеки как во внесудебном, так и судебном порядке. Так же рекомендуется рассмотреть возможность использования нотариальной формы договора ипотеки, включающего соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.


Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2023 г. № 305-ЭС23-3388 по делу № А40-275554/2021


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

28.02.2024

Разграничение подсудности при экстерриториальных налоговых проверках. Сергей Пепеляев и Щербак Е.

Интервью главного редактора журнала «Налоговед» Сергея Пепеляева с автором статьи «Разграничение подсудности при экстерриториальных налоговых проверках» Елизаветой Щербак...

Смотреть

08.04.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 8 апреля 2024 г.

Главные новости: Изменения в ЖК РФ, изменяющие процедуру перепланировки и изменения назначения помещений Закон ...

05.04.2024

Росреестр разъяснил правовой режим объектов электросетевого хозяйства

Росреестр опубликовал Письмо, направленное на разрешение противоречий по вопросу отнесения объектов электросетевого ...

28.03.2024

Дополняются правила изменения назначения помещений и их перепланировки

1 апреля 2024 г. вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ, уточняющий правила изменения назначения помещений...

27.03.2024

До 31 декабря 2024 года ограничена ответственность застройщиков по договорам участия в долевом строительстве

Принято Постановления Правительства РФ, которым установлены особенности применения неустойки, иных финансовых санкций и ...