Участие в долевом строительстве: неразрешенные проблемы. Комментарий экспертов

В одном из дел, направленных на рассмотрение СКЭС ВС РФ (дело № А51-273/2015), по-новому заиграла старая проблема двойной продажи квартир в домах, возведенных с помощью привлеченных от граждан средств. Теперь суду предстоит разрешить вопрос о том, должен ли застройщик отвечать за причиненные двойной продажей убытки перед всеми последующими покупателями. Указанная проблема была симптоматична в период отсутствия специального законодательства, которое было призвано навести порядок в сфере потребительского инвестирования в недвижимость. Появившись более 12 лет назад, Закон об участии в долевом строительстве тем не менее явился причиной возникновения большого числа коллизий и противоречий и объектом обширной критики, а главное — до последнего времени так и не смог до конца обеспечить защиту законных интересов граждан от неправомерных действий застройщиков, о чем свидетельствует большое число замороженных строительством жилых объектов. Очередной попыткой исправить ситуацию стало принятие в 2016 г. поправок, вводящих ряд новых гарантий для непрофессиональных инвесторов и ограничений для застройщиков. Смогут ли они исправить ситуацию? Какие ключевые проблемы правового регулирования долевого участия в строительстве остаются в российском законодательстве и какие пути их эффективного разрешения Вы видите? 

Комментирует партнер «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко: «Договор участия в долевом строительстве — это какой-то юридический аналог истории об Иванушке-дурачке, т.е. персонаже, в характере которого никто не мог по-настоящему разобраться. Начну с того, что никакое это не участие в строительстве и уж тем более не долевое. Это обычная купля-продажа недвижимости. Ее особенность в том, что в момент заключения договора у продавца нет той вещи, которую в будущем он должен будет передать в собственность покупателю. Но это великолепно укладывается в модель купли-продажи, которая предусмотрена Гражданским кодексом: предметом купли-продажи может быть как имущество, которое имеется у продавца в собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено в будущем. Увы, это не понял в свое время Верховный Суд, который почему-то квалифицировал эту сделку как строительный подряд. Но это совершенно неверно, так как по договору подряда заказчик должен передать подрядчику земельный участок для строительства, это важнейший квалифицирующий признак подряда. (И именно поэтому у заказчика возникает право собственности на предмет подряда первоначальным, а не производным — от подрядчика — способом.) Коль скоро дольщик — покупатель, он должен нести все риски, которые покупатель обычно несет при разрыве в предоставлениях: деньги он вносит сегодня, а недвижимость получит через два года. Главный риск дольщика — это потенциальное банкротство застройщика. Законодатель это понимает и стремится всячески этот риск дольщика минимизировать: вводит обязательное обеспечение денежных требований дольщиков поручительством, гарантией, страхованием, создается компенсационный фонд. Более того, именно на случай банкротства застройщика законодатель наделяет дольщика правом законного залога на строящийся объект, дабы приподнять его требования в реестре кредиторов над обычными конкурсными кредиторами и предоставить дольщику право преимущественного удовлетворения из стоимости объекта строительства, который не был завершен по причине банкротства застройщика.

Из этого следует такой вывод: никакой «дольки» в строящемся объекте у дольщика нет; у него нет собственности (ни долевой, ни «соответствующей квартире такой-то», как иногда абсурдно пишут суды общей юрисдикции) в строящемся объекте. Он — кредитор, его требования к застройщику — обязательственные. Они могут быть удовлетворены в натуре (т.е. объект может быть присужден дольщику по иску о передаче и регистрации права), только если здание введено в эксплуатацию.

Еще одной нелепостью действующего Закона об участии в долевом строительстве является и то, что право собственности дольщика на приобретенный им объект недвижимости регистрируется в реестре недвижимости первым.

Это абсурд — производное приобретение не может быть первым в реестре! Правильнее было бы написать в законе, что после сдачи объекта в эксплуатацию регистратор регистрирует все помещения в объекте за застройщиком, а потом (через одну юридическую секунду) производит регистрацию перехода права на недвижимость, бывшую предметом договора участия в долевом строительстве, на дольщика. Это стремление не к доктринальной чистоте (хотя и к ней тоже), а к тому, чтобы аккуратно снять массу практических проблем.

Сделать дольщика субъектом права собственности на строящийся объект можно, и это еще лучше его защитит от банкротства застройщика. Но для этого надо серьезно изменить все отношение к регулированию строительства. Прежде всего надо установить, что застройщик обязан строить только на земле, принадлежащей ему на праве собственности, и что при продаже помещений в строящихся домах он обязан принимать покупателей в долевую сособственность на земельный участок.

В отличие от Иванушки-дурачка, конструкция долевого участия никогда не достигнет успеха. Она основана на непонимании ее авторами того, как работает вещное и обязательственное право, что такое возводимое здание с точки зрения гражданского права и как оно соотносится с правом застройщика на земельный участок.

Если бы я имел возможность дать совет людям, отвечающим за политику в этой сфере общественной жизни, я бы посоветовал вообще запретить гражданам инвестировать в строящееся жилье в связи с колоссальностью тех рисков, которые их ждут и отличаются полнейшей непросчитываемостью для самих граждан. Волну обманутых дольщиков невозможно остановить, пытаться погасить ее бюджетными деньгами — это преступление перед обществом и налогоплательщиками.

Если же такое радикальное решение невозможно, то следовало бы отменить Закон об участии в долевом строительстве и написать вместо него корректный и продуманный нормативный акт об особенностях заключения гражданами договоров купли-продажи квартир в строящихся домах. В нем можно было бы предусмотреть систему вещно-правовых гарантий для покупателей будущей недвижимости, сняв тем самым с бюджета бремя социальный заботы о так называемых обманутых дольщиках. Это могло бы быть либо обязательное участие в собственности на земельный участок, либо ограниченное вещное право, обременяющее участок, содержанием которого является право дольщика требовать выдачи квартиры от любого нового собственника земельного участка. В принципе, последний механизм предусмотрен проектом реформы вещного права ГК РФ». 

Источник - «Закон»