Изменение норм о земельном контроле: риски изъятия земельных участков в связи с их неиспользованием для строительства.

2014 год ознаменован рядом серьезных изменений в законодательстве, напрямую влияющих на бизнес компаний, работающих на территории Российской Федерации. Одно из наиболее значительных событий – грядущая масштабная реформа земельного законодательства. Большинство статей Земельного кодекса рядом федеральных законов были изложены в новой редакции. В данной статье мы осветим отдельный блок изменений, который затронет арендаторов и собственников земельных участков, предназначенных для строительства, а также собственников объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке.

Так, с 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», изменивший порядок и основания осуществления земельного контроля. Помимо ставших привычными плановых и внеплановых проверок в рамках земельного контроля предусмотрена совершенно новая форма обнаружения и фиксации правонарушения - административное обследование объектов земельных отношений. 

В отличие от плановых и внеплановых проверок административное обследование не требует соблюдения специальной процедуры назначения. Не предусмотрены также специальные основания для проведения обследования. Как указано в законе, административное обследование проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации. То есть инспектор вправе начать обследование в любой момент, и частота проведения обследований не ограничена. 

При этом подразумевается, что административное обследование не должно влечь вмешательства в хозяйственную деятельность проверяемого лица, поскольку оно предполагает исследование состояния объекта земельных отношений на основании информации государственных и муниципальных информационных систем, общедоступных медиа-ресурсов, архивных фондов, государственного мониторинга земель, документов землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (аэрокосмическая съемка, результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований) и другими методами.  

В случае выявления по итогам административного обследования нарушений земельного законодательства,  результаты такого обследования оформляются актом. Выявление правонарушений является основанием для назначения в отношении лица полноценной внеплановой проверки. 

Теперь отсутствие лица в сводном плане проверок на очередной год, публикуемом на сайте Генеральной прокуратуры РФ, не исключает претензий государственных органов в связи с задержкой начала строительства. 

Каковы практические последствия введения данной процедуры? В ходе административного обследования, можно обнаружить такое распространенное земельное правонарушение, как неиспользование земельного участка для строительства, в частности, данный факт легко установить, взглянув на спутниковые снимки местности. Неиспользование земельного участка в целях строительства в течение сроков, установленных законом, не только влечет административную ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ, но также серьезные риски утраты права на земельный участок. 

Неиспользование земельного участка для строительства в течение 3 лет влечет возникновение у арендодателя права требовать расторжения договора аренды. Также Гражданский кодекс РФ содержит норму ст. 284, которая ранее фактически не применялась. Данная норма говорит о том, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В настоящий момент (до вступления в силу закона N 234-ФЗ) законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изъятия земельных участков в этом случае. В связи с отсутствием соответствующей регламентации изъятие земельных участков у собственников как мера ответственности на практике не применяется. 

С 1 января 2015 года вступила в силу норма со следующим содержанием: при неисполнении предписания об устранении нарушения, связанного с неиспользованием земельного участка, инспектор земельного контроля обязан информировать орган, который в соответствии с законодательством вправе обращаться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов.

Из содержания данной нормы логично предположить, что в ближайшее время будет определен орган, уполномоченный заявлять иски об изъятии земельных участков из частной собственности, а также процедура проведения торгов. После урегулирования этих двух моментов норма об изъятии земельных участков у собственников в связи с задержкой начала строительства более чем на три года начнет применяться на практике.

В качестве  дополнения нельзя не упомянуть также изменения некоторых положений Земельного кодекса РФ и дополнение Гражданского кодекса РФ статьей 239.1 в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, вступившие в силу с 1 марта 2015 года. Данные изменения создают для собственников объектов незавершенного строительства существенные риски утраты права собственности на данные объекты. 

Если строительство объекта недвижимости на арендованном участке не завершено до истечения срока аренды, то собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно без торгов приобрести участок в аренду на новый срок, но не более чем на 3 года. Однако данное право может быть реализовано только если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды уполномоченным органом не будет заявлено  требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства. 

Соответствующее требование вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. Требование не подлежит удовлетворению, только если нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти (местного самоуправления) или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей. В остальных случаях суд может принять решение о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Начальная цена продажи ОНС определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи ОНС, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов

В ближайшее время изъятий объектов незавершенного строительства не произойдет, поскольку переходные положения предусматривают, что норма об изъятии не применяется при прекращении договора аренды, заключенного  до 1 марта 2015 года. Однако норма о возможности однократного продления на срок не более трех лет действует уже с 1 марта 2015 г.

В связи с вышеуказанными изменениями у  собственников и арендаторов пустующих земельных участков есть причины пересмотреть свое отношение к  имеющимся активам и либо начать строительство, либо продать права на участок, либо готовиться к защите своих прав в случае претензий со стороны контролирующих органов.