Недвижимость и строительство: MustRead от 25 декаря 2023 г.

Правила арендной платы для публичных земельных участков в федеральной собственности

Внесенные изменения предполагают, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка больше не используется при определении арендной платы, если такой участок находится в федеральной собственности.

Возможность определять размер арендной платы на основе оценки рыночной стоимости права аренды ранее предусматривалась для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности арендатора.

Теперь же годовая арендная плата при аренде участков в таких случаях определяется в размере 3% кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в год, если отсутствуют предусмотренные законодательством основания для применения иной ставки арендной платы.

Изменения вступили в силу 21 февраля 2023 г. Арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до этой даты, подлежит перерасчету по новым правилам по истечении 5 лет со дня ее установления.

Постановление Правительства Российской Федерации от 10 февраля 2023 г. № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»

Закрытие сведений о физических лицах в ЕГРН

1 марта 2023 г. вступили в силу изменения порядка предоставления сведений о правах физических лиц на недвижимое имущество. Изменения, внесенные в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о государственной регистрации недвижимости) предполагают, что третьи лица не вправе получать доступ к информации о собственниках объектов недвижимости, если такими собственниками являются физические лица.

Теперь данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) доступны только с согласия собственников недвижимости. В выписке из ЕГРН, запрошенной третьим лицом, данные о правообладателе недвижимости не указываются, если такой правообладатель – физическое лицо.

Правообладатели могут подать в Росреестр заявление о раскрытии своих персональных данных в ЕГРН. Без соответствующего заявления доступ к персональным данным будет иметь ограниченный круг лиц. К ним, в частности, относятся:

• сам правообладатель, а также лица, которые владеют имуществом на праве общей собственности;

• супруг или супруга правообладателя;

• участники арендных правоотношений (в том числе со множественностью на стороне арендатора), если запись о государственной регистрации договора аренды внесена в ЕГРН;

• залогодержатель в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге или права на которое предоставлены ему в залог;

• некоторым органам государственной власти и нотариусам.

В этом же году в развитие положений ч. 24 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости Госдума приняла закон о введении административных штрафов за перепродажу сведений из ЕГРН, а также за создание сайтов-двойников Росреестра.

В соответствии с ч. 6 ст. 14.35 Кодекса об административных правонарушениях РФ за нарушение установленного запрета предусмотрен штраф в размере:

• от 15 000 до 25 000 рублей для физических лиц;

• от 40 000 до 50 000 рублей для должностных лиц;

• от 80 000 до 100 000 рублей для индивидуальных предпринимателей;

• от 350 000 до 400 000 рублей для компаний.

Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности»

Федеральный закон от 28 апреля 2023 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»

Новые правила об охранных зонах объектов электросетевого хозяйства

1 сентября 2023 г. начали действовать новые правила об охранных зонах объектов электросетевого хозяйства. Изменения внесены в Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160, регламентирующее установление охранных зон объектов электросетевого хозяйства и деятельность в их границах.

Теперь для строительства внутри охранной зоны не требуется получать предварительное согласие электросетевой организации. Допустимость строительства в границах охранной зоны определяется на основании объективных показателей – расстояния возводимого объекта от «зонообразующих» объектов (линий электропередач, подземных кабелей, трансформаторных подстанций). Возводимый объект также не должен препятствовать доступу к «зонообразующему» объекту.

Более того, гражданам и организациям больше не требуется получать согласие электросетевой организации на осуществление определенных видов деятельности в границах охранной зоны, таких как земляные работы и проезд машин высотой более 4,5 метров. Возможность и условия осуществления указанных видов деятельности теперь определяются в решении об установлении охранной зоны.

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 2023 г. № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства»

Признаки строений и сооружений вспомогательного использования

В развитие п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ принято постановление Правительства, определяющее критерии вспомогательного характера строений и сооружений (вспомогательные объекты). Напомним, что согласно приведенному положению ГрК РФ для возведения таких объектов не требуется разрешение на строительство.

Постановление предусматривает, что вспомогательный объект:

должен возводиться для эксплуатации основного объекта

и при этом должен соответствовать любому из трех групп критериев, предусмотренных постановлением.

В соответствии с первой группой критериев объект относится к вспомогательным, если он:

• возводится на одном земельном участке с основным объектом;

• предусмотрен проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту.

• Вторая группа критериев предполагает, что вспомогательный объект может находиться на разных земельных участках с основным объектом. Объект будет относиться к вспомогательным, если он:

• технологически связан с основным объектом;

• не является особо опасным, технически сложным и уникальным;

• его общая площадь составляет не более 1500 кв. м;

• не требует установления санитарно-защитных зон;

• размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Третья группа критериев предусмотрена для строений или сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд. В этом случае объект считается вспомогательным, если он:

• относится к хозяйственным постройкой, или сооружением, предназначенным для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан (например, сарай, баня, теплица);

• соответствует виду разрешенного использования земельного участка;

• достигает в высоту не более 20 метров, и количество его надземных этажей не превышает 3.

Акт вступил в силу 1 сентября 2023 г. и будет действовать до 1 сентября 2028 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 4 мая 2023 г. № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования»

Требования к архитектурно-градостроительному облику ОКС и правила его согласования

1 сентября 2023 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 29 мая 2023 г. № 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства» (Постановление № 857).

В дополнение к перечисленным в ГрК РФ объемно-пространственным и архитектурно-стилистическим характеристикам ОКС в Постановлении № 857 указаны дополнительные требования к архитектурно-градостроительному облику ОКС, которые могут быть установлены в градостроительном регламенте, а именно, требования к:

• цветовым решениям ОКС;

• отделочным и (или) строительным материалам, определяющие архитектурный облик ОКС;

• размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях ОКС;

• подсветке фасадов ОКС.

Правила согласования архитектурно-градостроительного облика ОКС в том числе устанавливают:

• перечень ОКС, архитектурно-градостроительный облик которых не требует согласования (например, гидротехнические сооружения и объекты в сферах электро‑, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения);

• требования к заявлению о согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС и прилагаемым документам, а также порядок их подачи;

• основания принятия решения об отказе в согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС.

Документом предусмотрено, что уполномоченный орган местного самоуправления рассматривает поступившее заявление о согласовании архитектурно-градостроительного облика ОКС в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления.

Акт вступил в силу 1 сентября 2023 г. и действует до 1 сентября 2028 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 29 мая 2023 г. № 857 «Об утверждении требований к архитектурно-градостроительному облику объекта капитального строительства и Правил согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства»

Субсидиарная ответственность саморегулируемых организаций в сфере строительства (СРО) 

1 сентября 2023 вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), которые позволяют привлекать саморегулируемые организации в сфере строительства (СРО) к субсидиарной ответственности за действия строительных организаций, являющихся участниками соответствующей СРО. К ответственности также может привлекаться Национальное объединения СРО, если сведения об ответственном СРО исключены из государственного реестра СРО.

Если вследствие некачественного выполнения членом соответствующей СРО работ произошло разрушение, повреждение здания, сооружения (или их части) или нарушены требования безопасности при сносе здания, сооружения, то СРО несёт субсидиарную ответственность перед собственником здания за вред, причинный такими некачественными работами.

К таким работам относятся работы по:

• инженерным изысканиям;

• подготовке проектной документации, внесению изменений в такую проектную документацию;

• строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства.

Ранее ГрК РФ уже предусматривал случаи привлечения СРО к ответственности по долгам своих членов, например, при причинении вреда третьим лицам вследствие некачественных работ.

Федеральный закон от 10 июля 2023 г. № 305-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Правила проведения судебной строительной-технической экспертизы по самовольным постройкам

Правительство исключило возможность проведения судебной строительной-технической экспертизы по самовольным постройкам негосударственными экспертными организациями.

Изменения коснулись Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утверждённого распоряжением Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р., и вступили в силу 31 октября 2023 г.

В делах о самовольном строительстве судебная экспертиза имеет ключевое значение. Если в результате экспертизы будет установлено, что самовольная постройка создает угрозу жизни или здоровью граждан, срок исковой давности к требованию о сносе не применяется (п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 г.) Перед экспертами ставятся и иные важные вопросы, например, об объеме и характере проведенных работ, возможности приведения постройки в соответствие с требованиями.

Напомним, что проведение судебной экспертизы исключительно государственными судебно-экспертными организациями также предусмотрено при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства по делам об оспаривании кадастровой стоимости.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 г. № 3041-р

Всероссийская кадастровая оценка 2023 года

В 2023 году во всех субъектах РФ проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест.

Оценка проводилась в соответствии с положениями Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Основными направлениями бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов, утверждёнными Минфином России.

С 1 января 2024 г. налог на имущество организаций будет исчисляться на основании актуализированной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением отдельных сооружений).

Напомним, что в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, по результатам которой размер платежей по земельному налогу значительно увеличился для большинства собственников.

СМИ сообщают, что по результатам государственной кадастровой оценки недвижимости, проведённой в Москве, в среднем кадастровая стоимость жилой недвижимости выросла на 21%, а торговой офисной — уменьшилась на 3%.

Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Комплексное развитие территории (КРТ)

Ответственные комитеты Совета Федерации предложили сенаторам одобрить закон, изменяющий регулирование КРТ. Изначально изменения планировалось внести в ГрК РФ и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Однако к третьему чтению количество правок увеличилось, а перечень законов, в которые вносятся изменения, расширился и стал включать в себя, в том числе, Земельный кодекс РФ (ЗК РФ).

В первую очередь стоит обратить внимание на новый понятийный аппарат, который будет включён в ГрК РФ. Речь идёт о новом понятии «оператор комплексного развития территории» (оператор КРТ). Таким лицом признаётся юридическое лицо, определенное РФ или субъектом РФ, которое обеспечивает реализацию решения о КРТ.

Это не новый участник правоотношений по реализации КРТ, он был упомянут в законе и ранее, но не имел специального названия и определялся через признаки, которые не изменились. Оператором комплексного развития территории может быть юридическое лицо, контрольный пакет акций (голосов) которого находится у РФ или у субъекта РФ (т.е. более 50%).

Оператор КРТ наделён рядом полномочий, в том числе он вправе:

• принимать решение о проведении торгов на заключение договора о КРТ и определять организатора торгов, по итогам которых Оператор КРТ вправе заключать договор о КРТ (ранее таким правом обладали только органы публичной власти);

• привлекать свои дочерние общества в целях реализации решения о КРТ;

• передавать в субаренду в целях реализации КРТ принадлежащие ему на праве аренды публичные земельные участки без согласия публичного собственника;

• ходатайствовать об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

• Предлагаемые изменения также позволят до формирования земельного участка:

• выдавать градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ) для целей КРТ (если исходные земельные участки или земли не обременены правами третьих лиц);

• осуществлять подготовку проектной и рабочей документации в отношении ОКС, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, на основании утвержденной документации по планировке территории (ПТ) и (или) заранее выданных ГПЗУ.

Предусматривается, что КРТ можно будет реализовывать в соответствии с ранее утвержденной документацией по ПТ, которая разрабатывалась не в рамках КРТ. В пояснительной записке этот пункт называют несомненным плюсом, поскольку он позволит сэкономить временные и финансовые ресурсы на подготовку и утверждение такой документации на начальном этапе реализации проекта КРТ.

Законопроект распространяет на КРТ правила ст. 52.2 ГрК РФ, которая посвящена вопросам освобождения застраиваемых территорий от линейных объектов (например, перенос сетей инженерно-технического обеспечения).

В договор о КРТ можно будет включать обязательство девелопера по безвозмездной передаче в государственную и муниципальную собственность помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектах, а не только самих объектов, как это предусмотрено в текущей редакции ГрК РФ.

По словам председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова, реформу КРТ планируется провести в два этапа. Основной блок нововведений попадёт на рассмотрение Госдумы в начале следующего года.

Вероятно, именно планы по двухэтапной процедуре реформирования КРТ стали причиной исключения некоторых положений из итоговой версии принятого закона.

Так, например, из финальной версии закона были исключены предложения, направленные на синхронизацию развития КРТ и программ комплексного развития коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, а также изменения, ограничивающие право собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) на принятие решения об исключении МКД из решения о КРТ.

Законопроект № 452646-8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Краткосрочный наём жилых помещений

Ко второму чтению готовится законопроект о регулировании посуточного найма жилых помещений в МКД. Законопроект разработан Правительством во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. № 9-П.

Депутаты Госдумы приняли в первом чтении изменения в ЖК РФ, которые обязывают собственников жилых помещений, передающих их третьим лицам в пользование на основании различных сделок, обеспечивать соблюдение:

• прав и законных интересов соседей;

• правил пользования жилыми помещениями;

• правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

Рассмотрение законопроекта во втором чтении назначено на февраль 2024 г.

Целью законодательной инициативы является обеспечение баланса между правом собственности, гарантиями его свободной и беспрепятственной реализации и жилищными правами соседей.

Исходя из заключения комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан и информации, опубликованной в СМИ, ко второму чтению в законопроект внесут ряд существенных изменений.

Предлагается определить специальные правила краткосрочного найма жилых помещений исходя из особенностей местности, в которой осуществляется (будет осуществляться) такой наём. Например, такие особенности и специальные правила предлагается установить для туристических и курортных местностей.

Также в качестве одной из новелл может быть предложено поставить право собственника на сдачу жилого помещения в посуточную аренду в зависимость от решения 2/3 собственников жилых помещений в МКД.

Законопроект № 445620-8 «О внесении изменения в часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации»