Закрыть
Поиск по сайту
Закрыть

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости зданий и нежилых помещений

11.11.2014
6 мин.
на чтение
Применение кадастровой стоимости для исчисления налога на имущество организаций в отношении административных, торговых зданий и нежилых помещений придало обсуждению вопросов, связанных с указанной стоимостью, еще большую значимость. Напомним, что кадастровая стоимость устанавливается государством централизовано и может значительно превышать рыночную. Это, в свою очередь, приводит к увеличению размера налога. В настоящей статье мы постараемся предложить заинтересованным в оспаривании кадастровой стоимости лицам краткий алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости применительно к зданиям и нежилым помещениям.

1. Определяем размер кадастровой стоимости

Прежде всего, нужно узнать сам размер кадастровой стоимости. Он указывается в кадастровом паспорте объекта, кадастровой выписке об объекте недвижимости, кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта и в публичной кадастровой карте, доступной на сайте Росреестра. Однако, как показывает практика, последние два источника недостаточно надежны.

2. Изучаем порядок формирования кадастровой стоимости объекта

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо понять механизм ее формирования применительно к конкретному объекту. Возможны два варианта. В первом случае, когда объект был включен в перечень объектов для проведения массовой государственной кадастровой оценки, в распорядительном акте субъекта РФ должна быть утверждена кадастровая стоимость этого объекта. Во втором случае, когда объект в такой перечень включен не был (объект отсутствовал в государственном кадастре недвижимости когда формировался перечень для массовой оценки), для определения кадастровой стоимости используется специальный порядок, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113. В соответствии с указанным порядком ФГБУ «ФКП Росреестра» должно определить кадастровую стоимость путем умножения среднего удельного показателя для кадастрового квартала, где расположен объект, на его площадь. Практика показывает, что кадастровая палата часто допускает ошибки при таком умножении, что создает основания для оспаривания ее действий.

3. Определяем дату внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр

Согласно п.2 ст.375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст.378.2 НК РФ. Таким образом, из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта должно следовать, что кадастровая стоимость присутствовала в кадастре по состоянию на 1 января. При этом, следует помнить про особенность, установленную для нежилых помещений п.6 ст.378.2 НК РФ. Для них, даже если стоимость не определена, для исчисления налоговой базы будет использоваться утвержденная кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение.


4. Устанавливаем обстоятельства нарушения прав и основание для оспаривания стоимости

Затем необходимо установить, что права заинтересованного лица действительно затронуты результатами определения кадастровой стоимости. Прежде всего, это выражается в необоснованном увеличении налогового бремени.

Необходимо определить, что конкретный объект недвижимого имущества относится к числу «отдельных объектов», налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость. Критерии отнесения объектов недвижимого имущества к числу таких объектов установлены в ст.378.2 НК РФ с особенностями, установленными законом субъекта РФ. 

Также необходимо проанализировать специальный утверждаемый субъектом РФ перечень объектов, налогообложение которых осуществляется с использованием кадастровой стоимости. При этом следует учитывать, что указанный перечень объектов носит лишь технический характер и необходим для информирования налоговых органов и налогоплательщиков о применении порядка определения налоговой базы по налогу на имущество для отдельных объектов недвижимого имущества. Таким образом, если условия для применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы соблюдены, факт отсутствия объекта в перечне не будет являться препятствием для применения кадастровой стоимости указанным образом. Такая позиция была высказана в недавних письмах Министерства финансов РФ от 1 сентября 2014 года № 03-05-04-01/43535 и от 1 сентября 2014 года № 03-05-04-01/43530.

При изучении указанных выше вопросов у заинтересованного лица должно сложиться понимание, какое из возможных оснований будет являться основанием для оспаривания стоимости. Таких оснований законодательством об оценочной деятельности установлено два: (1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и (2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отметим, что кадастровая стоимость, установленная при успешном оспаривании по первому из оснований, по всей видимости, не будет применена ретроспективно. Более того, подтверждение недостоверности сведений затруднительно с технической точки зрения. Поэтому, наиболее часто, основанием для оспаривания является установление в отношении объекта его рыночной стоимости.

5. Подготавливаем документы для оспаривания

Для оспаривания по основанию несоответствия кадастровой стоимости рыночной требуется, прежде всего, подготовить отчет об оценке объекта и положительное заключение о соответствии его законодательству (если кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30%). Отметим, что часто оценщики предлагают также услугу «экспресс оценки», в рамках которой, до подготовки самого отчета, определяется приблизительная рыночная цена объекта.

При подготовке отчета об оценке следует правильно определить на дату, по состоянию на которую устанавливается рыночная стоимость. По общему правилу, она должна совпадать с датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. Однако в отношении объектов, кадастровая стоимость которых определена с использованием порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113, законодательством установлены особенности определения указанной даты.

6. Обращаемся в комиссию

Для юридических лиц с июля 2014 года оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд является обязательным. Соответственно, необходимо подготовить и подать документы в комиссию. Следует учитывать, что действующее законодательство прямо допускает обжалование также и самого решения комиссии. Поэтому при обращении в комиссию пакет документов должен быть максимально полным. В последствие эти документы может рассмотреть суд, оценивая законность принятого комиссией решения.

7. Обращаемся в суд


Если комиссия отклонила заявление или не рассмотрела его, то появляется возможность обратиться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости в суд. Необходимо отметить, что с 6 августа 2014 года споры об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подведомственны судам общей юрисдикции (такие споры рассматривают суды уровня субъектов РФ). Судебная практика указанных судов по рассмотрению таких споров еще только формируется. Неизвестно, будут ли суды общей юрисдикции придерживаться подходов, выработанных арбитражными судами по таким спорам ранее. Прежде всего, это касается выбора надлежащей процедуры гражданского судопроизводства для рассмотрения споров.

При подготовке заявления следует обратить внимание на подтверждение обстоятельств нарушения прав и законных интересов заявителя, указание надлежащих ответчиков и правильное формирование исковых требований.

8. Применяем установленную кадастровую стоимость

В июле 2014 года в законодательство были внесены изменения, согласно которым измененная комиссией или судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому для получения надлежащего результата налогоплательщикам следует действовать оперативно и подать заявление в суд в первый же год использования кадастровой стоимости для определения налоговой базы. В целом же срок прохождения указанных выше процедур, с учетом необходимой подготовки, может составлять от полутора до двух лет.

Изложенное выше свидетельствует, что существует большое количество вопросов, которые требуется проработать до начала процедуры оспаривания, а также много проблем, с которым налогоплательщик может столкнуться в процессе. Практика показывает, что видимая простота процедуры оспаривания обманчива. А при большом количестве объектов задача становится еще более сложной.

Для эффективного оспаривания кадастровой стоимости мы рекомендуем отслеживать изменения в законодательстве, в том числе содержание принимаемых на местном уровне нормативно-правовых актов. Инициировать вопрос о пересмотре кадастровой стоимости следует как можно раньше после выявления факта нарушения законных прав и интересов налогоплательщика.

Возврат к списку

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

18.10.2021
Конституционный Суд РФ принял жалобу, подготовленную специалистами «Пепеляев Гру...
01.10.2021
Константин Шарловский принял участие в Партнеринге «Лекарства России – к междисц...
17.09.2021
Юристы «Пепеляев Групп» успешно защитили интересы пациентки в суде по делу, связ...
26.08.2021
Александр Кузнецов – автор монографии «Реорганизация хозяйственных обществ: граж...
19.08.2021
«Пепеляев Групп» усиливает судебную практику в сфере корпоративных споров
28.07.2021
«Пепеляев Групп» усиливает свои позиции в области энергетики
28.07.2021
Рекомендации от ФПА РФ: как обезопасить себя от действий мошенников, прикрывающи...
18.06.2021
Прецедентный проект «Пепеляев Групп»: Верховный Суд впервые рассмотрел дело о во...

Вход | Регистрация

E-mail

Click here to subscribe our English newsletters