Загрузка...

Из выписок о недвижимости исчезнут персональные данные граждан

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 14 июля 2022 г. подписан федеральный закон[1], согласно которому сведения о физических лицах – правообладателях объектов недвижимости могут быть предоставлены третьим лицам только с согласия самого правообладателя.

Законодатель переосмыслил принцип открытости Единого государственного реестра недвижимости («ЕГРН») в целях защиты персональных данных физических лиц от доступа неограниченного круга лиц.

Изменения вступают в силу с 1 марта 2023 г.

Какие изменения вносятся

Реестр недвижимости в России долгое время строился на принципах открытости: любое заинтересованное лицо могло получить необходимые сведения о правообладателе недвижимого имущества, включая фамилию, имя и отчество правообладателя – физического лица. Такой подход, помимо прочего, был направлен на защиту интересов оборота недвижимости и уменьшение трансакционных издержек.

Теперь же законодатель отходит от традиционного общедоступного ЕГРН. В целом, законодательные новеллы можно свести к следующим пунктам:

  1. фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя недвижимости – физического лица, по общему правилу отображаться в выписке из ЕГРН больше не будут;

  2. по желанию правообладатель может дать согласие на раскрытие своих персональных данных третьим лицам;

  3. нововведение не распространяется на следующие категории лиц, получающих сведения из ЕГРН:

    • на ранее имевших доступ к сведениям ограниченного распространения (в частности, на самого правообладателя, государственные органы, суд, залогодержателя, арбитражного управляющего и проч.[2]),

    • на нотариусов, кадастровых инженеров, а также на лиц, которые вынуждены учитывать интересы друг друга при пользовании имуществом (в частности, к ним относятся сособственники, супруг(-а), правообладатели смежного земельного участка или объекта недвижимости на земельном участке и проч.[3]).

Что изменится

Заинтересованное лицо вправе, доказав обоснованный интерес, получить у нотариуса выписку из ЕГРН с указанием фамилии, имени, отчества и даты рождения правообладателя – физического лица. В частности, об обоснованном интересе свидетельствует: наличие договора, касающегося объекта недвижимости; а также наличие оснований для обращения в суд[4].

Для получения соответствующей выписки потребуется предоставить нотариусу достаточные письменные доказательства обоснованного интереса. Необходимо отметить, что в законе не содержится перечней указанных доказательств для различных случаев.

При этом нотариус вправе отказать заявителю, если посчитает, что представленных доказательств недостаточно для подтверждения обоснованного интереса в получении выписки из ЕГРН, содержащей персональные данные.

Такое широкое усмотрение нотариуса создает риски для злоупотреблений – нотариус может необоснованно трактовать закон против заинтересованного лица и отказывать в выдаче выписки, что, по сути, может стать препятствием для судебной защиты лицом своих прав и законных интересов. Отказ нотариуса в выдаче выписки из ЕГРН может быть обжалован в суд.

Можно отметить, что за 11 месяцев 2021 г. Росреестр[5] выдал более 132 млн выписок[6]. Теперь соответствующая часть объема посреднической работы по выдаче выписок из ЕГРН будет распределена между нотариусами. Это приведет к повышению трансакционных издержек, в том числе, увеличатся временные затраты.

В итоге, закон существенно усложняет возможность самостоятельной проверки недвижимости перед покупкой.
Нотариус может оказать содействие в получении выписки из ЕГРН лицам, которые намерены совершить сделку в отношении объекта недвижимости. Однако в этом случае правообладателю недвижимости и заинтересованному лицу (например, потенциальному покупателю) потребуется обратиться к нотариусу с совместным заявлением о предоставлении соответствующей выписки.

Проверка выписки из ЕГРН

Принятые поправки предусматривают, что выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные, может быть проверена любым лицом при помощи официального сайта на предмет действительности содержащейся в ней информации.

По всей видимости, возможность проверить выписку из ЕГРН будет востребована в новых условиях. Поскольку потенциальный покупатель или арендатор объекта недвижимости не сможет самостоятельно получить данные о правообладателе такого объекта в ЕГРН, он вынужден полагаться на сведения из ЕГРН, полученные от лица, представившегося правообладателем объекта, и во всяком случае нуждается в возможности их проверить.

В то же время остается неясным, какой стандарт добросовестности будут применять суды при решении вопроса о признании приобретателя недвижимости добросовестным.

По общему правилу, приобретатель недвижимости, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным[7]. При этом неясно, будут ли суды признавать добросовестным приобретателем лицо, которое ограничилось лишь указанной проверкой выписки из ЕГРН, предоставленной продавцом

О чем подумать, что сделать

Лицам, которые планируют сделки с недвижимостью, следует обратить внимание на риски, которые связаны со взаимодействием с контрагентами – физическими лицами, а также с проверкой истории объекта.

Возможно, станет распространенным получение нотариально удостоверенных доверенностей от правообладателя на получение выписок из ЕГРН и заключение предварительных или иных договоров в отношении объекта недвижимости, которые будут опосредовать получение информации из ЕГРН.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» продолжают оказывать всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью. Изменяющееся и усложняющееся законодательное регулирование превращает покупку в нетривиальную задачу. В таких случаях мы готовы оказать всестороннюю юридическую помощь – сопровождение сделок с недвижимым имуществом.

В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок объектов недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества. 


[1] Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты РФ и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"».
[2] Исчерпывающий перечень приведен в ч. 13 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Закон № 218-ФЗ»).
[3] Исчерпывающий перечень приведен в ч. 6 ст. 63.3 Закона № 218-ФЗ (в новой редакции). 
[4] Примерный перечень лиц приведен в ч. 2 ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (в новой редакции).
[5] Росреестр - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
[6] https://tass.ru/nedvizhimost/13331327.
[7] Это правило содержится в п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ. Исключением из этого правила является ситуация, когда в судебном порядке доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Возврат к списку

Отправить статью

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

28.09.2022
Александр Виноградов в «Топ 100 директоров по персоналу»
28.09.2022
Елена Соколовская выступила на Антимонопольном форуме 2022
15.09.2022
Внесудебное урегулирование спора между двумя клиентами компании
15.09.2022
Сайт «Пепеляев Групп» признан лучшим среди российских юридических фирм
07.09.2022
Наталья Присекина рассказала на ВЭФ о Международном коммерческом арбитражном суд...
07.09.2022
«Пепеляев Групп» оказала правовую поддержку АО «КТК-Р» в ходе судебного разбират...
02.09.2022
Усиление IP-практики «Пепеляев Групп»
29.08.2022
Юристы «Пепеляев Групп» провели семинар для корейского бизнеса во Владивостоке