Перед заключением сделки в отношении объекта недвижимости (а именно, земельного участка, здания, сооружения или помещения) лицо, которое собирается приобрести права на объект недвижимости, зачастую проводит его юридическую проверку. Такой планируемой сделкой, заключаемой между коммерческими организациями, может быть, помимо прочих, купля-продажа, аренда или ипотека. Рекомендации юриста читайте в статье Екатерины Пугаченко, старшего юриста «Пепеляев Групп».
В случае проведения юридической проверки (due diligence), будущему правообладателю рекомендуется включить в круг проверяемых вопросов возможность доступа к рассматриваемому объекту недвижимости с дорог общего пользования. В дополнение к этому может также рассматриваться доступ с подходящих земельных участков общего пользования (территорий общего пользования), которые не подлежат приватизации в соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (например, площадей, улиц, проездов, набережных) и с которых возможен заезд на рассматриваемый земельный участок на автомобильном транспорте. Будущий правообладатель может иметь другие, более специфические требования относительно к доступу к земельному участку, исходя из своих потребностей.
Исследуя возможности доступа к рассматриваемому объекту недвижимости, потенциальный правообладатель выявляет такие риски, как затруднительность доступа к объекту недвижимости (третьи лица могут не разрешать проход или проезд через свои земельные участки) и наличие связанных с этим возможных расходов (правообладатель может быть вынужден внести единовременную или вносить периодическую плату за доступ через земельные участки третьих лиц).
В худшем случае, при отсутствии доступа к объекту недвижимости непосредственно с дорог общего пользования, правообладатель земельного участка может по тем или иным причинам не добиться права осуществлять проход и проезд к рассматриваемому земельному участку через земельные участки третьих лиц, что приведет к невозможности доступа к объекту недвижимости.
Первым шагом правообладателя для получения доступа к своему земельному участку через земельные участки третьих лиц является обращение к собственникам или иным уполномоченным правообладателям земельных участков для заключения соответствующего договора в добровольном порядке. По умолчанию, сделкой, которая опосредует доступ через земельные участки третьих лиц, является сервитут. Однако по своему усмотрению стороны могут заключить и другие договоры, например, купли-продажи земельных участков или аренды земельных участков или их частей. Если же собственник «промежуточного» земельного участка откажется заключать какое-либо соглашение, предоставляющее доступ через его земельный участок, то собственник земельного участка, которому требуется доступ, может получить такой доступ в судебном порядке путем установления сервитута. Действующее законодательство не предусматривает возможности установления в принудительном порядке для описываемых целей иного права, кроме сервитута.
Сервитут – это право ограниченного пользования соседним участком (согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»)). Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать, что у него отсутствует иная возможность реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом недвижимости (согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 («Обзор»)). У собственника земельного участка, обремененного сервитутом, должна остаться возможность использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора). Сервитут должен быть установлен на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9 Обзора).
Рассмотрим некоторые аспекты юридической проверки доступа к объекту недвижимости применительно к различным сделкам.
Полная версия статьи доступна подписчикам журнала CRE
В случае проведения юридической проверки (due diligence), будущему правообладателю рекомендуется включить в круг проверяемых вопросов возможность доступа к рассматриваемому объекту недвижимости с дорог общего пользования. В дополнение к этому может также рассматриваться доступ с подходящих земельных участков общего пользования (территорий общего пользования), которые не подлежат приватизации в соответствии с ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (например, площадей, улиц, проездов, набережных) и с которых возможен заезд на рассматриваемый земельный участок на автомобильном транспорте. Будущий правообладатель может иметь другие, более специфические требования относительно к доступу к земельному участку, исходя из своих потребностей.
Исследуя возможности доступа к рассматриваемому объекту недвижимости, потенциальный правообладатель выявляет такие риски, как затруднительность доступа к объекту недвижимости (третьи лица могут не разрешать проход или проезд через свои земельные участки) и наличие связанных с этим возможных расходов (правообладатель может быть вынужден внести единовременную или вносить периодическую плату за доступ через земельные участки третьих лиц).
В худшем случае, при отсутствии доступа к объекту недвижимости непосредственно с дорог общего пользования, правообладатель земельного участка может по тем или иным причинам не добиться права осуществлять проход и проезд к рассматриваемому земельному участку через земельные участки третьих лиц, что приведет к невозможности доступа к объекту недвижимости.
Первым шагом правообладателя для получения доступа к своему земельному участку через земельные участки третьих лиц является обращение к собственникам или иным уполномоченным правообладателям земельных участков для заключения соответствующего договора в добровольном порядке. По умолчанию, сделкой, которая опосредует доступ через земельные участки третьих лиц, является сервитут. Однако по своему усмотрению стороны могут заключить и другие договоры, например, купли-продажи земельных участков или аренды земельных участков или их частей. Если же собственник «промежуточного» земельного участка откажется заключать какое-либо соглашение, предоставляющее доступ через его земельный участок, то собственник земельного участка, которому требуется доступ, может получить такой доступ в судебном порядке путем установления сервитута. Действующее законодательство не предусматривает возможности установления в принудительном порядке для описываемых целей иного права, кроме сервитута.
Сервитут – это право ограниченного пользования соседним участком (согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации («ГК РФ»)). Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать, что у него отсутствует иная возможность реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом недвижимости (согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 («Обзор»)). У собственника земельного участка, обремененного сервитутом, должна остаться возможность использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием (п. 8 Обзора). Сервитут должен быть установлен на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (п. 9 Обзора).
Рассмотрим некоторые аспекты юридической проверки доступа к объекту недвижимости применительно к различным сделкам.
Полная версия статьи доступна подписчикам журнала CRE
