КС РФ разрешил складывать сроки давностного владения при продаже имущества
25 марта 2026 г. опубликовано постановление Конституционного Суда РФ, которое уточняет правила применения приобретательной давности. Суд разрешил объединять сроки владения имуществом при его передаче по договору.Поводом для рассмотрения дела стала жалоба гражданина, купившего здание у компании, которая владела объектом 16 лет, но не зарегистрировала право собственности. Покупатель попытался через суд признать право собственности в силу приобретательной давности. Для этого он просил присоединить к своему сроку владения период, когда зданием пользовалась компания-продавец.
Суды нижестоящих инстанций отказали покупателю. Они сослались на то, что сложение сроков допускается только при универсальном правопреемстве (например, при наследовании или реорганизации юридического лица). Покупка имущества по договору к таким случаям не относится. Поэтому суды посчитали, что срок давностного владения для нового приобретателя должен отсчитываться заново.
Конституционный Суд РФ не согласился с таким подходом. Он признал пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции РФ.
Суд сформулировал общее правило, согласно которому при договорном отчуждении имущества сроки давностного владения контрагентов складываются. Для этого поведение каждого из владельцев (и продавца, и покупателя) должно отвечать критериям добросовестности, открытости и непрерывности. Доказать соблюдение этих условий обязан истец.
Конституционный Суд поручил федеральному законодателю внести изменения в Гражданский кодекс РФ. До принятия поправок суды обязаны применять временный порядок и разрешать сложение сроков владения при передаче имущества по договору. Нижестоящие суды пересмотрят дело заявителя.
Рекомендации
Конституционный Суд РФ устранил правовую неопределенность, которая на протяжении многих лет приводила к противоречивой судебной практике.
Институт приобретательной давности направлен на возвращение имущества в полноценный гражданский оборот. Суд справедливо отметил, что фактический владелец со временем может утратить интерес к имуществу. В такой ситуации является разумной передача вещи по договору другому лицу, вместо её удержания ради накопления необходимого срока. Запрет на сложение сроков создавал препятствия для оборота недвижимости.
Постановление Конституционного Суда РФ от 25 марта 2026 г. № 18-П
Книжные магазины получат право на льготную аренду в организациях культуры
23 марта 2026 г. Президент РФ подписал Федеральный закон от 23 марта 2026 г. № 65-ФЗ «О внесении изменения в Закон Российской Федерации «Основы законодательства Российской Федерации о культуре».Согласно закону, организации культуры (театры, музеи, библиотеки, дома культуры, школы искусств и др.) получают право предоставлять в аренду по льготной ставке арендной платы закреплённое за ними на праве оперативного управления государственное или муниципальное имущество. Передача имущества допускается только с согласия его собственника (уполномоченного государственного органа).
Арендуемые помещения разрешено использовать исключительно для:
- розничной торговли книгами, газетами и журналами;
- проведения культурно-просветительских мероприятий.
При этом таким арендаторам будет запрещено:
- выкупать арендуемое имущество;
- сдавать имущество в субаренду и иным образом распоряжаться имуществом;
- передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Льготную ставку арендной платы в отношении регионального имущества определяет субъект РФ, в отношении муниципального имущества – орган местного самоуправления.
Расходы на содержание и текущий ремонт арендуемого имущества возлагаются на арендатора. При этом площадь, предоставляемая в аренду, не должна препятствовать основной деятельности организации культуры.
Закон вступит в силу с 1 сентября 2026 г.
Рекомендации
Закон направлен на поддержку книготорговой отрасли, которая в последние годы находится в кризисном состоянии. По данным пояснительной записки к законопроекту, если в 1989 году в РСФСР насчитывалось 8 455 книжных магазинов, то к ноябрю 2024 года их осталось лишь 2 450. В городах-миллионниках на один магазин приходилось 39,5 тысяч жителей, а продажи сократились с 82 миллионов экземпляров в 2023 году до 74 миллионов в 2024 году. Одной из главных причин сокращения точек продаж является высокая арендная плата, на которую приходится свыше 30 % расходов книготорговых предприятий.
Размещение книжных магазинов в зданиях организаций культуры с высокой посещаемостью призвано повысить доступность литературы для населения, а льготные ставки аренды должны снизить финансовую нагрузку на предпринимателей книжной отрасли.
Федеральный закон от 23 марта 2026 г. № 65-ФЗ «О внесении изменения в Закон Российской Федерации «Основы законодательства Российской Федерации о культуре»
Росреестр напомнил про освоение земельных участков
Росреестр напомнил собственникам земельных участков о необходимости привести свои земельные участки в пригодное для целевого использования состояние.С 1 марта 2025 г. установлен трёхлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населённых пунктов, а также садовых и огородных участков (Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Ведомство пояснило, что под освоением понимается приведение земельных участков в состояние, пригодное ля целевого использования: уборка мусора, выведение сорняков, осушение или увлажнение почвы, корректировка рельефа для садовой и строительной деятельности. Результатом должна стать возможность использовать участок в соответствии с его видом разрешённого использования.
Для территорий, которые уже находились в собственности к 1 марта 2025 г., срок освоения истекает 1 марта 2028 года. Для земель, приобретённых после этой даты, срок исчисляется со дня регистрации права.
1 сентября 2025 г. вступило в силу постановление Правительства РФ, которое утвердило признаки неиспользования участков (Постановление от 31 мая 2025 г. № 826). Надзорные органы признают участок неиспользуемым в следующих случаях:
- на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в течение 7 лет нет зарегистрированного жилого дома;
- на участке, предназначенном для размещения иных капитальных объектов, в течение 5 лет после оформления прав не возведено здание;
- более 50% площади участка заросло сорняками высотой более метра, захламлено мусором или отходами;
- на участке стоят разрушенные здания (у которых отсутствуют крыша, стены или окна), и собственник не ремонтирует их больше года.
Если правообладатель не устраняет выявленное нарушение, Росреестр уведомляет уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который может обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и его продаже с публичных торгов.
Рекомендации
Собственникам земельных участков в границах населённых пунктов, а также садовых и огородных участков следует обратить внимание на установленные сроки и начать необходимые работы по освоению. Штраф за неиспользование участка по целевому назначению составляет 1–1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тыс. руб. (ст. 8.8 КоАП РФ).
При невозможности самостоятельного освоения земельного участка Росреестр рекомендует рассмотреть варианты: сдачу в аренду, передачу по договору безвозмездного пользования с условием приведения участка в надлежащее состояние, либо привлечение подрядчика для проведения работ.
Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"»
Постановление Правительства РФ от 31 мая 2025 г. № 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков»
Информация Росреестра
Росреестр: запись в ЕГРН об обременении прав дольщика не мешает застройщику распоряжаться участком
Росреестр в своих разъяснениях подтвердил, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи об обременении прав участника долевого строительства (например, ипотека прав требования дольщика) не препятствует застройщику совершать действия с земельным участком, на котором ведётся строительство.Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в ЕГРН вносятся записи о залоге земельного участка (или права аренды) в пользу дольщиков, а также могут вноситься записи об обременении прав требования самого дольщика (например, при оформлении ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья).
Ведомство разъяснило, что обременение прав требования дольщика (залог прав требования в пользу банка) является ограничением, относящимся к правам конкретного участника долевого строительства, а не к вещному праву застройщика на земельный участок. Следовательно, такая запись не является основанием для приостановления или отказа в регистрации действий застройщика по распоряжению земельным участком.
В частности, Росреестр указал, что застройщик вправе осуществлять раздел, объединение или перераспределение земельного участка, на котором ведётся строительство, несмотря на наличие в ЕГРН записей об обременении прав отдельных дольщиков. Данная позиция основана на положениях подпункта 6 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ), допускающего образование земельных участков путём раздела для целей, предусмотренных статьёй 13 Федерального закона № 214-ФЗ, без получения согласия залогодержателей, если иное не предусмотрено договором залога.
Рекомендации
Разъяснение Росреестра имеет практическое значение для застройщиков, реализующих проекты комплексной застройки, при которой в процессе строительства возникает необходимость раздела или объединения земельных участков (например, при вводе в эксплуатацию отдельных очередей строительства).
Ранее на практике регистрирующие органы нередко приостанавливали кадастровый учёт и регистрацию прав при образовании земельных участков, ссылаясь на наличие в ЕГРН записей об обременении прав дольщиков. Позиция Росреестра устраняет данную неопределённость и подтверждает, что запись об ипотеке прав требования по ДДУ не является препятствием для действий застройщика в отношении земельного участка.
Вместе с тем следует учитывать, что залог самого земельного участка в пользу дольщиков (возникающий в силу закона при регистрации первого ДДУ) сохраняется и при разделе участка распространяется на соответствующие образуемые участки.
Письмо Росреестра от 5 марта 2026 г. № 13-2265-АБ/26 «По вопросу наличия в разделе ЕГРН, открытом на земельный участок, на котором с привлечением средств участников долевого строительства осуществляется строительство МКД и (или) иного объекта недвижимости, записей о государственной регистрации арестов, запретов, обременяющих права участников долевого строительства, вытекающие из ДДУ)»
ВС РФ разъяснил порядок использования фасада здания собственниками коммерческих помещений
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела дело о демонтаже вывесок, размещённых на фасаде нежилого здания, и сформулировала правовую позицию о порядке использования фасада собственниками коммерческих помещений.Заявитель обратился в суд с требованием обязать собственника соседних помещений демонтировать шесть вывесок, размещённых на фасаде здания.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, указав, что фасад является общим имуществом владельцев нежилых помещений, и каждый из них вправе использовать его часть при одновременном соблюдении следующих условий:
- использование не превышает долю собственника в общем имуществе;
- не нарушаются права других собственников.
Кассационный суд, однако, счёл выводы нижестоящих инстанций преждевременными и направил дело на новое рассмотрение, предписав проверить, была ли соблюдена процедура согласования размещения конструкций с другими собственниками здания.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с кассацией, отменила её постановление и оставила в силе решения судов первой и апелляционной инстанций. Верховный Суд подтвердил, что собственники коммерческих помещений вправе использовать общий фасад здания для размещения вывесок, если такое использование не нарушает права других собственников.
Рекомендации
Определение Верховного Суда уточняет баланс между правом собственника коммерческого помещения на информирование потребителей (путём размещения вывески) и правами иных сособственников на общее имущество здания.
Для собственников коммерческих помещений данная позиция означает, что размещение информационных вывесок на фасаде допустимо без проведения общего собрания собственников при условии, что площадь размещения соразмерна доле собственника в общем имуществе и не препятствует правам других лиц. Это особенно актуально для нежилых зданий, где отсутствует аналог общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем следует отличать информационные вывески, размещение которых является обязанностью продавца в силу Закона о защите прав потребителей, от рекламных конструкций, для размещения которых необходимо получение согласия всех сособственников общего имущества (см. пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).
Определение Верховного суда от 1 апреля 2026 г. по делу № А40-158814/2024
