Загрузка...
28.03.2024
4 мин. на чтение

Дополняются правила изменения назначения помещений и их перепланировки

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 1 апреля 2024 г. вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗФедеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости”».
 (далее – Закон № 608-ФЗ), уточняющий правила изменения назначения помещений на жилое или нежилое и порядок их перепланировки.

Изменение назначения помещения

Собственники помещений обязаны использовать их по назначению. В частности, квартиры должны использоваться для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Правообладатели вправе перевести жилое помещение в нежилое или нежилое помещение – в жилое, если оно соответствует установленным законом условиям и требованиям (чч. 2 и 4 ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

После вступления Закона № 608-ФЗ в силу процесс перевода станет более длительным. Ранее заинтересованные в изменении назначения помещения лица могли использовать его в соответствующих целях, начиная с момента получения решения о переводе. Теперь же перевод помещения будет считаться оконченным, т. е. правообладатель сможет использовать помещение в соответствии с его новым назначением только после внесения изменений в ЕГРН (ч. 7 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). О принятом решении о переводе помещения органы местного самоуправления уведомляют Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона о регистрации недвижимостиФедеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
).

Комментарий

Законодатель, принимая Закон № 608-ФЗ, стремился повысить правовую определенность при взимании налогов. В частности, налог на имущество определяется в зависимости от назначения помещения. До поправок было затруднительно установить момент, с которого производился пересмотр налоговой базы: с даты получения решения о переводе или внесения изменений в ЕГРН.

Исходя из обновленной редакции ч. 7 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, правообладатель лишается права использовать помещение по новому назначению до внесения сведений в ЕГРН, даже если получил соответствующее решение. Появляется риск, например, если орган власти затянет передачу информации о принятом акте в Росреестр. В таком случае заинтересованное лицо может обжаловать бездействие уполномоченного органа, однако это займет время.

Перепланировка помещения

Ранее под перепланировкой помещения понималось любое изменение его конфигурации, которое требовало внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ). Формулировка статьи оставляла неопределенность, какие именно работы считаются перепланировкой, и не предполагала обязательного внесения сведений об изменениях конфигурации помещения в ЕГРН, что нарушало принцип достоверности сведений ЕГРН.

Новая редакция ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ относит к перепланировке следующие результаты работ:

  • изменение границ и (или) площади помещения; и (или)

  • образование новых помещений, в том числе при объединении смежных квартир; и (или)

  • изменение внутренней планировки помещения (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения); и (или)

  • изменение границ и (или) площади смежных помещений.

Изменяется и процедура согласования. В частности, заинтересованное лицо по завершении работ направляет в уполномоченный орган уведомление, к которому прикладывает технический план перепланированного помещения (ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса РФ). Уполномоченный орган обеспечивает подготовку и утверждение акта приемочной комиссии в течение 30 дней с даты получения уведомления (ч. 2 ст. 28 Жилищного кодекса РФ), а после, в течение 5 рабочих дней, направляет в Росреестр акт приемочной комиссии и технический план для изменения сведений о помещении в ЕГРН (ч. 1.10 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости). [3]

Комментарий

Наполнение ЕГРН актуальными сведениями можно оценить только позитивно. Однако значительно расширяется круг работ, которые охватываются правилами о перепланировке, что собственникам нужно принимать во внимание с 01.04.2024 для избежания штрафов и необходимости приведения помещения в исходное состояние.

Более того, некоторые позиции Закона № 608-ФЗ радикально расходятся с судебной практикой. В частности, незадолго до принятия Закона № 608-ФЗ Верховный Суд РФ посчитал объединение смежных квартир в одну, раздел квартиры на две реконструкцией многоквартирного дома, что предполагает получение разрешения на строительствоПункт 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом ВС РФ 13.12.2023).
. Такое противоречие между позицией ВС РФ и Законом № 608-ФЗ создает риск судебных споров о том, являются ли такие работы перепланировкой или реконструкцией.

О чем подумать, что сделать

Закон № 608-ФЗ содержит противоречивые изменения. С одной стороны, актуализируются сведения ЕГРН о помещениях. Например, теперь покупатели смогут получать более достоверную информацию, что решение об изменении категории помещения и (или) о согласовании его перепланировки не принималось. С другой стороны, трудности в определении, требуется ли согласовывать те или иные работы, являются ли они перепланировкой или реконструкцией, остаются, и их разрешение потребует профессиональной помощи юриста.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку лицам, планирующим перепланировку помещения, и покупателем таких объектов.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок объектов недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

27.02.2024

Новости недвижимости и строительства: высотность застройки в Москве, решения Росреестра, КРТ, ЕГРН

В этом выпуске Наталья Стенина - партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», расскажет о главных новостях недвижимости и строительства.

Смотреть

18.04.2024

Конституционный суд защитил потенциальные объекты культурного наследия

Конституционный суд РФ принял Постановление № 17-П от 11.04.2024, которым определено, что суды вправе запрещать снос об...

08.04.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 8 апреля 2024 г.

Главные новости: Изменения в ЖК РФ, изменяющие процедуру перепланировки и изменения назначения помещений Закон ...

05.04.2024

Росреестр разъяснил правовой режим объектов электросетевого хозяйства

Росреестр опубликовал Письмо, направленное на разрешение противоречий по вопросу отнесения объектов электросетевого ...

27.03.2024

До 31 декабря 2024 года ограничена ответственность застройщиков по договорам участия в долевом строительстве

Принято Постановления Правительства РФ, которым установлены особенности применения неустойки, иных финансовых санкций и ...