Недвижимость и строительство: обзор новостей от 12 марта 2026 г.

Вступил в силу комплексный закон о новом порядке установления и изменения ВРИ земельных участков

1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ, реформирующий порядок установления и изменения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. 

Основные изменения:

• Установлен исчерпывающий перечень документов, которыми определяются ВРИ: градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории.
• Закреплены случаи, когда использование земельного участка допускается вне зависимости от установленного ВРИ: для размещения геодезических и нивелирных пунктов государственных сетей, а также для возведения некапитальных строений и сооружений – ограждений, бытовок, навесов.
• Описан порядок выбора ВРИ: определено, кто, в каком порядке и при каких условиях вправе выбрать вид разрешённого использования.
• Описаны случаи, когда ВРИ устанавливается не градостроительным или лесохозяйственным регламентом или положением об особо охраняемой территории, а иными документами – документацией по планировке территории или лицензией на недропользование; это касается линейных объектов, а также земель в границах особых экономических зон, инновационных научно-технологических центров и территорий опережающего развития.
• Урегулирован порядок определения ВРИ при образовании новых земельных участков.
• Установлено, что правообладатели, которым публичный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, не вправе изменять его ВРИ. Исключение составляют случаи использования участка в целях комплексного развития территории.
• Если участок из состава земель сельскохозяйственного назначения отнесён к сельскохозяйственным угодьям, его ВРИ теперь может быть изменён на основании решения органа государственной власти субъекта РФ. Ранее изменять ВРИ таких участков было запрещено. Данный порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о правовом режиме сельскохозяйственных угодий.
• Граждане и юридические лица получили возможность самостоятельно готовить схемы расположения земельных участков в населенных пунктах для их образования с целью проведения торгов. Если лицо, заинтересованное в земельном участке, инициировало проведение аукциона в границах населённого пункта, орган власти обязан выставить участок на торги с тем ВРИ, который запросил инициатор аукциона.
• Если участок расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, его правообладатель вправе выбирать только тот ВРИ, который предусматривает размещение такого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включать в подобные зоны земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не допускается, за исключением случаев изъятия, установления публичного сервитута или получения согласия правообладателя.

Федеральный закон от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Госдума приняла закон об обязательных нормативах инфраструктуры при комплексном развитии территорий

12 марта 2026 года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении федеральный закон, вносящий изменение в статью 67 Градостроительного кодекса РФ.

Закон дополняет пункт 5.1 части 1 статьи 67 ГрК РФ новым правилом: если решение о КРТ принимается в отношении территории, которая на дату его принятия не отнесена к территориям КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) в качестве территории комплексного развития, то в само решение о КРТ обязательно включаются:

• расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;
• расчётные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности этих объектов для населения.

Оба показателя должны соответствовать региональным и (или) местным нормативам градостроительного проектирования (РНГП/МНГП).

Практическое значение

Закон устраняет конкретный пробел в механизме КРТ, возникавший в особом случае, предусмотренном частью 5.2 статьи 30 ГрК РФ: когда решение о КРТ принимается в отношении территории, которая на дату его принятия не определена в ПЗЗ как территория, подлежащая комплексному развитию. В такой ситуации по общему правилу в ПЗЗ попросту отсутствуют расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой для данной территории – и до принятия закона было неясно, какими нормативами руководствоваться при подготовке решения о КРТ. 

Особую актуальность поправка приобретает с учётом того, что решения о КРТ принимаются не только субъектами РФ и муниципальными образованиями, но и непосредственно Российской Федерацией – в том числе через уполномоченные юридические лица, реализующие федеральные проекты КРТ. Для таких случаев прежде отсутствовал чёткий ориентир при определении инфраструктурных стандартов, что создавало правовую неопределённость как для публичных заказчиков, так и для застройщиков.

Теперь при принятии решения о КРТ в отношении незапланированной в ПЗЗ территории показатели обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой, а также показатели территориальной доступности этих объектов для населения в обязательном порядке включаются в само решение и должны соответствовать региональным и (или) местным нормативам градостроительного проектирования. Это исключает возможность принятия решений о КРТ без конкретных инфраструктурных обязательств.

Принятый закон ожидает направления в Совет Федерации для одобрения.

Законопроект № 1129255-8

ВС РФ вынес определение о критериях существенности нарушений при самовольной постройке 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ рассмотрела дело о сносе самовольной постройки на федеральной территории «Сириус», в котором сформулировала правовую позицию о соразмерности последствий самовольного строительства.

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском о сносе двухэтажного жилого дома площадью 265,7 кв.м, возведённого ответчиком в 2013 году в отсутствие разрешительной документации. По результатам судебной строительно-технической экспертизы было установлено, что дом соответствует строительным, сейсмическим и санитарно-эпидемиологическим нормам, однако нарушает: 

• требования пожарной безопасности (недостаточные противопожарные расстояния до строений на смежных участках); 
• правила землепользования и застройки в части минимальных отступов от границ участка, коэффициента использования территории и площади застройки.

При этом эксперт подтвердил техническую возможность устранения всех выявленных нарушений без сноса объекта.

Суд апелляционной инстанции признал объект самовольной постройкой и вынес решение, предусматривающее два альтернативных способа исполнения: привести постройку в соответствие с установленными требованиями либо снести её. Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции апелляционное определение отменил, указав, что в нём не приведён конкретный перечень строительных работ, необходимых для приведения объекта в соответствие, а выводы экспертизы являются неполными. 

Верховный Суд РФ с этим не согласился и отменил определение кассационного суда. Исходя из принципа пропорциональности, снос самовольной постройки является крайней мерой государственного вмешательства. Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению и не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом.

Суд обязан оценить существенность допущенных нарушений. К существенным относятся: превышение нормативно установленного предельного числа этажей или предельной высоты; нарушения строительных норм и правил, повлиявшие или способные повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Несущественные нарушения в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц, могут быть признаны судом несущественными и не препятствующими сохранению постройки.

При установлении технической возможности устранения нарушений суд обязан вынести решение с двумя альтернативными способами исполнения: снос либо приведение в соответствие. При этом выбор конкретного способа исполнения принадлежит должнику.

Указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ для приведения постройки в соответствие не является обязательным: исполнение в этой части осуществляется в порядке, предусмотренном главой 6 Градостроительного кодекса РФ (должник обязан либо осуществить снос, либо представить в орган местного самоуправления утверждённую проектную документацию на реконструкцию).

Практическое значение

Определение создает ориентиры для судов при разрешении споров о самовольных постройках: наличие нарушений само по себе не предрешает снос; суд обязан оценить их существенность и соразмерность применяемой меры. Для девелоперов и собственников объектов, в отношении которых предъявлены требования о сносе, принципиально важно добиваться проведения судебной строительно-технической экспертизы с постановкой вопроса о технической возможности приведения объекта в соответствие. При этом отсутствие в решении суда детального перечня работ не является процессуальным нарушением и не может служить основанием для отмены судебного акта в кассации.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2026 г. № 18-КГ26-3-К4

С 2027 года экспертизы по строительным спорам будут проводить государственные экспертные организации

11 февраля 2026 года опубликовано распоряжение Правительства РФ № 239-р, которое расширяет перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными экспертными организациями. Изменения вступят в силу с 1 января 2027 года.

В перечень добавлен новый раздел IX, охватывающий три вида экспертиз:

• судебная строительно-техническая экспертиза;
• судебная землеустроительная экспертиза;
• судебная экономическая экспертиза.

Указанные экспертизы назначаются в том числе при определении рыночной стоимости изымаемого имущества и размера убытков, причинённых изъятием. 

Практическое значение

Централизация неизбежно создаст повышенную нагрузку на государственные экспертные учреждения. Для судов и сторон по делу ключевыми практическими рисками станут увеличение сроков проведения экспертиз и возможное снижение гибкости в работе с нестандартными запросами – то, в чём независимые эксперты традиционно выигрывали у государственных структур.

Насколько государственные учреждения смогут справиться с возросшей нагрузкой, обеспечив при этом надлежащее качество и оперативность, - во многом определит реальный эффект распоряжения для участников судебных споров об изъятии имущества.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 11 февраля 2026 г. № 239-р