Застройщиков банкротят по закону

Совет Федерации принял поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)» , регламентирующие банкротство застройщиков, привлекавших деньги дольщиков для строительства жилья. Как говорят участники рынка, необходимость принятия подобного закона назрела давно и длительное время обсуждалась профессиональным сообществом.

Поправки дополняют базовый закон новым параграфом «Банкротство застройщиков». В соответствии с ними устанавливается право преимущественного погашения требований граждан, которые внесли деньги для строительства жилья по отношению к требованиям других кредиторов. Теперь для участников строительства, предпочитающих денежные средства вместо объектов, предусмотрена льготная очередность получения денег. «По существующему законодательству дольщики являются кредиторами третьей очереди. На практике именно до них, основных соинвесторов строительства, очередь почти никогда не доходит. Справедливости ради надо сказать, что в случае банкротства деньги могут не получить и очередники первой очереди, то есть практически никто. Поэтому банкротство так невыгодно кредиторам, в том числе дольщикам, будь они даже первыми в этой очереди», – говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании ЛЭК.

Еще одним положительным моментом закона, по мнению экспертов, является то, что в нем прописаны все применяемые на практике схемы долевого строительства. Перечень не закрыт, и его последний пункт позволяет суду самостоятельно квалифицировать те или иные виды отношений как отношения дольщиков и застройщика, независимо от их формы.

Время на «обкатку»

Кроме того, предусмотрены обязанности по уведомлению участников строительства о банкротстве, порядок выявления у банкрота статуса застройщика, механизмы передачи прав на недостроенный объект и т. д. Теперь в случае банкротства застройщика устанавливаются особенности продажи его имущества: незавершенного дома и земельного участка. В этом случае должна быть проведена независимая оценка этого имущества. Отчет об оценке подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организацией оценщиков и направляется в региональный исполнительный орган государственной власти по контролю и надзору в области долевого строительства. Существенным условием договора купли-продажи такого имущества и имущественных прав является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и передаче жилья участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

«Закон, безусловно, будет нуждаться в «обкатке» при его применении. Довольно сложно понять нормы, регулирующие способ установления размера требований участников строительства при отказе от принятия жилья. С наибольшими трудностями столкнутся оценщики, которые будут вынуждены оценивать еще не существующие, по сути, объекты. Также сложно будет передавать объекты дольщикам, если у застройщика-банкрота имеется не один объект, а два и более – решение по каждому из объектов должно приниматься одновременно, поэтому неизбежны сложности с координацией и организацией участников строительства», – уверен Юрий Халимовский, старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп». С ним согласна и Надежда Калашникова. «Новая попытка на государственном уровне защитить интересы дольщиков нами только приветствуется, но в эффективности этих усовершенствований я сомневаюсь. По-прежнему главным действенным инструментом защиты дольщиков в ситуации, когда у застройщика возникл и трудности, считаю не попытки его обанкротить, а надежность и ответственность самого застройщика в первую очередь и осознание дольщиками солидарной ответственности за то, чтобы дом был достроен и сдан», – считает она.

Трудности понимания

С другой стороны, эксперты считают, что маловероятно, что поправки сразу после их принятия будут действовать так, как задумывалось авторами. В перспективе они действительно могут помочь дольщикам более эффективно защищать свои интересы, но это возможно только в том случае, если в судейском корпусе, у управляющих и профессиональных участников строительства сложится единое понимание новых правил, а сами дольщики станут активными участниками банкротных процессов. «По всей видимости, на отработку технических моментов реализации закона, выявление основных толкований и устранение противоречий уйдет никак не менее года, после чего можно ожидать поправок с учетом сложившегося опыта. И поэтому важно начать применять новые поправки уже сейчас. Впрочем, на мой взгляд, застройщикам эти поправки также на руку, так как они упорядочивают и регламентируют процесс банкротства на самой ранней стадии. Это не только может снизить «накал страстей» вокруг каждого конкретного объекта, но и значительно умень шить количество обязательств путем передачи недостроя. Для обычных «кредиторов» принятие поправок также имеет положительную сторону, так как объем их прав не ясен, пока окончательно не урегулированы отношения с участниками строительства», – уверен Юрий Халимовский.

Мнение:

Михаил Бойцов, управляющий партнер юридической компании Rightmark group:

– Безусловно, поправки упрочат положение дольщиков, участвующих в процедуре банкротства. Однако надо понимать, что в таких случаях дольщикам противостоят весьма квалифицированные специалисты в области банкротства, перед которым поставлена конкретная задача спасти вложения застройщика. Поэтому в скором времени будут найдены лазейки и в отредактированном законе, тогда потребуются новые изменения.