Росреестр проверяет не только договор и доверенности, но и то, насколько соответствуют данные о площади, адресе, кадастровом номере и границах участка сведениям в ЕГРН. Если есть расхождения, регистрацию приостановят, а если не успели устранить причины — ведомство откажет в регистрации и не вернет госпошлину. Для решения отдельных проблем нужно приглашать кадастрового инженера или получать согласия соседей, а иногда и инициировать судебный спор. При этом сроки обжалования сжатые — всего 15 рабочих дней для апелляционной комиссии, и, как правило, это не дает нужного результата. Эффективнее обжаловать решение через суд, но тогда время на это нужно учесть в качестве бизнес-рисков.
В статье рассмотрим, что проверить до подачи документов, и разберем частые основания для приостановления кадастрового учета или регистрации. Вы узнаете, что в документах проверяет Росреестр и как исправить ошибки до того, как они приведут к отказу.
Сведения о границах нужны, чтобы зарегистрировать аренду участка или объекта недвижимости на нем. Если в ЕГРН нет таких сведений, Росреестр приостановит регистрацию договора (п. 21.1, 21.2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о регистрации недвижимости).
Соблюдать требование о границах нужно и когда речь идет об участках, которые образовали до 1 марта 2025 года, — именно тогда соответствующие положения Закона о регистрации недвижимости вступили в силу. Дополнительно к этому, если в ЕГРН нет информации о границах, Росреестр приостановит регистрационные действия в следующих случаях:
Когда суд определяет границы, он изучает документы в определенном порядке (ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости). В первую очередь он рассмотрит документ о праве на участок. Если нет и его — используют документы из государственного фонда данных или картографические материалы. Если архивных документов на землю вообще нет, устанавливают границы, которые существуют на местности 15 и более лет. Например, по межевым знакам, заборам или естественным преградам и природным объектам между участками.
Когда уточнят границы, площадь участка может увеличиться. Но есть лимит: площадь может вырасти максимум на величину предельного минимального размера участка, который установили в регионе. Если этого параметра нет, то площадь может увеличиться не более чем на 10 процентов от исходных сведений в ЕГРН (п. 32 ч. 1 ст. 26 и ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости).
Чтобы обнаружить несоответствия заранее, перед отправкой документов закажите свежую выписку из ЕГРН. Если нашли разночтения, их нужно устранить. Сделать это можно через исправление технической или реестровой ошибки, а если процедура затрагивает интересы соседей или госорганов — через суд (ст. 61 Закона о регистрации недвижимости). Собственник имеет право подать в Росреестр одновременно два заявления: об исправлении технической ошибки и о регистрации договора аренды. Тогда ведомство исправит данные и зарегистрирует договор за один заход.
Если регистратор все же заблокировал процедуру, защитить сделку можно в судебном порядке. Суды удовлетворяют требование, если стороны уже исполняют договор, а мелкие расхождения в ЕГРН не мешают точно идентифицировать объект (определение СКЭС ВС от 30.07.2020 по делу № А40-121542/2019).
Государственный орган или местная администрация не могут изменить вид разрешенного использования участка в реестре без согласия арендатора. По этой причине регистратор не имеет права приостановить регистрацию договора аренды или дополнительного соглашения из-за расхождения данных в документах, если арендодатель самовольно поменял сведения в системе (решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-117075/2024).
Провести кадастровый учет изменений нужно в двух случаях. Первый: после реконструкции объекта. Перед регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды нужно завершить кадастровый учет и ввести объект в эксплуатацию по требованиям ГрК. Второй: после перепланировки объекта. В таком случае нужен технический план с отображением новой арендуемой части помещения. Исключение — если аренда установлена на все здание без индивидуализации части.
Кадастровый учет проводить не нужно, если собственник меняет описание помещений, чтобы привести договор в соответствие с данными ЕГРН, а состав арендуемого имущества фактически не изменился (постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.06.2021 по делу № А03-5331/2020). Также этот процесс не понадобится, когда в договоре аренды нужно изменить сведения о помещениях, которые не отображены в ЕГРН: например, пространство, которое образовали с помощью временных перегородок (решение АС Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-452/2016).
Полную версию статьи читайте на сайте журнала «Корпоративный юрист».
В статье рассмотрим, что проверить до подачи документов, и разберем частые основания для приостановления кадастрового учета или регистрации. Вы узнаете, что в документах проверяет Росреестр и как исправить ошибки до того, как они приведут к отказу.
Проверить сведения о границах участка
Перед тем как подать документы на регистрацию, убедитесь, что Росреестр внес в ЕГРН координаты характерных точек границ. Выясните, соответствует ли система этих координат той, которую Росреестр использует при ведении реестра. Если сомневаетесь, стоит пригласить кадастрового инженера. О том, в каких случаях точные границы не понадобятся, читайте на стр. 32.Сведения о границах нужны, чтобы зарегистрировать аренду участка или объекта недвижимости на нем. Если в ЕГРН нет таких сведений, Росреестр приостановит регистрацию договора (п. 21.1, 21.2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о регистрации недвижимости).
Соблюдать требование о границах нужно и когда речь идет об участках, которые образовали до 1 марта 2025 года, — именно тогда соответствующие положения Закона о регистрации недвижимости вступили в силу. Дополнительно к этому, если в ЕГРН нет информации о границах, Росреестр приостановит регистрационные действия в следующих случаях:
- аренда доли в праве общей собственности на земельный участок, которая следует судьбе здания или другого объекта недвижимости;
- регистрация договора аренды здания или сооружения, если по ЕГРН он связан с конкретным земельным участком. При этом неважно, кто оформил права на этот участок и кто его правообладатель;
- заявление о кадастровом учете изменений сведений о здании или сооружении, расположенных на земельном участке;
- государственная регистрация прав на здание или сооружение на основании решения суда. Исключение — случаи, если суд прямо указал в решении зарегистрировать право без проведения кадастрового учета или без уточнения границ.
Когда суд определяет границы, он изучает документы в определенном порядке (ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости). В первую очередь он рассмотрит документ о праве на участок. Если нет и его — используют документы из государственного фонда данных или картографические материалы. Если архивных документов на землю вообще нет, устанавливают границы, которые существуют на местности 15 и более лет. Например, по межевым знакам, заборам или естественным преградам и природным объектам между участками.
Когда уточнят границы, площадь участка может увеличиться. Но есть лимит: площадь может вырасти максимум на величину предельного минимального размера участка, который установили в регионе. Если этого параметра нет, то площадь может увеличиться не более чем на 10 процентов от исходных сведений в ЕГРН (п. 32 ч. 1 ст. 26 и ч. 1.1 ст. 43 Закона о регистрации недвижимости).
Есть два варианта, почему в ЕГРН может не быть сведений о границах участка
В первом случае собственник никогда не устанавливал границы участка и не проводил межевание, поэтому в реестре нет самих координат характерных точек в виде замкнутого контура.
Во втором случае кадастровый инженер определил координаты, но в другой системе — не в той, которую Росреестр применяет для ведения ЕГРН. При этом неважно, когда именно собственник или инженер устанавливал местоположение границ (письмо Росреестра от 01.08.2025 № 13-7726-АБ/25 «О приостановлении учтено-регистрационных действий»).
Сверить сведения в договоре с ЕГРН
Регистрирующий орган приостановит кадастровый учет и регистрацию прав, если в документах есть противоречия со сведениями ЕГРН (п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости). Например, регистраторы часто фиксируют расхождения в площади, адресе, кадастровом номере, виде разрешенного использования, категории земель или назначении объекта. Чаще всего такие ошибки возникают, если недвижимость купили давно или разночтения закрались еще на этапе проектирования и ввода здания в эксплуатацию (постановление Пятнадцатого ААС от 06.02.2024 по делу № А32-2599/2023, определение СКГД ВС от 04.03.2025 № 18-КГ24-408-К4).Чтобы обнаружить несоответствия заранее, перед отправкой документов закажите свежую выписку из ЕГРН. Если нашли разночтения, их нужно устранить. Сделать это можно через исправление технической или реестровой ошибки, а если процедура затрагивает интересы соседей или госорганов — через суд (ст. 61 Закона о регистрации недвижимости). Собственник имеет право подать в Росреестр одновременно два заявления: об исправлении технической ошибки и о регистрации договора аренды. Тогда ведомство исправит данные и зарегистрирует договор за один заход.
Если регистратор все же заблокировал процедуру, защитить сделку можно в судебном порядке. Суды удовлетворяют требование, если стороны уже исполняют договор, а мелкие расхождения в ЕГРН не мешают точно идентифицировать объект (определение СКЭС ВС от 30.07.2020 по делу № А40-121542/2019).
Государственный орган или местная администрация не могут изменить вид разрешенного использования участка в реестре без согласия арендатора. По этой причине регистратор не имеет права приостановить регистрацию договора аренды или дополнительного соглашения из-за расхождения данных в документах, если арендодатель самовольно поменял сведения в системе (решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2025 по делу № А56-117075/2024).
Два случая, когда расхождения в ЕГРН не мешают зарегистрировать договор аренды
В выписке из ЕГРН могут быть только сведения об основном виде разрешенного использования участка. Вспомогательные виды законодатель не требует вносить в реестр. Поэтому, если в договоре аренды указали вспомогательный вид, а в ЕГРН его нет, это нормальная ситуация. Исключать этот вид из договора или пытаться внести его в ЕГРН не нужно (п. 4 ст. 14.1 ЗК).
При уточнении границ или переучете участок может получить новый кадастровый номер. В договоре аренды при этом остается старый номер — возникает формальное расхождение с ЕГРН. Однако суды указывают: предмет договора — это не номер, а конкретный участок на местности. Если он физически не изменился, стороны продолжают его идентифицировать. Перезаключать договор из-за смены номера не нужно (определение ВАС от 12.07.2011 по делу № А40-71147/10-120-286). Однако суды по-разному подходят к этому вопросу, поэтому заявитель самостоятельно должен оценить риски, если контрагент отказывается перезаключать договор.
Определить, нужен ли кадастровый учет при изменении площади в договоре аренды
Если стороны изменили площадь, скорректировали границы части объекта или заменили одно помещение на другое, то обычно составляют дополнительное соглашение к договору. Если уже зарегистрировали основной договор, то обязаны зарегистрировать и дополнительное соглашение. Однако возникает вопрос: нужно ли проводить кадастровый учет изменений. Рассмотрим случаи, когда его нужно провести обязательно, а когда стороны могут обойтись без этой процедуры.Провести кадастровый учет изменений нужно в двух случаях. Первый: после реконструкции объекта. Перед регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды нужно завершить кадастровый учет и ввести объект в эксплуатацию по требованиям ГрК. Второй: после перепланировки объекта. В таком случае нужен технический план с отображением новой арендуемой части помещения. Исключение — если аренда установлена на все здание без индивидуализации части.
Кадастровый учет проводить не нужно, если собственник меняет описание помещений, чтобы привести договор в соответствие с данными ЕГРН, а состав арендуемого имущества фактически не изменился (постановление АС Западно-Сибирского округа от 01.06.2021 по делу № А03-5331/2020). Также этот процесс не понадобится, когда в договоре аренды нужно изменить сведения о помещениях, которые не отображены в ЕГРН: например, пространство, которое образовали с помощью временных перегородок (решение АС Приморского края от 26.04.2016 по делу № А51-452/2016).
Полную версию статьи читайте на сайте журнала «Корпоративный юрист».
