Искусственные земельные участки, созданные на водных объектах, находящихся в федеральной собственности

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии Федерального закона от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»). Закон регулирует отношения по созданию на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков, в частности, устанавливает особенности возникновения права собственности на такие участки, а также порядок их кадастрового учета и государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди наиболее существенных нововведений отметим следующие:

I. Введено понятие «Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности»

Под искусственном земельном участком, созданном на водном объекте, находящимся в федеральной собственности (далее – «Искусственный земельный участок») понимается сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Искусственный земельный участок может как прилегать к существующим земельным участка, так и располагаться изолированно.

II. Регламентирована процедура создания Искусственного земельного участка

1. Проект создания Искусственного земельного участка

Создавать Искусственные земельные участки могут как публично-правовые образования (федеральные и региональные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления), так и физические и юридические лица.

Инициатор создания такого участка подготавливает проект разрешения на создание участка, который должен содержать:

(i). указание на планируемое использование Искусственного земельного участка с обозначением предполагаемого целевого назначения; и

(ii). планируемое местоположение Искусственного земельного участка.

Обязательными приложениями к проекту разрешения являются схема размещения Искусственного земельного участка или его части и обоснование его создания.

Инициатор создания Искусственных земельных участков направляет указанный проект на согласование в уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта или органы местного самоуправления, на территории которых планируется создание Искусственного земельного участка.

Органы местного самоуправления обязаны в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения проекта разместить его в сети Интернет для публичного рассмотрения.

Срок согласования проекта разрешения не может превышать 1 (один) месяц с момента поступления проекта на согласование. В случае неполучения инициатором создания Искусственного земельного участка замечаний по проекту в течение указанного срока, проект считается согласованным.
Уполномоченные органы также могут предоставить замечания по проекту. Инициатор проекта вправе, устранив замечания, направить проект на повторное согласование или принять решение о создании согласительной комиссии, срок работы которой также не может превышать 1 (один) месяц.

2. Разрешение на создание Искусственного земельного участка

Разрешение на создание Искусственного земельного участка выдается уполномоченным органом государственной или муниципальной власти. Законом установлен перечень документов, которые необходимо предоставить для получения такого разрешения, включающий, помимо прочего, обоснование создания Искусственного земельного участка.

Решение о создании или об отказе в создании Искусственного земельного участка должно быть принято в течение 30 (тридцати) дней со дня поступления соответствующего заявления.

Установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в создании Искусственного земельного участка:

(i). отсутствие предусмотренных Законом документов и сведений;

(ii). наличие замечаний по проекту, которые не были устранены в установленный срок, или несогласование проекта с соответствующими органами.

Разрешение на создание Искусственного земельного участка является основанием для принятия уполномоченным органом решения о подготовке документации по планировке территории в границах земельного участка, проведения открытого аукциона на право заключить договор о создании искусственного земельного участка и заключения такого договора.

3. Договор о создании Искусственного земельного участка

Договор о создании Искусственного земельного участка является смешанным по своей природе, и к отношениям сторон по такому договору применяются правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в указанном договоре.

По договору о создании искусственного земельного участка одна сторона в установленный срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется провести работы, необходимые для создания Искусственного земельного участка и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией, другая сторона обязуется обеспечить утверждение документации по планировке территории.

Законом устанавливается перечень существенных условий договора о создании Искусственного земельного участка, включающий, помимо прочего, цену права на заключение договора, срок договора.
По общему правилу договор заключается по результатам открытого аукциона на право заключить договор о создании Искусственного земельного участка, который проводится в форме подаче предложений о цене предмета аукциона. Заключение указанного договора без проведения открытого аукциона возможно только в установленных Законом случаях.

Закон также устанавливает:

(i). перечень работ, необходимых для создания Искусственного земельного участка;

(ii). особенности подготовки документации по планировке территории в планируемых границах Искусственного земельного участка и проектной документации Искусственного земельного участка и размещаемого на нем объекта капитального строительства.

(iii). особенности выдачи разрешения на проведение работ по созданию и на ввод Искусственного земельного участка в эксплуатацию.

III. Урегулирован порядок возникновения права собственности на Искусственный земельный участок

Искусственный земельный участок находится в собственности установленных Законом лиц с момента ввода его в эксплуатацию, при этом право собственности на Искусственный земельный участок регистрируется на основании решения о создании и разрешения на ввод этого участка в эксплуатацию, а также договора о его создании в случае, если на Искусственный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

При передаче права собственности к новым правообладателям также переходят обязанности по содержанию и эксплуатации Искусственных земельных участков.

Права иностранных лиц и лиц без гражданства на приобретение в собственность Искусственных земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ.

IV. Кадастровый учет искусственного земельного участка

Законом установлен исчерпывающий перечень документов, которые необходимо предоставить для постановки Искусственного земельного участка на кадастровый учет, включающий среди, прочего, документацию по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка.

V. Целевое назначение, содержание и эксплуатация Искусственных земельных участков

Разрешение на ввод Искусственного земельного участка в эксплуатацию является:

(i). переводом земель водного фонда или иных категорий земель, на которых располагался водный объект, в земли категории, указанной в разрешении на создание Искусственного земельного участка;

(ii). Установление и (или) изменением предусмотренных документацией по планировке  территорий искусственного земельного участка вида, видов разрешенного использования Искусственного земельного участка.

Закон вступает в силу 2 августа 2011 г., при этом положения Закона в части ввода в эксплуатацию, содержания и эксплуатации Искусственных земельных участков применяются к Искусственным земельным участкам, решение о создании которых и разрешение на строительство которых были выданы до дня вступления настоящего Закона в силу.

Специалисты компании «Пепеляев Групп» обладают значительным опытом консультирования и представительства интересов клиентов по вопросам соблюдения законодательства в сфере строительства и недвижимости и созданием и регистрацией Искусственных земельных участков.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (Спб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail