ВС напомнил о запрете раздельного оборота объекта недвижимости и земельного участка под ним

Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020 об отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам. Суд указал, что после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения его иному лицу.

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. Другой отметил, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП. Третий подчеркнул, что подобные правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа.

Партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что ВС РФ столкнулся с проблемой реализации принципа единства судьбы прав на земельный участок и объекта недвижимости на нем, когда раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. «В обсуждаемом казусе, как и в абстрактных разъяснениях ВАС РФ, продавец (Ольга Фалелеева) произвела отчуждение помещения и доли в праве собственности на земельный участок разным лицам. То есть воля продавца заключалась именно в том, чтобы передать право собственности на помещения покупателю без прав на земельный участок. Такой ДКП нежилого помещения, который не содержит указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок, по прямому указанию ВАС РФ является ничтожной сделкой», – указал адвокат.

Однако, подчеркнул он, в данном случае применение последствий недействительности сделки, возврат в первоначальное положение – передача помещений и доли в земельном участке Ольги Фалелеевой – не только не защитили бы интересы истца, но и прямо им противоречили. Понимая это, ВС РФ истолковал эту позицию ВАС РФ как то, что исключительно дарение долей в праве собственности на земельный участок является ничтожным, полагает Алексей Коневский.

Источник: «Адвокатская газета»