Загрузка...
27.11.2023
9 мин. на чтение

Недвижимость и строительство: MustRead за 14–27 ноября 2023 г.

Планируемые изменения законодательства. Преимущественное право покупки

Правительство внесло в Госдуму законопроект о преимущественном праве покупки доли банкрота в праве общей долевой собственности

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект о внесении изменений в ст. 250 «Преимущественное право покупки» Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Изменения подробным образом описывают процедуру реализации преимущественного права покупки при продаже доли банкрота в праве общей долевой собственности на торгах. В соответствии с изменениями порядок реализации преимущественного права покупки доли будет выглядеть следующим образом:

  • Доля банкрота выставляется на торги, которые проводятся по общим правилам.

  • После завершения торгов у долевых сособственников появляется право в течение 10 рабочих дней заключить договор купли-продажи доли по цене, сформированной по результатам торгов. Это может быть как цена, предложенная победителем торгов, так и начальная цена, если торги были признаны несостоявшимися.

  • Если несколько участников долевой собственности желают воспользоваться своим преимущественным правом, то приобретение ими такой доли производится пропорционально имеющимся у них долям.

Организатор публичных торгов будет обязан включать в извещение о проведении публичных торгов информацию о наличии у участников долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли. Также организатор публичных торгов обязан извещать сособственников о намерении продать долю с публичных торгов.

Рекомендации

Как указано в пояснительной записке к законопроекту, в соответствии с действующим законодательством преимущественное право покупки продаваемой доли не распространяется на случаи продажи с публичных торгов. Комментируемый законопроект призван снять данное ограничение.

Законопроект № 489386-8 «О внесении изменений в статью 250 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Изменения законодательства. Экспертиза проектной документации

Минстрой России издал указ об утверждении перечня НПА, содержащих обязательные требования к проектной документации и результатам инженерных изыскания

Документы, содержащиеся в перечне Минстроя, содержат обязательные требования, соблюдение которых проверяется в рамках государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

На данный момент перечень содержит один документ: постановление Правительства РФ от 5 марта 2007 г. № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (Постановление № 145).

Рекомендации

Обращаем внимание, что в соответствии с положениями комментируемого документа, обязательные требования содержит не весь документ, а лишь отдельные его пункты: 14, 16, 23 и 24.

Приказ Минстроя России от 14 ноября 2023 г. № 814/пр «Об утверждении перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»

Планируемые изменения законодательства. Капитальный ремонт линейных объектов

Планируется, что Правительство получит право разрабатывать типовые условия договоров о реконструкции и капремонте линейных объектов

Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 52.2 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), которая посвящена вопросам реконструкции и капитального ремонта линейных объектов в связи с планируемыми реконструкцией и ремонтом:

  • объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значения (при наличии утвержденного проекта планировки территории);

  • многоквартирных жилых домов, домов блокированной застройки и необходимой для их функционирования коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, если при этом меняется местоположение существующих линейных объектов.

Реконструкция или капитальный ремонт линейного объекта в указанных случаях осуществляются в соответствии с договором, который правообладатель линейного объекта заключает с застройщиком или техническим заказчиком. Договор должен содержать условия, указанные в ст. 52.2 ГрК РФ.

Подготовленные Минстроем поправки в ст. 52.2 ГрК РФ наделяют Правительство РФ полномочиями устанавливать типовые условия такого договора.

Если поправки будут приняты, то указанные реконструкция, капитальный ремонт линейных объектов, а также архитектурно-строительное проектирование, осуществляемое в целях таких реконструкции или капитального ремонта, будут выполняться на основании утверждённых Правительством типовых условий договоров, подлежащих применению в отношениях между правообладателем существующего линейного объекта и застройщиком или техническим заказчиком.

В случае принятия законопроект вступит в силу с 1 сентября 2024 г.

Рекомендации

Необходимость принятия законопроекта обосновывается тем, что застройщик, которому требуется вынести существующие линейные объекты из пятна застройки, вынужден договариваться об этом с их владельцами (чаще всего это сетевые организации). При этом сетевые организации предлагают застройщикам заключать соглашения о возмещении их финансовых потерь в связи с выносом сетей на условиях, невыгодных для застройщиков.

Предполагается, что разработанный Минстроем законопроект поможет сократить затраты застройщика на вынос инженерных сетей из пятна застройки, установив обязательные для применения условия соглашений с правообладателями линейных объектов.

В настоящее время законопроект проходит публичные обсуждения, которые продлятся до 8 декабря 2023 г.

Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Планируемые изменения законодательства. Регистрация сведений о проживающих лицах

Минстрой РФ подготовил законопроект о внесении в ЕГРН информации о проживающих лицах в квартире

Сообщается, что законопроект, разработанный Минстроем РФ, касается членов семьи собственников приватизированных и кооперативных квартир.

Он предусматривает, что в ЕГРН будут вносится сведения о бывших членах семьи собственника, если они отказались от приватизации, но дали согласие на ее осуществление. В этом случае у них возникает самостоятельное право пользования данным жилым помещением.

Также ЕГРН будет содержать информацию о проживающих в кооперативной квартире членах семьи собственника.

Законопроект направлен на обеспечение прозрачности информации о правах третьих лиц в случае отчуждения квартиры. Сейчас нередки случаи, когда покупатель не может узнать о существовании третьих лиц, сохраняющих право пользования приобретаемой им квартирой.

Рекомендации

Законопроект разработан в развитие правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформулированной, например, в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева».

А.М. Богатырев приобрел на публичных торгах трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге, заложенную по договору займа. В судебном порядке он добился выселения собственников квартиры, не вернувших заем – супругов Тарановых. Однако суды отказались выселять из квартиры дочь Тарановых и двух ее детей, поскольку в 90-х гг. они были включены в ордер на предоставление спорной квартиры в доме жилищно-строительного кооператива, поэтому сохранили право пользования этим жилым помещением.

В указанном постановлении КС РФ предписал законодателю разработать механизм, который обеспечивал бы баланс прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и приобретателя данного жилого помещения.

Отметим, что текст законопроекта пока не опубликован, поэтому сейчас существует ряд вопросов о порядке реализации его положений: будет ли соответствующая информация вноситься в ЕГРН автоматически или для этого потребуется заявление заинтересованного лица. Также остается неясным, сохранит ли член семьи собственника право пользования квартирой, если данные не будут внесены в ЕГРН.

Мы будем следить за дальнейшей судьбой законодательной инициативы.

Источник: В ЕГРН внесут данные о пользующихся квартирой наравне с собственником лицах

Судебная практика. Охранные зоны объектов электросетевого хозяйства

Верховный Суд РФ указал на неправомерность произвольного запрета на размещение зданий и сооружений в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства (дело № А41-31486/2022 по заявлению ООО «Новоконт»)

Администрация городского округа Химки Московской области сдала земельный участок в аренду ООО «Инвест групп». Впоследствии право аренды было передано ООО «Новоконт», которое разместило на земельном участке автомойку.

Автомойка оказалась полностью расположена в 25-метровой охранной зоне линии электропередачи, принадлежащей ПАО «Россети Московский Регион», которое обратилось в суд с иском о сносе автомойки.

Суды трёх инстанций удовлетворили требование о сносе автомойки. При этом они ссылались на запрет размещения таких сооружений, установленный, по мнению судов, правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённых постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 (Правила).

Верховный Суд РФ не согласился с выводами нижестоящих инстанций и указал, что содержащийся в Правилах запрет на размещение сооружений в охранных зонах, применимый к спорным правоотношениям, не носит безусловный характер. В подобных случаях размещение объектов возможно с письменного решения о согласовании размещения сетевой организацией.

В то же время сетевая организация не вправе отказать в выдаче такого решения произвольно, она должна обосновать и аргументировать причины такого отказа. В согласовании размещения объекта может быть отказано, если он:

  • обладает признаками гаража либо стоянки машин;

  • приводит к большому скоплению людей и создаёт угрозу жизни либо здоровью неопределённого круга лиц;

  • препятствует доступу к объектам электросетевого хозяйства.

Вышеуказанные обстоятельства не были исследованы судами нижестоящих инстанций, в связи с чем дело было направлено на новое рассмотрение.

Рекомендации

В комментируемом деле Верховный Суд РФ подтвердил сложившуюся практику по недопущению произвольного запрета размещения сооружений в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства.

Обращаем внимание на распределение бремени доказывания по данной категории дел. На владельца объекта электросетевого хозяйства возлагается обязанность доказать не только факт возведения сооружения в охранной зоне без соответствующего согласования, но и создание таким объектом препятствий для доступа к объектам электросетевого хозяйства или угрозы жизни либо здоровью неопределенного круга лиц.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2023 г. № 305-ЭС23-9708 по делу № А41-31486/2022

Судебная практика. Срок исковой давности для зачета встречных требований

Верховный суд разобрался в деле об определении момента начала течения срока исковой давности (дело № А40-256590/2021 по заявлению ООО «Ивэлектроналадка»)

АО «Ивэлектроналадка» (Истец, Подрядчик) заключило с АО «Специализированная электросетевая сервисная компания Единой национальной электрической сети» (Ответчик, Заказчик) договор подряда на выполнение работ по корректировке рабочей документации и на осуществление авторского надзора на объекте.

Заказчик не оплатил выполненные работы, поэтому Подрядчик обратился в суд с иском о взыскании соответствующей оплаты.

Заказчик требований не признал и указал на произведённый зачёт встречного требования об уплате неустойки, начисленной за нарушение Подрядчиком сроков выполнения работ.

Суды трёх инстанций удовлетворили иск частично, отклонив доводы Подрядчика о том, что Заказчик заявил о зачете за пределами срока исковой давности.

С нижестоящими судами не согласился Верховный Суд РФ.

Коллегия судей указала, что стороны предусмотрели в договоре, что Подрядчик обязуется сдать результаты работ в срок до 31 августа 2018 г. Заказчик, заявляя о зачёте, указал, что результат работ был передан ему лишь 2 августа 2019 г., поэтому Подрядчик обязан заплатить неустойку за период с 1 сентября 2018 г. по 2 августа 2019 г. за просрочку выполнения работ. В обоснование своей позиции Заказчик ссылался на подписанный сторонами акт сдачи-приёмки рабочей документации от 2 августа 2019 г.

Между тем, как указал Верховный Суд РФ, нижестоящие суды не дали оценки доводам Подрядчика о том, что акт от 2 августа 2019 г. является повторным, подписанным в связи с изменением размера НДС с 18% на 20%. Фактически работы были переданы 10 декабря 2018 г., что подтверждается актом сдачи-приемки рабочей документации, направленным в адрес Заказчика. Мотивированного отказа от его подписания Заказчик не направлял.

Таким образом, в отношении неустойки, начисленной за период с 1 сентября по 10 декабря 2018 г., трёхлетний срок исковой давности истек в 2021 г. Ответчик же заявил о зачёте только 13 января 2022 г., то есть за пределами срока исковой давности.

С учетом изложенного Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость полного исследования всех обстоятельств дела, включая начальную дату течения срока исковой давности и трехлетний период, предшествующий дате заявления о зачете.

Рекомендации

При направлении контрагенту заявление о зачёте встречных требований необходимо учитывать, что о зачете необходимо заявлять в пределах срока исковой давности. В противном случае суд не признает зачет состоявшимся.

Также заказчикам следует помнить о том, что работы будут считаться принятыми, если заказчик, получивший от подрядчика акт приема-передачи работ, не возразил против его подписания с указанием мотивов в срок, установленный договором подряда.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2023 г. № 305-ЭС23-15021 по делу № А40-256590/2021


Если Вы заметили ошибку или опечатку, выделите ее и нажмите CTRL+Q

Вас также может заинтересовать

skill

10.11.2023

Новости недвижимости/строительства: права на недвижимость, архитектурно-градостроительный облик идр.

Из ролика вы узнаете о самых важных новостях за последние 3 недели, которые произошли в сфере недвижимости и строительства.

Смотреть

19.02.2024

Как реформа археологической разведки повлияет на Петербург

Правительство ввело временные правила археологической разведки, которые призваны оптимизировать расходы застройщиков....

13.02.2024

Застройщик «Альфа Фаберже» проиграл суд петербургскому миллиардеру Александру Шестакову

Петербургский застройщик проиграл в апелляции, не сумев оспорить заключенную с предпринимателем сделку по продаже проекта...

13.02.2024

Новости недвижимости: границы территориальных зон и населенных пунктов, оформление машино-места и др

В этом выпуске Наталья Стенина - партнер, руководитель практики недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», расскажет...

12.02.2024

Недвижимость и строительство: MustRead от 12 февраля 2024 г.

Главные новости: 1 февраля 2024 г. вступили в силу изменения, касающиеся установления границ населённых пунктов, границ...