Недвижимость и строительство: MustRead за 8–13 ноября 2023 г.

Планируемые изменения законодательства. Комплексное развитие территории (КРТ)

8 ноября Госдума приняла в первом чтении правительственный законопроект, изменяющий регулирование КРТ

Изменения планируется внести в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).

Напомним, что КРТ может осуществляться в следующем порядке:

• по инициативе правообладателей (в этом случае правообладатели земельных участков и недвижимого имущества в границах территории КРТ обращаются в уполномоченный орган и заключают договор о КРТ);

• на основании решения о КРТ (такое решение может быть принято Правительством РФ, высшим исполнительным органом субъекта РФ или главой местной администрации); когда такое решение принято и опубликовано, существует два варианта процедуры:

• проводятся торги, по итогам которых с победителем заключается договор о КРТ;

• решение о КРТ реализуется Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием самостоятельно или РФ/субъект РФ назначают юридическое лицо, которое будет реализовывать КРТ (в этом случае торги не проводятся, а договор о КРТ не заключается).

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что изменения в ГрК РФ в первую очередь направлены на уравнивание в правах тех юридических лиц, которые заключили договор о КРТ, и тех, которые осуществляют КРТ на основании решений органов власти без заключения договора.

Так, девелоперы, с которыми не заключен договор о КРТ, не вправе, например, самостоятельно принимать решение о подготовке документации по планировке территории (ПТ) и обращаться к правообладателям коммунальных сетей для заключения договора о подключении (технологическом присоединении). Поправки наделяют их соответствующими правами.

Изменения также коснутся порядка реализации КРТ. Предусматривается, что КРТ можно будет реализовывать в соответствии с ранее утвержденной документацией по ПТ, которая разрабатывалась не в рамках КРТ. В пояснительной записке этот пункт называют несомненным плюсом, поскольку он позволит сэкономить временные и финансовые ресурсы на подготовку и утверждение такой документации на начальном этапе реализации проекта КРТ.

Другое изменение направлено на синхронизацию развития КРТ и программ комплексного развития коммунальной, транспортной социальной инфраструктуры. Если для реализации КРТ требуется внесение изменений в вышеупомянутые программы, то такие изменения могут вноситься одновременно с подготовкой документации по планировке территории. При этом утверждение соответствующей документации допускается до утверждения изменений в указанные программы. Изменения в программы в этом случае должны быть внесены в течение 90 дней с момента утверждения проекта планировки территории.

Закон распространяет на КРТ правила ст. 52.2 ГрК РФ, которая посвящена вопросам освобождения застраиваемых территорий от линейных объектов (например, перенос сетей инженерно-технического обеспечения).

Применительно к КРТ жилой застройки законопроект ограничивает срок, в течение которого собственники помещений в многоквартирных жилых домах (МКД) могут принять решение об исключении МКД из решения о КРТ.

Собственники помещений в МКД (которые хотя и не признаны аварийными, но соответствуют критериям существенного износа), попавших в границы территории КРТ, должны провести общие собрания по вопросу включения их дома в проект КРТ. Если собрание не состоялось в срок, то дом автоматически включается в решение о комплексном развитии. Согласно действующему порядку провести такое собрание и исключить дом из проекта КРТ возможно до дня утверждения документации по ПТ.

Законопроект же устанавливает, что такое решение можно будет принять лишь до даты принятия решения о проведении торгов на право заключения договора о КРТ. Если же КРТ реализуется без проведения указанных торгов (например, в случае самостоятельной реализации КРТ субъектом), то срок для принятия такого решения будет установлен нормативным правовым актом субъекта РФ.

Рекомендации

Помимо указанного в пояснительной записке уравнивания в правах двух видов застройщиков, осуществляющих КРТ (по договору и без договора), законопроект направлен на оптимизацию процессов осуществления КРТ, упрощение процедур согласования документации и стабилизацию процесса КРТ.

Законопроект № 452646-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Посуточная аренда жилых помещений

Госдума приняла в первом чтении законопроект, регулирующий краткосрочный наём жилья

8 ноября 2023 г. депутаты Государственной Думы приняли в первом чтении поправки в ЖК РФ, которые обязывают собственников жилах помещений, передающих их третьим лицам на основании различных сделок, обеспечивать соблюдение:

• прав и законных интересов соседей;

• правил пользования жилыми помещениями;

• правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Изменения разработаны и внесены в Госдуму Правительством РФ во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ (КС РФ) от 23 марта 2023 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е.Бахирева».

В указанном деле КС РФ признал, что деятельность по предоставлению в краткосрочный наём жилого помещения в многоквартирном доме нельзя квалифицировать как оказание гостиничных услуг (использование жилого помещения в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг запрещено с 2019 г.). При этом закон не запрещает краткосрочный наём жилья, если это не создаёт неудобств для иных жильцов многоквартирного дома и не влечёт сверхинтенсивной эксплуатации общего имущества дома.

Мы рассказывали о проекте изменений ЖК РФ в одном из наших прошлых выпусков «Недвижимость и строительство: Mustread» от 2 октября 2023 г.

Рекомендации

Комиссия Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан подготовила заключение на законопроект, которое содержит ряд замечаний. Так, по мнению парламентариев, изменения дублируют действующие положения ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, которая предусматривает, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, изменения не направлены на комплексное урегулирование особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений. В заключении предлагается определить специальные правила краткосрочного найма жилых помещений исходя из особенностей местности, в которой осуществляется (будет осуществляться) такой наём. Например, такие особенности и специальные правила предлагается установить для туристических и курортных местностей.

Парламентарии уже готовят поправки в законопроект ко второму чтению. Стало известно, что в качестве одной из поправок будет предложено поставить право собственника на сдачу жилого помещения в посуточную аренду в зависимость от решения 2/3 собственников жилых помещений в многоквартирном доме (МКД).

Мы продолжим следить за движением законопроекта в парламенте и сообщать о его ключевых изменениях.

Законопроект № 445620-8 «О внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Специальные технические условия (СТУ)

Начались публичные обсуждения проекта изменений, посвящённых процедуре согласования СТУ

Минстрой России подготовил проект изменений в «Порядок разработки и согласования СТУ для разработки проектной документации на объект капитального строительства», утверждённый приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 ноября 2020 г. № 734/пр (Порядок). Среди предложенных изменений стоит отметить следующие.

Во-первых, полномочия представителя, направляющего в интересах заявителя документы для согласования СТУ в Минстрой России, могут быть подтверждены посредством Платформы полномочий ФГИС «Единая система идентификации и аутентификации». В таком случае представление документа, подтверждающего полномочия представителя не требуется.

Во-вторых, документация, направленная для согласования СТУ, может быть подписана:

• простой или усиленной неквалифицированной электронной подписью в случае, если документация подаётся от имени индивидуального предпринимателя или физического лица;

• усиленной неквалифицированной электронной подписью, либо усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), если документы подаются от имени юридического лица. Действующий Порядок позволяет использовать только УКЭП.

В-третьих, срок рассмотрения СТУ сокращён с 20 до 19 дней.

Публичные обсуждения продлятся до 17 ноября 2023 г.

Рекомендации

Напомним, что СТУ - это технические нормы, разработанные для конкретного ОКСа и содержащие дополнительные к установленным или устанавливающие (при отсутствии) технические требования в области безопасности, отражающие особенности инженерных изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации, а также демонтажа (сноса) объекта.

Указанные изменения направлены на упрощение процедуры согласования СТУ и конкретизацию некоторых отдельных положений. Рекомендуем заинтересованным лицам ознакомиться с полным текстом документа и принять участие в публичных обсуждениях.

Проект приказа «О внесении изменений в Порядок разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 ноября 2020 г. № 734/пр»

Судебная практика. Расторжение договора аренды

Верховный суд указал, что уведомить арендатора о расторжении договора можно любым способом (дело № А12-16447/2022 по заявлению ИП Пеплыгина С.Н.)

В 2009 г. собственники земельного участка с/х назначения заключили договор аренды с акционерным обществом «Чапаевское» сроком на 10 лет. Права арендатора по указанному договору впоследствии были уступлены акционерному обществу «Дельта-агро» (арендатору, истцу). По истечении срока действия договора он был продлён на неопределённый срок в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.

27 ноября 2021 г. на общем собрании долевые собственники земельного участка приняли решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Представители общества «Дельта-агро» присутствовали на данном собрании.

В целях исполнения указанного решения 29 декабря 2021 г. арендодатели направили в адрес истца уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи земельного участка. Однако общество «Дельта-агро» уклонилось от подписания данных документов, и запись об обременении в его пользу не была погашена в ЕГРН.

Поскольку, по мнению арендодателей, договор с истцом был расторгнут, часть собственников заключила новый договор аренды с индивидуальным предпринимателем Пеплыгиным С.Н. сроком на 11 месяцев. Таким образом, внесение информации об обременении земельного участка новым договором аренды не требовалось.

ИП Пеплыгин засеял арендуемую часть земельного участка семенами подсолнуха, а спустя некоторое время бывший арендатор, общество «Дельта-агро», обратилось в суд, требуя признать за ним право собственности на урожай. В обоснование своей позиции истец ссылался на то, что именно он является арендатором земельного участка (и в силу договора аренды ему принадлежит урожай), поскольку он не подписывал соглашение о расторжении договора аренды, а в ЕГРН отсутствуют сведения о прекращении договора аренды.

Три инстанции поддержали доводы истца. С ними не согласился Верховный Суд РФ (ВС РФ). Направляя дело на новое рассмотрение ВС РФ указал:

• факт присутствия представителей арендатора на общем собрании собственников земельного участка при решении вопроса о расторжении договора аренды, свидетельствует о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора;

• сохранение записи в ЕГРН о договоре аренды не свидетельствует для сторон сделки о продолжении его действия.

Рекомендации

ВС РФ подтвердил, что сторона договора может быть извещена о его одностороннем расторжении не только посредством направления письменного уведомления, но и иными способами, подтверждающими получение контрагентом такой информации.

Во избежание разногласий между сторонами договора аренды о том, состоялось ли расторжение договора, рекомендуем предусматривать в договоре, что уведомлять другую сторону о расторжении необходимо в письменной форме, например, путем направления по почте заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.