Сдержанное реформирование
Рынок недвижимости встретит новый год не только затянувшимся кризисом, но и многочисленными изменениями в Земельном кодексе Российской Федерации. Законотворцы в ряде случаев упростили жизнь девелоперам, избавив их от беспрестанного блуждания по закоулкам бюрократических коридоров, а с другой стороны ужесточили правила игры, сделав общую систему более прозрачной. О том, как повлияют изменения в ЗК РФ на рынок коммерческой недвижимости мы поговорили с Алексеем Коневским, партнером "Пепеляев Групп".
— С марта 2015 вступят в силу изменения в законе, дополняющем и регулирующим земельные отношения. В связи с чем применение отложено до этой даты?
— Речь идет об изменениях в Земельный кодекс, которые были внесены законом от 23 июня. Незначительная часть изменений уже вступила в силу, но большая часть только вступит в силу с 1 марта 2015 года. Полагаю, разработчики закона и законодатели поступили мудро, и дали возможность членам юридического сообщества, правоприменителям, предпринимателям время, чтобы они смогли осознать суть вносимых изменений и подготовиться к работе в новых условиях и по новым правилам. Это можно только приветствовать. Мы все помним случаи, когда страна в качестве новогоднего подарка получала "законы – сюрпризы", которые принимались в последние дни декабря, а вступали в силу с 1 января. Прекрасно, что мы отходим от этой традиции и есть возможность спокойно праздновать Новый год, не опасаясь неприятных сюрпризов.
Важно отметить, что в законе предусмотрены многочисленные переходные положения и даже "дедушкины оговорки", которые позволят перейти на новые правила постепенно. Например, предусмотрено, что если решение о предварительном согласовании места размещения объекта уже принято или решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права аренды земельного участка уже опубликован, то оно также подлежит исполнению.
Другой пример: к договорам аренды земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, заключенных до вступления в силу новой редакции, будут применяться нормы старой редакции Земельного кодекса.
Все это позволит обеспечить плавный переход к новым правилам и сохранение стабильности для уже реализуемых проектов.
— Каков будет новый порядок предоставления земельных участков для строительства согласно новым поправкам?
Если мы говорим о земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, то основным способом их предоставления для целей строительства, за редкими исключениями, будет являться заключение договора аренды на торгах, проводимых в форме аукциона. То есть, если выделить главное, то основные изменения касаются того, что теперь участки для строительства предоставляются только в аренду и только путем проведения аукциона.
Есть ряд исключений, но они немногочисленны и касаются, в основном, некоммерческого использования (для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества и дачного строительства), размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов и других.
— На ваш взгляд, улучшится или ухудшится процесс регулирования земельных отношений относительно таких земельных участков?
— Улучшится или ухудшится процесс, мы увидим на основании того, как будет складываться практика применения новых норм. Однако налицо попытка упорядочить процесс, сделать его более простым, прозрачным и конкурентным.
— Земельные участки с ВРИ для строительства будут предоставлены только на условиях аренды. Хотелось бы получить пояснения относительно этого пункта - возможность выкупить участок для строительства теперь будет отсутствовать? Или это относится только к государственной и муниципальной земле?
— Да, речь идет о предоставлении земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. Приобрести участок в собственность для целей строительства возможно будет только в ограниченном количестве случаев, перечисленных в Земельном кодексе. В основном, это цели, не связанные с коммерческим строительством. Например, участки предоставляются в собственность гражданам и их некоммерческим объединениям для дачного строительства, а также собственникам объектов недвижимости в отношении земельных участков, на которых такие объекты находятся, и другие случаи.
Не вижу в этом ничего страшного, так как и сейчас в подавляющем большинстве случаев государственные и муниципальные земельные участки предоставляются для целей строительства на праве аренды. Выкупать земельные участки для строительства очень часто не целесообразно с экономической точки зрения. Тем более, что собственник готового объекта недвижимого имущества вправе выкупить земельный участок впоследствии в любой момент, а если речь идет о строительстве многоквартирного жилого дома, то собственники жилых помещений вообще получают земельный участок в собственность бесплатно.
Следует отметить, что в данном случае внесенные изменения расходятся с концепцией развития гражданского права и проекта изменений в Гражданский кодекс, подготовленных год назад Министерством экономического развития. Напомню, что в проекте изменений предлагалось запретить предоставлять участки, находящиеся государственной и муниципальной собственности, для целей строительства в аренду, а предоставлять их исключительно в собственность или на праве застройки. Считаю, что хорошо, что от этой идеи, по всей видимости, отказались и решили закрепить в законе тот способ, который наиболее распространен на практике (аренда).
— Какие ограничения вводятся на срок предоставления аренды?
Теперь срок предоставления земельного участка для целей строительства ограничен. В случае если право аренды земельного участка приобретено на аукционе, то срок устанавливается в виде двойного нормативного срока, который установлен уполномоченным федеральным органом для строительства соответствующего вида объекта (осуществления инженерных изысканий, его проектирования и строительства). Пока такие сроки не установлены. В остальных случаях по общему правилу срок устанавливается от трех до десяти лет. Также закон содержит более 17 специальных сроков в зависимости от вида объекта и арендатора. Например, гражданам участки предоставляются для индивидуального жилищного строительства на срок 20 лет.
Важное нововведение касается того, что у арендатора земельного участка не будет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок или его продления. По истечении договора аренды, если объект так и не был построен, орган государственной власти или местного самоуправления вправе обратится в суд и выставить объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка на торги. Право аренды подлежит продлению однократно в случае, если все таки объект частично построен и государственный орган или орган местного самоуправления не воспользуется правом на его продажу с торгов в течение 6 месяцев.
Следует отметить, что положение о возможности продажи объектов незавершенного строительства с торгов не применяются отношении договоров аренды, заключенных до вступления поправок в силу.
— Какие ведомства будут определять срок аренды и от чего это будет зависеть?
В соответствии с опубликованным проектом Постановлением Правительства РФ полномочия по утверждению предельных нормативных сроков строительства будут переданы Минстрою России. Нормативные сроки пор всей видимости будут зависеть от вида и категории сложности объекта. А орган, принимающий решение о предоставлении земельного участка, уже будет обязан руководствоваться соответствующим утвержденным нормативным сроком. До утверждения нормативных сроков Минстроем, орган, принимающий решение о предоставлении земельного участка самостоятельно определяет срок в пределах от 5 до 49 лет.
— Может ли девелопер оспорить возможность отчуждения объекта в том случае, если не уложится в отведенный срок?
Если не будет оснований для продления договора без аукциона (например, если договор аренды был заключен до введения в действие изменений, или орган государственной власти или местного самоуправления не воспользовался своим правом в течение 6 месяцев), то, к сожалению, объект подлежит отчуждению. Указанная норма направлена на предотвращение долгостроев, а также формированию девелоперами земельных банков "про запас". Изъятие объекта незавершенного строительства и его продажа с публичных торгов происходит в судебном порядке. Разумеется, в ходе судебного разбирательства могут быть заявлены возражения, которые будут рассмотрены судом.
— Учитывая развитие программы реновации промзон и комплексного освоения территорий, а также программы, связанной с ТПУ, хотелось бы узнать, как решается вопрос с землями, принадлежащими частным лицам, в том случае, если на этой территории планируется строительство. Возможно ли принудительное лишение собственников земельных участков?
— Действующее законодательство уже предусматривает возможность изъятия земельных участков путем их выкупа для государственных и муниципальных нужд. Он, в общем и целом, остается прежним. Земельный участок может быть изъят для строительства элементов инфраструктуры (дорог, линейных объектов, систем электроснабжения, теплоснабжения, объектов транспорта и т.д.). В связи с этим, полагаем, что для строительства ТПУ, как составной части транспортной инфраструктуры, земельные участки изыматься могут. Что касается реновации промзон и комплексного освоения территорий, то тут изъятие не предусмотрено.
Важно отметить, что теперь в Земельном кодексе появилась возможность мены изымаемого земельного участка в частной собственности на другой равноценный из государственной или муниципальной собственности. Мена также возможна, если на частном земельном участке в соответствии с проектом планировки или проектом межевания территории планируется размещение объектов социальной инфраструктуры.
— Присутствуют ли сейчас для девелоперов, занимающихся ТПУ и строительством в Новой Москве, какие-либо преференции?
Для новой Москвы действует особый режим регулирования земельных отношений, который установлен специально принятым в 2013 году федеральным законом. В соответствии с этим законом действует расширенный перечень оснований для изъятия земельных участков путем их выкупа, упрощенный порядок изъятия. Но все это вряд ли можно назвать преференциями для девелоперов. Единственной льготой, если это можно так назвать, является возможность упрощенного оформления земельных участков для организации строительства, доставки и вывоза техники, инструментов и материалов. Для этих целей возможно установление сервитута в упрощенном порядке.
— Не касаясь Земельного кодекса, хотелось бы задать еще один вопрос - будут ли приняты в ГК изменения относительно объединения земельного участка и строений на нем в единый объект? На какой стадии сейчас находится обсуждение этого вопроса?
— Проект Гражданского кодекса был внесен в Государственную Думу в прошлом году. Но поскольку было принято решение выпускать его частями, то сложно предсказать, как будут появляться те или иные поправки, и какова будет система вещных прав на недвижимость в финальном виде. Тем более, что, как я уже говорил, некоторые подходы уже меняются. Поэтому сложно сказать, какова будет судьба этой поправки. На всю кажущуюся ее простоту, она является достаточно фундаментальной, поэтому я бы все-таки подумал о переходных положениях при ее введении, особенностях кадастрового учета и так далее.
— Хотелось узнать Ваше мнение относительно того, как уже принятые и будущие изменения повлияют на рынок коммерческой недвижимости?
— Поправок достаточно много и все они будут иметь различный эффект. В чем-то жизнь бизнеса значительно упростится. Например, предусматривается возможность предоставления права пользования земельными участками или землями для целей организации строительства, ремонта, размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций на основании акта государственного или муниципального органа. Это означает, что не нужно будет формировать земельный участок, осуществлять его кадастровый учет, заключать договор аренды и т.д. Это значительно упростит возможность использования земель соответствующему бизнесу (торговому, рекламному).
Другие изменения, например, о предоставлении земельных участков для строительства ужесточают правила игры. С другой стороны, они направлены на формирование прозрачной и конкурентной процедуры предоставления земельных участков.
Важно отметить новую важную норму, которая предоставляет муниципалитетам право получить в свою собственность бесплатно неиспользуемые земельные участки в федеральной собственности. Это позволит вовлечь такие участки в хозяйственный оборот и для девелопмента. Но следует отметить, что все эти нормы, скорее всего, не будут иметь немедленного эффекта, тем более с учетом "переходных положений". Соответственно эффект от их применения мы увидим только в перспективе нескольких лет.
