Загрузка...
18.09.2023
6 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead за 5– 18 сентября 2023 г.

Планируемые изменения законодательства. Государственная регистрация недвижимости 

Росреестр подготовил законопроект о досудебном обжаловании приостановления госрегистрации прав и кадастрового учета

Соответствующий законопроект размещен на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов. Планируется внести изменения в следующие Федеральные законы:

  • от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; и
  • от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Авторы законопроекта предлагают создать две апелляционные комиссии: центральную и региональную (или межрегиональную). Первая будет рассматривать жалобы на решения, вынесенные Росреестром, а вторая — на решения, вынесенные территориальными органами Росреестра.

В состав комиссий будет входить равнозначное число представителей от Росреестра и от национального объединения саморегулируемых организаций (СРО) кадастровых инженеров.

Решение о приостановлении регистрационных действий или кадастрового учета можно будет обжаловать в течение 30 дней со дня его вынесения. Заявление подается всеми доступными способами: лично, почтовым отправлением и через портал Госуслуг. Апелляционная комиссия должна рассмотреть жалобу в течение 30 дней со дня ее поступления. Порядок представления жалобы, её форму и перечень документов, необходимых для рассмотрения жалобы, определит Росреестр.

При этом апелляционная комиссия не примет жалобу к рассмотрению или прекратит ее рассматривать, если приостановление уже обжаловано в суд.

На заседании апелляционной комиссии вправе присутствовать, в том числе дистанционно, заявитель, иные заинтересованные лица, государственный регистратор прав, подготовивший уведомление о приостановлении.

Также в соответствии с законопроектом предлагается лишать госслужащих статуса государственного регистратора прав за случаи необоснованного приостановления госрегистрации и кадастрового учета.

Планируется, что изменения вступят в силу с 1 января 2024 г.

Рекомендации

Законопроект соответствует общей тенденции снижения нагрузки на судебную систему в части рассмотрения дел об обжаловании решений государственных органов. Это не первая законодательная инициатива в этой сфере в этом году. В конце августа 2023 г. в Госдуму был внесён законопроект о досудебном обжаловании решений в сфере лицензирования. Подробнее об этом вы можете прочитать в выпуске Экология: Mustread от 11 сентября 2023 г.

Следует отметить, что в случае с обжалованием решений о приостановлении государственной регистрации и кадастрового учета досудебный порядок не является обязательным.


Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон «О кадастровой деятельности» 


Планируемые изменения законодательства. Разрешение на строительство 

В Госдуму внесён законопроект, позволяющий местным представительным органам запрещать выдачу разрешения на строительство

Группа депутатов от фракции «Новые люди» предложила внести изменения в Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Предлагается наделить муниципальных депутатов правом запретить выдавать разрешение на строительство объектов капитального строительства (ОКС) или линейных объектов, если их строительство приведёт:

  • к снижению доступности социальной инфраструктуры, которая необходима для бытовой, досуговой деятельности людей, их развития и поддержания здоровья; или
  • к ухудшению качества жизни людей, проживающих на территории муниципального образования.

Представительный орган муниципального образования обязан рассмотреть вопрос о запрете на выдачу разрешения на строительство в случае сбора подписей в поддержку такого запрета в размере 1 % от числа участников референдума, зарегистрированных на территории муниципального образования.

В случае принятия документ вступит в силу со дня его официального опубликования.

Рекомендации

Законопроект в нынешней редакции содержит коррупциогенный фактор, поскольку может позволить местным властям злоупотреблять этим правом при взаимодействии с застройщиками, особенно учитывая размытость критериев для запрета.

Одновременно с этим, застройщикам, вероятнее всего, придётся приводить весомые аргументы, доказывающие отсутствие негативного влияния на социальную инфраструктуру и качество жизни жителей муниципального образования, или, например, заниматься строительством дополнительных социальных объектов.

Вместе с тем вероятность принятия этого законопроекта мы оценили бы как невысокую.


Законопроект № 437182-8 «О внесении изменений в статью 35 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» 


Разъяснения законодательства. Специальные технические условия (СТУ) 

Минстрой опубликовал ответы на типовые вопросы, связанные с оказанием государственной услуги по согласованию СТУ

СТУ – это технические нормы, разработанные для конкретного ОКСа и содержащие дополнительные к установленным или устанавливающие (при отсутствии) технические требования в области безопасности, отражающие особенности инженерных изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации, а также демонтажа (сноса) объекта.

Согласование СТУ осуществляется отдельно для каждого ОКСа, если:

  • действующие нормы в области безопасности не учитывают специфику конкретного объекта; или
  • эти нормы носят слишком общий характер и их трудно применить.

В документе разъясняются процедурные вопросы о способах подачи документов в Минстрой России, перечне необходимых документов, сроках оказания услуги по согласованию СТУ, отзыве поданных документов.

Так, например, в отношении сроков рассмотрения документов по согласованию СТУ Минстрой указывает, что общий срок для принятия решения о согласовании СТУ либо об отказе в согласовании СТУ составляет 20 рабочих дней со дня поступления документации в Минстрой. Однако, срок может быть продлён ещё на 20 рабочих дней, если потребуется направить запрос в иные органы государственной власти.

Рекомендации

Представителям строительной отрасли рекомендуем ознакомиться с разъяснениями в целях оптимизации процедуры согласования СТУ.


Типовые вопросы связанные с оказанием государственной услуги по согласованию специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства 


Правоприменительная практика. Деятельность Росреестра 

Росреестр зарегистрировал первую сделку по нотариальной машиночитаемой доверенности (МЧД)

12 сентября 2023 г. Росреестр провел первую государственную регистрацию сделки, совершенной на основании нотариально удостоверенной МЧД. МЧД подготовил и удостоверил нотариус Санкт-Петербурга, который отметил удобство сервисов нотариата по созданию МЧД и то, что данный программный продукт позволяет удостоверять даже самые сложные варианты таких документов. Например, доверенности от юридических лиц, имеющих пирамидальную структуру управления, при которой одно юрлицо управляется другим юрлицом. Также уже сейчас в нотариальных МЧД можно указывать различное количество представителей.

МЧД реализуется на базе совместной технологии Федеральной налоговой службы и Федеральной нотариальной палаты. В отличие от электронной скан-копии бумажной доверенности, содержащей электронную подпись нотариуса, МЧД выполняется в формате XML, что позволяет «прочитать» её только с помощью программного обеспечения.

Такая цифровая доверенность призвана сделать документооборот более эффективным и защищённым от фальсификации, поскольку МЧД хранятся в Едином блокчейн хранилище машиночитаемых доверенностей — распределенном реестре ФНС России.

Рекомендации

Планируется, что в перспективе МЧД будут принимать госорганы, представители бизнеса, кредитные организации. Это должно упростить получение различных услуг или осуществление других юридически значимых действий в электронной форме для широкого круга участников гражданского оборота.


Источник 


Практика Экономической коллегии Верховного Суда РФ. Строительный подряд 

Верховный суд РФ указал, что нельзя ограничить договором срок на реализацию права на зачёт встречных требований (дело № А40-204290/2021 по заявлению АО «Главное управление обустройства войск»)

АО «Главное управление обустройства войск» (генподрядчик) и ООО «Стиль-1» (подрядчик) заключили два договора строительного подряда.

В договорах стороны согласовали, что, если подрядчик нарушит сроки выполнения работ, неустойку за соответствующие нарушения можно зачесть против обязательства генподрядчика оплатить выполненные работы.

При этом оба договора предусматривали специальные сроки, в течение которых стороны должны были направлять претензии о нарушении обязательств (в одном договоре – 6, а в другом - 12 месяцев момента, когда стороны узнали или должны были узнать о факте нарушения другой стороной исполнения договорных обязательств).

Генподрядчик не оплатил выполненные работы, и подрядчик обратился в суд, чтобы взыскать задолженность. Защищаясь от иска, генподрядчик заявил, что подрядчик нарушил сроки выполнения работ, поэтому образовавшаяся неустойка должна быть зачтена против оплаты по договорам.

Суды трех инстанций поддержали подрядчика, указав, что генподрядчик направил претензию (уведомление) о зачете позже, чем требовали договоры.

Верховный суд РФ не согласился с позицией нижестоящих инстанций. Коллегия судей отметила, что уведомление о зачёте может быть заявлено как во встречном иске, так и в возражении на иск, а суды должны были исследовать все обстоятельства, связанные с просрочкой подрядчика.

Кроме того, суд указал, что предусмотренные договорами сроки для направления взаимных претензий нацелены на оперативное разрешение спора и служат дополнительной гарантией защиты прав. Указанные сроки не являются пресекательными и не влекут для сторон каких-либо последствий.

Дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Рекомендации

Рассмотренное Верховным судом РФ дело может стать определяющим при толковании аналогичных условий договоров судами.

Сторонам договора строительного подряда следует учитывать, что включение в договор условия, ограничивающего срок на направление взаимных претензий, не лишает стороны возможности заявить о зачете встречных требований как во встречном иске, так и в возражении на иск (даже после истечения установленных договором сроков).


Определение Верховного суда РФ от 28 июля 2023 г. № 305-ЭС23-11303 по делу № А40-204290/2021

Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

22.08.2023

Главные новости недвижимости. Выпуск 4

Наталья Стенина, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», разберет главные новости недвижимости и строительства.

Смотреть

21.05.2024

ВС разъяснил особенности установления публичного сервитута в границах особо ценных сельхозугодий

В частности, он указал, что при оспаривании доводов о безальтернативности избранного маршрута прокладки газопровода суд ...

14.05.2024

Новости недвижимости: историко-культурная экспертиза, объекты капитального строительства, Росреестр

В этом выпуске Наталья Стенина - партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», расскажет...

13.05.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 13 мая 2024 г.

Главные новости: Правительство РФ утвердило Положение о государственной историко-культурной экспертизе Вступили...

07.05.2024

Внимание: лес!

Приобретению земельного участка в собственность в большинстве случаев сопутствует множество рисков, в том числе риск последующего...