Подход к понятиям земельного участка и недвижимости, закрепленный в ГК и ЗК, не позволяет решать многие вопросы, возникающие на практике. Например, каким объектом, с точки зрения гражданского и земельного законодательства, является подземный гараж? Рассматривая этот вопрос, Конституционный суд признал не соответствующим Конституции определение земельного участка из ст. 6 ЗК. Рассказывает партнер «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко.
Некоторое время назад я опубликовал заметку о том, что земельный участок представляет собой не плоскость, а трехмерный контур. Сделал я этого с сугубо образовательной целью – рассказать коллегам о возможном подходе к земельному участку не как к поверхности земли, а как к трехмерной фигуре, имеющей длину, ширину и высоту (последняя охватывает собственно поверхность земли, а также пространство под и над ней).
Однако несмотря на то, что эти рассуждения могут показаться кому-то исключительно умозрительными, у них есть много важных практических аспектов. Один из них стал поводом к рассмотрению Конституционным судом вопроса о конституционности ряда положений Земельного кодекса о понятии земельного участка и порядке предоставления публичных участков в собственность частным лицам.
Обстоятельства дела
В 2020 году И.А. Ермак приобрел по договору купли-продажи гараж. [Кстати, замечательно, что в актах КС используется правильный порядок «имя-отчество-фамилия», а не советский канцелярит «фамилия-имя-отчество» — Р.Б.]
В 2022 году он обратился в городскую администрацию Абакана с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 45 кв.м и о внесении изменений (о признании его арендатором) в договор аренды от 2013 года, заключенный администрацией города Абакана (арендодателем) с продавцом гаража, но получил отказ. Основанием отказа было то, что гараж является подземным сооружением, а ст. 39.20 ЗК устанавливает право собственников зданий и сооружений, расположенных на земельных участках (но не под ними!), требовать предоставления их им в собственность или аренду.
Абаканский городской суд Республики Хакасия 30.09.2022, руководствуясь, в частности, п. 1 ст. 39.20 ЗК, признал право собственности И.А.Ермака как собственника гаража на земельный участок. [От себя добавлю, что это ошибочное решение суда, так как никаких оснований для того, чтобы быть собственником земельного участка у И.А. Ермака не было; суд должен был обязать администрацию предоставить земельный участок заявителю].
Суд опирался на тот факт, установленный на основании судебной землеустроительной экспертизы, что гараж не является подземным: он определяется как заглубленная и обвалованная стоянка автомобилей, а его этаж – как подвальный. Главным доказательством этого суд посчитал то, что крыша гаража расположена выше поверхности земли.
Однако апелляционные и кассационные инстанции не согласились с этим выводом и отказали в иске. Суды сочли, что принадлежащий истцу гараж имеет один подземный этаж, а на поверхности участка расположены стены (частично), перекрытия и крыша. Не признавая за И.А. Ермаком право на приобретение участка в собственность, суды исходили из того, что понятие «здания и сооружения, расположенные на земельном участке» распространяется только на наземные объекты, характеризующиеся наличием наземной этажности.
В итоге КС заинтересовался вопросом и принял к производству дело о конституционности ст. 6 и ст. 39.20 ЗК в той части, в которой они не позволяют собственникам подземных сооружений требовать предоставления им земельных участков, под которыми эти сооружения расположен
