Загрузка...

Заказчик, как правило, непрофессиональный игрок рынка

«Заказчик, как правило, непрофессиональный игрок рынка»

Экспертное мнение 

Руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Санкт-Петербурге Елена Крестьянцева - о способах минимизации рисков заказчика на всех этапах исполнения договора стройподряда, о наиболее частых вопросах, возникающих в судах, а также о защите интересов заказчика в случае банкротства исполнителя.

BUSINESS GUIDE: Какие рекомендации вы даете своим клиентам для минимизации рисков на этапе заключения договора с подрядными организациями? На что нужно обращать внимание в первую очередь?

ЕЛЕНА КРЕСТЬЯНЦЕВА: Клиенты обращаются к нам как на этапе подготовки договора, так и на стадии, когда договор уже составлен и нужно убедиться в том, что учтены все важные детали. В основном мы работаем с заказчиками строительных работ, реже — на подрядчиков, потому как последние зачастую лучше ориентируются в этой теме и им проще провести такую работу самостоятельно. Помимо технических вопросов, мы обращаем внимание на важные аспекты, которые помогут клиенту в будущем в случае возможного спора с контрагентом. Во-первых, мы всегда включаем в договор оговорку о том, что проектная документация, которая передается исполнителю, является полной и позволяет без каких-либо проблем приступить к строительным работам. Это важно, так как при возникновении конфликта начинается перекладывание ответственности на заказчика строительства, и одним из вариантов развития событий может быть обвинение заказчика в предоставлении неполной и неправильно подготовленной проектной документации. Это касается и строительной площадки: подрядчик должен взять на себя обязательство, что площадка проверена и пригодна для выполнения строительных работ. Очень часто возникают споры о том, кто должен выносить коммуникации из пятна застройки,— это тоже необходимо указать при составлении договора. Также рекомендуется привязывать финансирование строительства к этапам выполнения работ, так как довольно часто стороны указывают конкретные календарные даты траншей. Если заказчик видит, что строительство отстает от графика, предыдущий аванс исполнителем не выработан, но при этом у заказчика есть обязательства по осуществлению платежа на конкретную дату, то в случае отсутствия транша он может допустить просрочку. Много вопросов возникает в связи с изменениями проекта по ходу строительства: если какие-то изменения вносятся в проект, важно подписать дополнительное соглашение о том, что сроки и цены не будут изменены. Зачастую заказчик полагает, что, если договор не был изменен, значит, все остается по-прежнему. А постфактум подрядчик идет в суд и пытается доказать, что необходимо изменить либо срок строительства, либо цену, так как он уже успел выполнить дополнительные работы. Оговорки об отсутствии изменения цены при внесении изменений в проект крайне важны. Это наиболее частые вопросы, которые возникают в судах и которые необходимо учесть на стадии подготовки договора.

BG: Получается, что в общем количестве дел между подрядчиками и заказчиками последний — более слабая сторона?

Е. К.: Только с той точки зрения, что заказчик, как правило, непрофессиональный игрок рынка. Зачастую подрядчик имеет больше понимания в судебной практике, потому как гораздо чаще сталкивается с ней — следовательно, доказательная база с его стороны подготавливается лучше и заранее. Поэтому как профессиональный игрок он имеет преимущества.

BG: Какие изменения в законодательстве в последние годы способствуют более эффективному выстраиванию отношений между заказчиком и подрядчиком? В частности, касающиеся банкротства исполнителя.

Е. К.: С точки зрения гражданского права все стабильно. С точки зрения банкротства сейчас идет реформа, но она больше касается банкротства застройщиков многоквартирных домов. Несмотря на то, что само законодательство кардинально не меняется, меняется судебная практика. В прошлом году в обзоры практики Верховного суда были включены два интересных дела, которые поменяли отношение к зачету в процессе банкротства подрядчиков. Дело в том, что зачет при банкротстве не допускается, потому как он приводит к преимущественному удовлетворению одного из кредиторов. Что характерно, на мой взгляд, именно для строительства — это взаимные требования сторон друг к другу. Например, заказчик хочет вернуть неотработанный аванс, в то же время арбитражный управляющий подрядчика пытается найти возможные финансовые требования для предъявления заказчику — это, как правило, дополнительные работы либо убытки, связанные с расторжением договора. Ранее практика была такова, что арбитражный управляющий после предъявления требований к заказчику получал в банкротную массу живые деньги. А заказчик включается в реестр, и по нему, к сожалению, если нет реального обеспечения, например залога, шансы вернуть аванс очень невысокие. Выходит, заказчик отдает живые деньги, а в ответ не получает ничего. Верховный суд постановил, что нужно подводить некое итоговое сальдо по договору и зачитывать друг против друга требования заказчика и подрядчика. Если подрядчик считает, что ему не оплатили какие-либо работы, а заказчик — что работы выполнены некачественно либо необходим возврат части аванса за какие-то другие работы. И эти требования могут быть зачтены друг против друга. Это и есть итоговое сальдо. На мой взгляд, это революционная практика.

BG: Какие законные основания существуют у заказчика, чтобы расторгнуть договор с подрядчиком-исполнителем?

Е. К.: Это могут быть существенные недостатки выполненных работ, существенная просрочка и немотивированный отказ, при котором заказчик по собственному желанию может отказаться от продолжения отношений с подрядчиком. Но правовые последствия, конечно, при этом разные в зависимости от того, связано ли расторжение с виновными действиями подрядчика или с тем, что заказчик пожелал расторгнуть договор по своим причинам. Если вины подрядчика в расторжении договора нет, то в таком случае заказчик должен возместить понесенные убытки — вплоть до полной цены договора.

BG: В штате большинства компаний, в том числе и на строительном рынке, есть инхаусы, которые должны быть погружены в возникающие проблемы организаций глубже, а на сложности реагировать более оперативно. По какой причине тогда необходимо привлекать внешних юристов?

Е. К.: Бытует мнение, что инхаусы больше владеют информацией, знают историю спора. Но наше погружение в детали спора занимает не более трех-четырех дней. Мы смотрим первичную документацию, бухгалтерские документы, переписку, акты выполненных работ. При этом у нас больше практики, десятки дел, в которых мы принимали участие. Инхаусы в основном решают текущие задачи, и, как правило, у них в практике нет дел, связанных со строительными работами. У нас же таких дел на постоянной основе довольно много, и мы знаем, куда все может повернуться,— это наработанный годами опыт. В то же время, будучи сторонней организацией, мы можем посмотреть на дело более объективно и представить, как данную ситуацию будет рассматривать суд.

BG: На что следует обратить внимание, когда подрядные работы уже выполнены? Как грамотно оформить документы, чтобы у сторон не возникало претензий друг к другу?

Е. К.: Часто заказчики получают акты выполненных работ и отказываются от приемки по формальным основаниям. Это грубая ошибка. Можно отказаться, только если есть существенные недостатки, например, объект не может быть использован по назначению и недостатки невозможно устранить. В ином случае должен подписываться акт, и уже в нем можно указать порядок устранения недостатков. Если заказчик отказывается подписывать акт по формальным причинам, исполнитель подписывает его в одностороннем порядке и требует оплату через суд. В итоге суд присуждает сумму выполненных работ подрядчику. Также часто заказчик пишет о том, что исполнительная документация не предоставлена, но для суда это является недостаточным основанием. Получается, что заказчик еще не начинал приемку, а работы уже оплачены через суд. Поэтому будет грамотно включить в договор перечень документов, который необходим в принципе для того, чтобы начать процесс приемки работ. Гораздо легче объяснить суду, что без наличия данных документов приемка не может начаться и их предоставление является критическим.

BG: Но ведь все тонкости все равно невозможно учесть, даже при грамотном оформлении договора, и повод пойти в суд у подрядчика все равно может появиться.

Е. К.: Я пожелаю всем заказчикам грамотно выбирать подрядчика и учитывать его репутацию, насколько он вовлечен в судебные споры. Это решающий фактор. Выбор юриста обычно начинается тогда, когда проблемы уже есть, и они начинаются не столько с договора, сколько с выбора недобросовестного контрагента.

Источник: "Коммерсантъ Санкт-Петербург" 

Возврат к списку

Отправить статью

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

28.09.2022
Александр Виноградов в «Топ 100 директоров по персоналу»
28.09.2022
Елена Соколовская выступила на Антимонопольном форуме 2022
15.09.2022
Внесудебное урегулирование спора между двумя клиентами компании
15.09.2022
Сайт «Пепеляев Групп» признан лучшим среди российских юридических фирм
07.09.2022
Наталья Присекина рассказала на ВЭФ о Международном коммерческом арбитражном суд...
07.09.2022
«Пепеляев Групп» оказала правовую поддержку АО «КТК-Р» в ходе судебного разбират...
02.09.2022
Усиление IP-практики «Пепеляев Групп»
29.08.2022
Юристы «Пепеляев Групп» провели семинар для корейского бизнеса во Владивостоке