Недвижимость и строительство: MustRead за 5– 18 сентября 2023 г.

Планируемые изменения законодательства. Государственная регистрация недвижимости 

Росреестр подготовил законопроект о досудебном обжаловании приостановления госрегистрации прав и кадастрового учета

Соответствующий законопроект размещен на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов. Планируется внести изменения в следующие Федеральные законы:

• от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; и
• от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Авторы законопроекта предлагают создать две апелляционные комиссии: центральную и региональную (или межрегиональную). Первая будет рассматривать жалобы на решения, вынесенные Росреестром, а вторая — на решения, вынесенные территориальными органами Росреестра.

В состав комиссий будет входить равнозначное число представителей от Росреестра и от национального объединения саморегулируемых организаций (СРО) кадастровых инженеров.

Решение о приостановлении регистрационных действий или кадастрового учета можно будет обжаловать в течение 30 дней со дня его вынесения. Заявление подается всеми доступными способами: лично, почтовым отправлением и через портал Госуслуг. Апелляционная комиссия должна рассмотреть жалобу в течение 30 дней со дня ее поступления. Порядок представления жалобы, её форму и перечень документов, необходимых для рассмотрения жалобы, определит Росреестр.

При этом апелляционная комиссия не примет жалобу к рассмотрению или прекратит ее рассматривать, если приостановление уже обжаловано в суд.

На заседании апелляционной комиссии вправе присутствовать, в том числе дистанционно, заявитель, иные заинтересованные лица, государственный регистратор прав, подготовивший уведомление о приостановлении.

Также в соответствии с законопроектом предлагается лишать госслужащих статуса государственного регистратора прав за случаи необоснованного приостановления госрегистрации и кадастрового учета.

Планируется, что изменения вступят в силу с 1 января 2024 г.

Планируемые изменения законодательства. Разрешение на строительство 

В Госдуму внесён законопроект, позволяющий местным представительным органам запрещать выдачу разрешения на строительство

Группа депутатов от фракции «Новые люди» предложила внести изменения в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Предлагается наделить муниципальных депутатов правом запретить выдавать разрешение на строительство объектов капитального строительства (ОКС) или линейных объектов, если их строительство приведёт:

• к снижению доступности социальной инфраструктуры, которая необходима для бытовой, досуговой деятельности людей, их развития и поддержания здоровья; или
• к ухудшению качества жизни людей, проживающих на территории муниципального образования.

Представительный орган муниципального образования обязан рассмотреть вопрос о запрете на выдачу разрешения на строительство в случае сбора подписей в поддержку такого запрета в размере 1 % от числа участников референдума, зарегистрированных на территории муниципального образования.

В случае принятия документ вступит в силу со дня его официального опубликования.

Разъяснения законодательства. Специальные технические условия (СТУ) 

Минстрой опубликовал ответы на типовые вопросы, связанные с оказанием государственной услуги по согласованию СТУ

СТУ – это технические нормы, разработанные для конкретного ОКСа и содержащие дополнительные к установленным или устанавливающие (при отсутствии) технические требования в области безопасности, отражающие особенности инженерных изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации, а также демонтажа (сноса) объекта.

Согласование СТУ осуществляется отдельно для каждого ОКСа, если:

• действующие нормы в области безопасности не учитывают специфику конкретного объекта; или
• эти нормы носят слишком общий характер и их трудно применить.

В документе разъясняются процедурные вопросы о способах подачи документов в Минстрой России, перечне необходимых документов, сроках оказания услуги по согласованию СТУ, отзыве поданных документов.

Так, например, в отношении сроков рассмотрения документов по согласованию СТУ Минстрой указывает, что общий срок для принятия решения о согласовании СТУ либо об отказе в согласовании СТУ составляет 20 рабочих дней со дня поступления документации в Минстрой. Однако, срок может быть продлён ещё на 20 рабочих дней, если потребуется направить запрос в иные органы государственной власти.

Правоприменительная практика. Деятельность Росреестра 

Росреестр зарегистрировал первую сделку по нотариальной машиночитаемой доверенности (МЧД)

12 сентября 2023 г. Росреестр провел первую государственную регистрацию сделки, совершенной на основании нотариально удостоверенной МЧД. МЧД подготовил и удостоверил нотариус Санкт-Петербурга, который отметил удобство сервисов нотариата по созданию МЧД и то, что данный программный продукт позволяет удостоверять даже самые сложные варианты таких документов. Например, доверенности от юридических лиц, имеющих пирамидальную структуру управления, при которой одно юрлицо управляется другим юрлицом. Также уже сейчас в нотариальных МЧД можно указывать различное количество представителей.

МЧД реализуется на базе совместной технологии Федеральной налоговой службы и Федеральной нотариальной палаты. В отличие от электронной скан-копии бумажной доверенности, содержащей электронную подпись нотариуса, МЧД выполняется в формате XML, что позволяет «прочитать» её только с помощью программного обеспечения.

Такая цифровая доверенность призвана сделать документооборот более эффективным и защищённым от фальсификации, поскольку МЧД хранятся в Едином блокчейн хранилище машиночитаемых доверенностей — распределенном реестре ФНС России.

Практика Экономической коллегии Верховного Суда РФ. Строительный подряд 

Верховный суд РФ указал, что нельзя ограничить договором срок на реализацию права на зачёт встречных требований (дело № А40-204290/2021 по заявлению АО «Главное управление обустройства войск»)

АО «Главное управление обустройства войск» (генподрядчик) и ООО «Стиль-1» (подрядчик) заключили два договора строительного подряда.

В договорах стороны согласовали, что, если подрядчик нарушит сроки выполнения работ, неустойку за соответствующие нарушения можно зачесть против обязательства генподрядчика оплатить выполненные работы.

При этом оба договора предусматривали специальные сроки, в течение которых стороны должны были направлять претензии о нарушении обязательств (в одном договоре – 6, а в другом - 12 месяцев момента, когда стороны узнали или должны были узнать о факте нарушения другой стороной исполнения договорных обязательств).

Генподрядчик не оплатил выполненные работы, и подрядчик обратился в суд, чтобы взыскать задолженность. Защищаясь от иска, генподрядчик заявил, что подрядчик нарушил сроки выполнения работ, поэтому образовавшаяся неустойка должна быть зачтена против оплаты по договорам.

Суды трех инстанций поддержали подрядчика, указав, что генподрядчик направил претензию (уведомление) о зачете позже, чем требовали договоры.

Верховный суд РФ не согласился с позицией нижестоящих инстанций. Коллегия судей отметила, что уведомление о зачёте может быть заявлено как во встречном иске, так и в возражении на иск, а суды должны были исследовать все обстоятельства, связанные с просрочкой подрядчика.

Кроме того, суд указал, что предусмотренные договорами сроки для направления взаимных претензий нацелены на оперативное разрешение спора и служат дополнительной гарантией защиты прав. Указанные сроки не являются пресекательными и не влекут для сторон каких-либо последствий.

Дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.