Основные сценарии, по которым могут развиваться сейчас отношения арендаторов и арендодателей (в зависимости от того, к чему стремится арендатор):
В соответствии с федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы за время действия ограничительных мер по борьбе с коронавирусом. При этом арендатор не может быть подвергнут каким-либо санкциям за нарушение сроков уплаты. Образовавшуюся таким образом задолженность арендатор сможет выплачивать небольшими платежами вплоть до 2023 года. Детальные условия определены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
С уменьшением размера арендной платы (сценарий № 3) дело обстоит сложнее. Хотя упомянутый закон дает арендаторам, вынужденным приостановить свою деятельность в арендуемых помещениях, право требовать снижения арендных платежей, конкретных критериев и условий для этого закон не устанавливает. Поэтому в данном случае, а также, если арендатор не входит в число наиболее пострадавших от коронавируса, ключевую роль приобретают переговоры с контрагентом.
Большинство арендодателей готовы идти навстречу арендаторам, оказавшимся в сложной ситуации, и соглашаются предоставить отсрочку и/или снизить размер арендной платы, если видят перспективы сотрудничества с этим арендатором после пандемии. Поэтому при ведении таких переговоров важно показать, каковы возможные последствия для арендодателя при том или ином сценарии развития ситуации, и почему арендодателю выгоднее сейчас пойти на уступки.
Если же цель арендатора состоит в прекращении арендных отношений (сценарий № 4), в первую очередь необходимо внимательно изучить условия заключенного договора аренды. Если договор не предусматривает права арендатора на односторонний отказ, и арендодатель отказывается от расторжения договора по соглашению либо предъявляет чрезмерные требования, арендатору стоит рассмотреть возможность судебного расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Однако при обращении в суд нужно понимать, что судебный процесс занимает значительное время и требует существенных расходов, а результат его не всегда предсказуем. Поэтому пренебрегать стадией переговоров не стоит. В условиях грядущей экономической неопределенности для продолжения работы и развития бизнеса особенно важно сохранить взаимовыгодные отношения со своими партнерами.
- освобождение от ответственности (неустойки) за просрочку уплаты арендных платежей;
- отсрочка внесения арендной платы до более благополучных с экономической точки зрения времен и рассрочка при погашении накопившейся задолженности;
- уменьшение размера арендной платы;
- расторжение долгосрочного договора аренды в случае существенного ухудшения финансового положения, сокращения масштабов бизнеса или изменения бизнес-модели.
В соответствии с федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы за время действия ограничительных мер по борьбе с коронавирусом. При этом арендатор не может быть подвергнут каким-либо санкциям за нарушение сроков уплаты. Образовавшуюся таким образом задолженность арендатор сможет выплачивать небольшими платежами вплоть до 2023 года. Детальные условия определены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
С уменьшением размера арендной платы (сценарий № 3) дело обстоит сложнее. Хотя упомянутый закон дает арендаторам, вынужденным приостановить свою деятельность в арендуемых помещениях, право требовать снижения арендных платежей, конкретных критериев и условий для этого закон не устанавливает. Поэтому в данном случае, а также, если арендатор не входит в число наиболее пострадавших от коронавируса, ключевую роль приобретают переговоры с контрагентом.
Большинство арендодателей готовы идти навстречу арендаторам, оказавшимся в сложной ситуации, и соглашаются предоставить отсрочку и/или снизить размер арендной платы, если видят перспективы сотрудничества с этим арендатором после пандемии. Поэтому при ведении таких переговоров важно показать, каковы возможные последствия для арендодателя при том или ином сценарии развития ситуации, и почему арендодателю выгоднее сейчас пойти на уступки.
Если же цель арендатора состоит в прекращении арендных отношений (сценарий № 4), в первую очередь необходимо внимательно изучить условия заключенного договора аренды. Если договор не предусматривает права арендатора на односторонний отказ, и арендодатель отказывается от расторжения договора по соглашению либо предъявляет чрезмерные требования, арендатору стоит рассмотреть возможность судебного расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Однако при обращении в суд нужно понимать, что судебный процесс занимает значительное время и требует существенных расходов, а результат его не всегда предсказуем. Поэтому пренебрегать стадией переговоров не стоит. В условиях грядущей экономической неопределенности для продолжения работы и развития бизнеса особенно важно сохранить взаимовыгодные отношения со своими партнерами.
Источник: RWAY
