Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает о принятии Госдумой в третьем чтении законопроекта об определении регулируемой арендной платы за земельные участки на основе кадастровой стоимости.
Предусмотрено, что арендная плата за земельные участки в государственной и муниципальной собственности должна определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка за рядом исключений, предусмотренных законом.
Исключения касаются предоставления земельных участков по результатам аукциона, когда арендная плата определяется на аукционе.
В случаях предоставления земельных участков без торгов, в частности под объектами недвижимости, арендная плата с 1 января 2026 г. будет определяться на основе кадастровой стоимости.
Комментарий «Пепеляев Групп»
В настоящее время исходя из кадастровой стоимости определяется арендная плата в основном за федеральные земельные участки. Размер арендной платы за земельные участки в региональной и муниципальной собственности зачастую не привязан к кадастровой стоимости. Субъекты Федерации не имеют общих правил и ориентиров в определении размера арендной платы. Из-за различных ставок и коэффициентов даже в одном субъекте РФ система определения арендной платы не прозрачна и не позволяет иметь общую картину о цене аренды в различных частях страны, а также не позволяет сопоставить местные ставки с федеральными. Между тем плата за землю относится к регулируемым ценам.
После вступления закона в силу субъекты Федерации будут вынуждены поменять системы расчета арендной платы. Ставка арендной платы будет единой – это кадастровая стоимость, а далее субъекты смогут устанавливать свои коэффициенты, которые можно будет сравнить.
Вступление закона в силу
Предусмотрено, что закон вступит в силу с 1 января 2026 г. Однако его правила не распространяются на договоры аренды земельных участков, заключенные до даты его вступления в силу. То есть к ранее заключенным договорам будет применяться прежнее регулирование.
Комментарий «Пепеляев Групп»
После вступления закона в силу будут существовать две системы расчета арендной платы параллельно в зависимости от даты заключения договора. При этом закон не предусматривает каких-либо переходных положений для ранее заключенных договоров.
Таким образом, в отношении аналогичных земельных участков арендная плата будет отличаться в зависимости только от даты заключения договора. Это будет идти вразрез с принципами определения арендной платы (экономической обоснованности, запрета необоснованных предпочтений), а также со сформировавшимся подходом судебной практики, согласно которому изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, ставок и т. п.) по общему правилу применяются к ранее заключенным договорам на период после таких изменений, причем автоматически, без изменения договора.
О чем подумать, что сделать
Принятый закон 2 августа одобрен Советом Федерации и направлен на подпись Президенту РФ.
После его подписания можно ожидать изменения порядков определения регулируемой арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки в том случае, если существующие формулы расчета не основаны на кадастровой стоимости.
Рекомендуем отслеживать соответствующее правовое регулирование и в случае, если новое регулирование приведет к значительному расхождению размера арендной платы по старому и новому порядкам и поставит арендаторов в неравное положение, решить вопрос об оспаривании правового акта в суде.
Также актуальной становится проверка корректности кадастровой стоимости и оценка перспективы ее снижения.
