Вынужденная децивилизация
С приходом кризиса многие девелоперы стали использовать бартерные схемы взаимодействия с подрядчиками. В итоге адаптированные под новые реалии договоры подряда привели к ряду разногласий между контрагентами. Эксперты говорят, уберечь от тяжких судебных разбирательств поможет лишь пристальное внимание при составлении договора подряда.
Расчеты по бартеру
Из-за невозможности привлечь в результате кризиса заемное финансирование девелоперы начали искать новые пути реализации проектов. Одним из способов решения проблемы стала бартерная схема работы с подрядчиками. Так, компания MR Group одной из первых пересмотрела свою стратегию развития. «Когда банки и крупные инвестиционные фонды занимают выжидательную позицию, подрядчики готовы принимать участие в реализации проектов недвижимости своими строительными мощностями и капиталами. Компании не считают целесообразным простой всех этих существующих ресурсов. К тому же девелопер и подрядчики работают на одну цель – общий проект, поэтому обе стороны заинтересованы в высоком качестве, оптимальных решениях и сроках реализации», - говорят в MR Group.
В результате к работе над бизнес-центром «Трио», который реализуется по бартеру, девелопер привлек 4 подрядные компании. При этом 60% бюджета составляют строительно-монтажные работы, часть из которых (фасадные и монолитные работы, внутренняя инженерия и др.) будет выполнена подрядчиками за свой счет. Но зато в итоге они получат около 30% площадей комплекса в собственность. В то же время для подрядчика это может быть невыгодно, потому что он не имеет достаточного опыта в реализации недвижимости. Более того, положение осложняется спадом спроса. То есть в ряде случаев девелоперы фактически ставят подрядчиков перед фактом: либо заключать договор на таких условиях, либо рисковать остаться без заказов в принципе.
«Натуральный обмен – это пример вынужденной децивилизации нормальных рыночных товарно-денежных отношений. В долгосрочном плане расплата метрами в наибольшей степени пригодна для жилья на продажу, и нежелательна для коммерческой недвижимости, так как наличие на объекте нескольких собственников – это отчетливая «дырка» в его качестве и инвестиционной привлекательности», - считает Марианна Романовская, заместитель генерального директора TriGranit Development Russia.
Другой девелопер - KR Properties – также идет в ногу со временем, но взаимоотношения с подрядчиками в компании выстраивают по иному принципу. «Нам удалось договориться с подрядчиками о том, что они проводят работы в долг, за свой счет. А расплачиваться мы с ними будем процентами от сдачи объектов в аренду после их запуска и начала поступления платежей от арендаторов», - рассказывает Сергей Калинин, генеральный директор KR Properties. По его словам, сегодня девелоперы и подрядчики готовы идти на любые схемы, если это позволяет продолжать строительство объектов.
Наиболее часто используется отсрочка платежей за выполненные подрядчиками работы. При этом договора с отсрочкой платежа ничем особенным не отличаются от других подрядных контрактов. В них оговариваются сроки выполнения работ и условия платежей. То есть абсолютное большинство договоров подряда заключаются по стандартным схемам «аванс-работа-окончательная оплата», и тенденций к увеличению доли договоров с нестандартными условиями взаимоотношений не отмечается. «Безусловно, есть типовые договоры, но каждый проект как и его контрагенты – уникальны. Поэтому каждый договор так или иначе адаптируется под проект и контрагентов путем переговоров, порой достаточно продолжительных», - делится опытом Михаил Ильин, управляющий директор «НЭО Центр».
Ошибки в договорах
При этом на успешное сотрудничество сторон по договору строительного подряда во многом влияет то, насколько грамотно составлен договор. «Главными ошибками при его заключении являются отсутствие должной конкретизации предмета, прав и обязанностей сторон, а также неустановление точных сроков выполнения работ. Все это приводит к возникновению споров, для решения которых приходится прибегать к судебной защите», - делится опытом Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Pepeliaev Group.
С ним солидарен Владислав Кораблин, юрист «Юков, Хренов и партнеры». «Большинство претензий связаны с неисполнением обязательств по договорам подряда, аренды, оказания услуг, поставки товаров. Если быть точнее, то это, как правило, проблемы неплатежей или задержки в уплате денежных средств», - подтверждает эксперт. Он отмечает, что бартерные условия нередко приводят к серьезным разногласиям и спорам в связи с тем, что обе стороны заявляют свои претензии на определенное имущество; зачастую происходят и так называемые «двойные продажи недвижимости».
Бывает и так, что разногласия возникают из-за стоимости контракта, а также очередности оплаты, поскольку какая-то часть работ оплачивается авансом, а какая-то – по приемке. «Если договор не содержит жесткой стоимости работ, итоговая стоимость может на порядок отличаться от стартовой. Причем, все изменения будут подкреплены какими-то расчетами, обоснованиями и т. д, то есть по сути будут абсолютно легитимными. Зачастую для подрядчика главное зайти на объект, зная, что расстаться с ним может быть дороже и по деньгам и срокам», - предупреждает Михаил Ильин. Кроме того, необходимо жестко ограничивать и контролировать величину аванса, которая в целом не должна превышать 10-15% от общей стоимости работ. Иначе могут возникнуть риски нецелевого использования средств и последующих дополнительных запросов со стороны подрядчика. Также немало споров возникает по причине того, что заказчик отказывается оплачивать работы, мотивируя это отсутствием подписанного акта приема-передачи, непредставлением подрядчиком исполнительной документации, просрочкой подрядчика. Однако указанные нарушения не освобождают заказчика от оплаты работ, если он использовал их результат.
Кнутом и пряником
Помимо соблюдения формальных требований при оформлении договора и определения его существенных условий, необходимо соблюсти баланс интересов девелопера и подрядчика, что на практике бывает довольно сложно осуществить. «Целесообразно установить жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ. В то же время, исполнения подрядчиком обязательств можно добиться путем различных форм поощрений», - поясняет Алексей Коневский.
Ведь и у подрядчиков и у девелоперов присутствуют определенные риски. Одни опасаются, что подрядные организации не выполнят взятые на себя обязательства, а выделенные средства пойдут на другие объекты или погашение долгов подрядчиков. Подрядчики же рискуют не получить обусловленную договором плату из-за банкротства заказчика или заморозки проекта. «Поэтому до заключения договора рекомендуется оценить финансовое состояние контрагента: наличие денежных средств, производственной базы, долгов и пр. Также одним из способов минимизации рисков является страхование», - знает Алексей Коневский.
В случаях, когда спор подрядчика и девелопера доходит до суда, шансы сторон примерно одинаковы. На стороне подрядчика – фактические обстоятельства дела (выполнение работ, поставка материалов, отсутствие оплаты). Однако есть козыри и у девелоперов, коих может оказаться немало: «плохо» составленный договор с подрядчиком, позволяющий найти лазейки для девелопера; отсутствие перечня всех необходимых документов у подрядчика, отсутствие даже одного из них может существенно затруднить процесс; желание должника всеми законными способами затянуть процесс в надежде дождаться подорожания квадратных метров.
Главная особенность работы по бартеру – это кредит доверия, который существует между сторонами. Именно он является залогом успешной реализации проекта. И девелоперу важно иметь проработанный и надежный договор подряда для получения кредитных средств, так как банки уделяют особое внимание анализу данных контрактов, требуя гарантий неизменности и контролируемости стоимости работ, гарантий качества работ и гарантий исполнения сроков. «Все эти факторы влияют на репутацию как самого девелопера, так и его подрядчиков. Соответственно, пристальное, но не придирчивое отношение к составлению договора подряда в дальнейшем может уберечь стороны от часто длительного судебного разбирательства», - резюмирует Владислав Кораблин.
