Механизм и законодательное регулирование перевода жилого помещения в нежилое помещение

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») установлено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (а именно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства) . Также ЖК РФ устанавливается, что использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, в жилом помещении возможно осуществление ограниченного количества видов предпринимательской деятельности. В то же время, достаточно распространена ситуация, при которой расположение жилого помещения позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность в полном объеме, но, в силу правового статуса такого помещения в качестве жилого, осуществление такой деятельности становится невозможным.

Для таких ситуаций законодательством предусматривается механизм перевода жилого помещения в нежилое помещение, установленный ЖК РФ.

ЖК РФ установлены требования, соблюдение которых необходимо для осуществления перевода жилого помещения в нежилое:

• Наличие отдельного входа в переводимое помещение или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение;
• Переводимое помещение не должно являться частью другого жилого помещения (к примеру, помещение в коммунальной квартире не подлежит переводу);
• Переводимое помещение не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
• Отсутствие обременений переводимого помещения правами каких-либо лиц.

Кроме того, обращаем внимание, что ЖК РФ предусматривает, что перевод квартиры в многоквартирном жилом доме (далее – «МЖД») в нежилое помещение, возможен исключительно при условии, что такая квартира расположена на первом этаже МЖД или выше первого этажа, но помещения, расположенные под переводимым помещением, не являются жилыми. Кроме того, также установлено, что перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

В соответствии с ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника такого помещения или его представителя. Также установлен закрытый перечень документов, подлежащих приложению к заявлению о переводе:

 

1. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (оригиналы или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2. Технический паспорт переводимого помещения;
3. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (данный документ требуется в том случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Отмечаем, что заявитель имеет право не представлять технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома и правоустанавливающие документы (при условии, что право собственности на переводимое помещение зарегистрировано в надлежащем порядке в ЕГРП). В случае если данные документы не будут представлены, орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает данные документы в порядке межведомственного взаимодействия.

В том случае, если недостающие документы не будут получены в порядке межведомственного взаимодействия, орган, осуществляющий перевод, сообщает об отсутствии соответствующей информации заявителю и предлагает заявителю представить требуемые документы самостоятельно.

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать представления каких-либо иных документов, кроме вышеперечисленных.

Итогом рассмотрения заявления о переводе помещения является решение органа, осуществляющего перевод помещений, о переводе или об отказе в переводе помещения . Данное решение должно быть принято не позднее сорока пяти дней со дня представления заявителем в данный орган всех необходимых документов.

В свою очередь, в том случае, если для перевода жилого помещения в нежилое необходимо переустройство и (или) перепланировка , решение о переводе помещения должно содержать требования о проведении соответствующих работ в помещении. Кроме того, при необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки, орган, осуществляющий перевод, также формирует приемочную комиссию , задачей которой является проверка выполненных в помещении работ и вынесение акта приемочной комиссии, который подтверждает выполнение необходимых для осуществления перевода помещения работ. 

Обращаем внимание, что в случае проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, именно акт приемочной комиссии будет являться документом, подтверждающим окончание перевода помещения и основанием для последующего его использования в качестве нежилого.

Помимо вышеуказанных ограничений и условий ЖК РФ также устанавливается закрытый перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое: 

• Непредставление документов, необходимых для предоставления в соответствии с ЖК РФ;
• Непредставление документов, которые были запрошены органом, осуществляющим перевод, у заявителя, в том случае, если такие документы не были получены в порядке межведомственного взаимодействия; 
• Представление документов в ненадлежащий орган;
• Несоблюдение установленных ЖК РФ условий перевода помещения;
• Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Отмечаем, что решение об отказе в переводе может быть оспорено заявителем в судебном порядке.

Дополнительно хотелось бы обратить внимание на еще одну деталь, которая может стать существенным препятствием для перевода жилого помещения в нежилое. 

Как было указано выше, одни из условий перевода жилого помещения в МЖД в нежилое является наличие отдельного входа или возможности оборудования такого входа в переводимое помещение. 

При отсутствии отдельного входа в переводимое помещение (как чаще всего бывает в МЖД), очевидно, что потребуется проведение строительных работ по созданию такого входа в стенах МЖД.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ» собственникам квартир в МЖД принадлежат на праве общей собственности общие помещения МЖД, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. 

Состав общего имущества также уточняется ЖК РФ. Установлено, что собственникам помещений в МЖД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МЖД, а именно, среди прочего, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома и земельный участок, на котором расположен МЖД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, в соответствии с вышеупомянутыми нормами внешние стены МЖД и земельный участок, на котором расположен данный МЖД, являются общим имуществом всех собственников помещений в МЖД. 

В свою очередь, положениями ЖК РФ, регулирующими порядок пользования общим имуществом в МЖД и управление таким имуществом, установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МЖД, то для проведения таких работ необходимо получение согласия всех собственников помещений в МЖД . Кроме того, ЖК РФ также закреплено, что согласие всех собственников помещений в МЖД необходимо в том случае, если происходит уменьшение размера общего имущества в порядке реконструкции МЖД.

Поскольку в процессе работ по оборудованию отдельного входа внешняя стена МЖД и земельный участок, на котором расположен МЖД, будут неизбежно задействованы, существует вероятность того, что заявителю потребуется согласие всех собственников помещений в МЖД на проведение таких работ.

Отмечаем, что в ЖК РФ или иных нормативно-правовых актах отсутствуют четкие критерии, позволяющие точно определить является ли в каждом отдельном случае реконструкция, перепланировка или переустройство помещения с целью устройства отдельного входа в МЖД присоединением к помещению части общего имущества или уменьшением размера общего имущества. 

Таким образом, у заявителя отсутствует возможность оценить необходимость получения согласия собственников помещений в МЖД до подачи заявления на перевод помещения. С целью анализа данного вопроса обратимся к судебной практике.

Основной подход, который наблюдается в судебной практике заключается в том, что для проведения вышеупомянутых работ по устройству отдельного входа в помещение необходимо наличие согласия всех собственников помещений в МЖД . При этом, зачастую, суды не анализирует вопрос, являются ли данные работы присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества в МЖД и ограничиваются формальным анализом принадлежности конструктивных элементов МЖД (в отношении которых проводятся соответствующие работы) к общему имуществу. 

Обращаем внимание, что, несмотря на отсутствие такого основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое в ЖК РФ, как отсутствие согласия собственников помещений на проведение работ по устройству отдельного входа, существует риск отказа в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое по причине отсутствия такого согласия , несмотря на то, что ЖК РФ содержит закрытый перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о переводе и что в данных нормах отсутствует указание на необходимость получения согласия всех собственников помещений в МЖД при необходимости устройства отдельного входа. Данная позиция была утверждена на уровне ВС РФ в 2008 году и используется судами при рассмотрении подобных дел до сих пор. 

В соответствии с позицией ВС РФ, несмотря на отсутствие в ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников МЖД на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции МЖД либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что данный земельный участок входит в состав общего имущества собственников помещений в МЖД), то в указанных случаях положения ЖК РФ в отношении порядка перевода жилых помещений в нежилые необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в МЖД.

Более того, ВС РФ указал, что по умолчанию, при перепланировке или переустройстве помещения согласие собственников помещений МЖД не требуется за исключением работ по перепланировке или переустройстве, в результате которых происходит присоединение общего имущества в МЖД.

К примеру, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2014 по делу № А78-5060/2013 индивидуальный предприниматель собирался организовать офисное помещение в квартире на первом этаже жилого дома. Для данной цели им предполагалось демонтировать оконный проем до отметки чистого пола с целью устройства входа в офисное помещение. Индивидуальному предпринимателю было отказано в переводе жилого помещения в нежилое на основании отсутствия согласия всех собственников помещений в жилом доме на вышеупомянутые работы по демонтажу. При рассмотрении данного дела, судом было указано на то, что, в соответствии с позицией ВАС РФ , которая согласуется с соответствующими положениями ЖК РФ, к общему имуществу здания относятся ограждающие несущие и ненесущие конструкции такого здания и, таким образом, работы по демонтажу оконного проема требуют получения согласия собственников помещений в жилом доме.

Нельзя не отметить, что в судебной практике также наблюдается и противоположная позиция, в соответствии с которой создание отдельного входа не является присоединением общего имущества к помещению или уменьшением общего имущества и, следовательно, необходимости в получения согласия всех собственников помещений в МЖД нет. Более того, в отношении данного вопроса также высказывалось Министерство экономического развития Российской Федерации в письме от 17.05.2011 г. № Д23-2077, в соответствии с которым, перевод жилого помещения в нежилое и оборудование отдельного входа не влечет за собой уменьшения размера общего имущества в МЖД и необходимость в получения согласия всех собственников помещений в МЖД отсутствует. 

Несмотря на наличие такой противоположной позиции, полагаем, что опираться на нее при осуществлении перевода все же не стоит, так как проведение работ по устройству отдельного входа трактуется судами крайне разнородно и, чаще всего, суды занимают позицию органа, осуществляющего перевод. 

Дополнительно отмечаем, что, в том случае, если в результате работ, проводимых при обустройстве отдельного входа изменяются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МЖД или изменяются параметры МЖД (к примеру высота, количество этажей, площадь и т.п.), то на проведение таких работ, помимо согласия всех собственников помещений в МЖД, может потребоваться получение разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

Для завершения анализа вопроса в отношении необходимости получения согласия всех собственников МЖД рассмотрим ситуацию, в которой данное согласие не было получено заявителем, но, тем не менее, заявление о переводе жилого помещения в нежилое было подано в соответствующий орган.

В том случае, если все же перевод жилого помещения в нежилое все же произошел без получения согласия всех собственников помещений в МЖД и соответствующие мероприятия по оборудованию отдельного входа были выполнены, собственник переведенного перемещения может столкнуться с административной ответственностью в соответствии с КоАП РФ за осуществление самовольного переустройства/перепланировки или реконструкции. 

Более того, отмечаем, что, в случае признания проведенных работ по перепланировке или переустройству самовольными, собственник переведенного помещения может быть обязан привести помещение в первоначальное состояние (т.е. в состояние до перевода помещения и оборудования отдельного входа).

Таким образом, в том случае, если заявителю для перевода жилого помещения в нежилое необходимо устройство отдельного входа в переводимое помещение, ему рекомендуется получить согласие всех собственников помещений в МЖД на будущие работы для того, чтобы избежать затруднений и негативных последствий, связанных с отсутствием такого согласия.