Недвижимость и строительство: MustRead за 19 сентября – 2 октября 2023 г.
Планируемые изменения законодательства. Посуточная аренда жилых помещений
Правительство РФ внесло в Госдуму проект изменений в Жилищный кодекс РФ, регулирующих краткосрочный наём жилья
Изменения вносятся в ст. 30 Жилищного кодекса РФ и предусматривают, что собственники жилых помещений могут свободно заключать договоры найма (в том числе краткосрочного), безвозмездного пользования и иные не запрещённые законом сделки и передавать такие помещения во владение и пользование физическим и юридическим лицам.
При этом наймодатель должен обеспечить соблюдение нанимателем прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Рекомендации
Изменения разработаны и внесены в Госдуму Правительством РФ во исполнение Постановления Конституционного Суда Росссийской Федерации (КС РФ) от 23 марта 2023 г. № 9-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина П.Е.Бахирева».
В указанном деле КС РФ признал, что деятельность по предоставлению в краткосрочный наём жилого помещения в многоквартирном доме нельзя квалифицировать как оказание гостиничных услуг (использование жилого помещения в многоквартирном доме для оказания гостиничных услуг запрещено с 2019 г.). При этом закон не запрещает краткосрочный наём жилья, если это не создаёт неудобств для иных жильцов многоквартирного дома и не влечёт сверхинтенсивной эксплуатации общего имущества дома.
КС РФ предложил законодателю внести изменения в жилищное законодательство в целях обеспечения баланса прав и законных интересов собственников помещений и их соседей.
Однако предлагаемые поправки даже в совокупности с разъяснениями КС РФ не решают старой проблемы, связанной со сложностью разграничения оказания гостиных услуг и предоставление помещения в краткосрочный наём. Так, в деле П.Е. Бахирева суды решили, что он оказывает гостиничные услуги, сославшись на то, что квартира сдавалась посуточно с мебелью и удобствами, гостям предоставлялись питание и напитки, предлагался трансфер до аэропорта и обратно, а персонал говорил на английском и русском языках.
Данный вопрос будет решать суд в каждом конкретном деле на основе представленных доказательств. В связи с этим лицам, ведущим деятельность по сдаче квартир в краткосрочный наём, рекомендуется наблюдать за судебной практикой по соответствующим спорам, складывающейся в том регионе, где они ведут свою деятельность.
Планируемые изменения законодательства. Государственная регистрация недвижимости
В Госдуму внесен законопроект о запрете регистрационных действий без личного присутствия обоих супругов
Изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) позволят супругу или супруге подать в Росреестр заявление о невозможности распоряжения совместной супружеской собственностью без личного участия такого заявителя. По результатам рассмотрения заявления Росреестр вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Наличие такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления о переходе, прекращении, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если такое заявление было подано иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем.
Рекомендации
Изменения призваны исключить ситуации, когда один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом без уведомления другого супруга. В Законе о государственной регистрации недвижимости есть похожая норма о запрете регистрационных действий без личного присутствия собственника (ст. 36). Полагаем, что комментируемые изменения являются продолжением идеи, направленной на защиту прав и интересов собственников.
Напомним, что в п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ содержится норма о том, что вне зависимости от того, на кого из супругов зарегистрировано право на имущество, оно все равно признается общим.
Чтобы продать общее недвижимое имущество, супругу, на которого зарегистрировано имущество, требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Однако на практике супруг - продавец может скрыть от покупателя, что он состоит в браке (проверить, состоит ли лицо в браке, практически невозможно).
Законопроект позволит супругу, не указанному в ЕГРН, защититься от отчуждения совместного имущества вторым супругом, поскольку без его личного участия невозможно будет провести процедуру государственной регистрации перехода права.
Планируемые изменения законодательства. Судебная экспертиза
Минюст подготовил поправки о проведении судебных экспертиз по самовольным постройкам только государственными организациями
Министерство предлагает внести изменения в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утверждённый распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р.
Предлагается включить в него судебную строительно-техническую экспертизу по гражданским делам, связанным с самовольным строительством.
Дела, связанные с самовольным строительством, имеют общественное значение и направлены на обеспечение общественной безопасности. Во избежание причинения ущерба жизни и здоровью граждан, искажения облика объектов культурного наследия целесообразно не допускать возможности договорных заключений. Государственные экспертные организации обеспечены контролем качества экспертиз и контролем за квалификацией государственных судебных экспертов, которая подтверждается каждые 5 лет. Так ведомство обосновывает необходимость передачи судебных экспертиз по этой категории дел в ведение государства.
Рекомендации
Предложение Минюста неоднозначно, каких-либо данных, свидетельствующих о том, что эта проблема стоит остро, а суды выносят решения на основании «купленных» или некачественных заключений экспертиз, госорган не представил.
При этом вполне вероятна ситуация, при которой государственные экспертные организации в некоторых регионах/ районах страны не будут своевременно справляться с потоком обращений о проведении необходимых экспертиз.
На данный момент исключительно государственная судебная экспертиза в сфере недвижимости проводится при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства по делам об оспаривании кадастровой стоимости.
Планируемые изменения законодательства. Нотариальные сделки с недвижимостью
Депутаты внесли в Госдуму законопроект, обязывающий нотариусов фиксировать сделки по распоряжению недвижимостью собственниками старше 60 лет
Предлагаемые изменения в статью 43 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11 февраля 1993 г. № 4462-1) обяжут нотариусов фиксировать сделки по отчуждению или обременению недвижимого имущества, одной из сторон которых является лицо, достигшее возраста 60 лет.
Изготовленная видеозапись будет содержать всю процедуру совершения нотариального действия: от зачитывания текста удостоверяемой сделки до разъяснения сторонам смысла совершаемых ими действий и ответов на их вопросы.
Рекомендации
На практике действительно существует повышенный риск оспаривания сделок по распоряжению недвижимостью, заключенных лицами пожилого возраста. Основанием для оспаривания в таких случаях чаще всего выступает ч. 1 ст. 177 ГК РФ – неспособность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими.
Вместе с тем законопроект вызывает ряд вопросов. Главный из них – поможет ли видеозапись защититься от иска о недействительности сделки? Ведь неспособность понимать значение своих действий и руководить ими – это вопрос, требующий специальных познаний в области психиатрии и психологии, в связи с чем по таким делам, как правило, проводится судебная медицинская экспертиза. При наличии заключения такой экспертизы, подтверждающего, что гражданин не понимал значение своих действий, суд вероятнее всего удовлетворит иск, даже если все происходящее на видеозаписи выглядит вполне нормально.
Также лицо, достигшее 60-ти лет, может обойти это требование, выдав доверенность на совершение сделки более молодому представителю.
Планируемые изменения законодательства. Аренда публичных земельных участков
По сообщениям СМИ, Росреестр подготовил проект правок в Земельный кодекс РФ, предусматривающий новый порядок определения цены за аренду публичной земли
Росреестр предложил унифицировать подход к установлению цены за аренду публичных земельных участков в регионах и определять ее исходя из кадастровой стоимости. Ведомство подготовило соответствующие поправки в Земельный кодекс РФ.
Аналогичный порядок уже действует для земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Как и в случае с арендой земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, эти изменения затронут только те договоры аренды, которые будут заключаться без проведения торгов.
В настоящее время региональные и муниципальные власти самостоятельно определяют, как будет рассчитываться арендная плата за земельные участки, которые соответствующие уполномоченные органы предоставляют в аренду. Ставки, формулы и коэффициенты для расчета арендных платежей устанавливаются региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами.
При этом такие нормативно-правовые акты должны соответствовать общим принципам определения арендной платы, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582.
Рекомендации
Законопроект ограничит возможность региональных и муниципальных властей устанавливать размер арендной платы за публичные земельные участки региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами. Представляется, что унификация правил исчисления арендной платы обеспечит большую прозрачность ее расчета для арендатора.
Документ одобрен на заседании правительственной комиссии по законопроектной деятельности 18 сентября 2023 г. Далее он будет рассмотрен на заседании всего правительства, после чего будет внесен в Госдуму. Ввести новый единый порядок в действие предложено с 1 января 2026 г., поскольку потребуется утвердить целый ряд подзаконных актов.
Практика Конституционного Суда (КС). Согласование проекта генерального плана
КС указал, что «молчаливое» согласие неприменимо к отношениям, связанным с изменениями границ лесного фонда
В 2009 г. собрание депутатов Кыштымского городского округа Челябинской области приняло новый генеральный план городского округа, в который были включены земли лесного фонда. Проект направили на согласование уполномоченным федеральным органам исполнительной власти, однако ответа на него не поступило. В силу ст. 25 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) отсутствие ответа уполномоченного органа в установленный срок является одобрением проекта генплана.
Спустя 12 лет Департамент лесного хозяйства по Уральскому федеральному округу обратился в суд с иском об оспаривании изменения границ лесного фонда, поскольку это изменение не было одобрено Рослесхозом. В итоге спор добрался до КС РФ.
В свою очередь, КС РФ указал, что при согласовании генплана необходимо учитывать особенности, установленные законодательством о лесном фонде. Таким образом, для изменения границ земель лесного фонда в обязательном порядке необходимо согласование федеральных органов исполнительной власти. То есть, согласно толкованию КС РФ, при включении земель лесного фонда в состав населенного пункта п. 8 ст. 25 ГрК РФ о «молчаливом согласовании» не применяется.
КС указал, что в результате подобной практики «молчаливых согласований» земли лесного фонда, находящиеся в федеральной собственности, попадают в состав населённых пунктов без необходимых согласований. При этом, если впоследствии эти земли, включенные в состав земель населённых пунктов, были по решению местных властей предоставлены физическим или юридическим лицам, то такие лица не могут нести ответственность за допущенные органами власти ошибки.
Поэтому при рассмотрении подобных дел суд должен оценить последствия своего решения для граждан и юридических лиц, проживающих или осуществляющих деятельность на территории данного населенного пункта, и самостоятельно разрешить вопрос о допустимости принятия решения, влекущего возврат соответствующих земельных участков в состав земель лесного фонда, на основе:
-
баланса права на благоприятную окружающую среду и правомочий Российской Федерации в сфере организации рационального использования лесов;
-
прав частных лиц, включая право частной собственности, право на осуществление предпринимательской деятельности, право на жилище, а также потребностей социально экономического развития муниципального образования (и конкретного населенного пункта).
Рекомендации
КС установил, что, с одной стороны, утвержденные генеральные планы не являются неоспоримыми и в определённых случаях установленные границы могут быть пересмотрены в судебном порядке. Но, с другой стороны, в некоторых случаях, которые связаны с защитой прав и интересов юридических и физических лиц, проживающих и (или) ведущих свою деятельность на спорной территории, суд вправе отказать в пересмотре границ, даже несмотря на существующие нарушения порядка их согласования.
- Правительство РФ внесло в Госдуму проект изменений в Жилищный кодекс РФ, регулирующих краткосрочный наём жилья
- В Госдуму внесен законопроект о запрете регистрационных действий без личного присутствия обоих супругов
- Минюст подготовил поправки о проведении судебных экспертиз по самовольным постройкам только государственными организациями
- Депутаты внесли в Госдуму законопроект, обязывающий нотариусов фиксировать сделки по распоряжению недвижимостью собственниками старше 60 лет
- Росреестр подготовил проект правок в Земельный кодекс РФ, предусматривающий новый порядок определения цены за аренду публичной земли
- КС указал, что «молчаливое» согласие неприменимо к отношениям, связанным с изменениями границ лесного фонда
