Спросить рыночную цену за долгострой удастся не всем

Пленум Высшего арбитражного суда принял революционное решение. Теперь, если застройщик не достроил дом в срок или по каким-то иным причинам не смог передать готовую квартиру в собственность покупателя, тот может взыскать не только выплаченные по договору деньги, но и свои убытки в виде разницы между договорной и рыночной стоимостью квартиры. Юристы расценили это решение как вполне логичное, но предупредили: покупателям недвижимости обольщаться не следует, закон защищает инвесторов, а не каждый дольщик - инвестор.

11 июля пленум Высшего арбитражного суда принял постановление «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости». В первую очередь под его действие попадают компании, строящие дома в обход 214-ФЗ. Теперь, по решению ВАС, если застройщик не успел завершить дом к указанному в договоре сроку, то покупатель может потребовать вернуть не только выплаченные по договору деньги, но и убытки — разницу между договорной и рыночной стоимостью квартиры. Могут потребовать компенсации и те, кто годами ожидает регистрации права собственности на уже выкупленную недвижимость. Единственные, кого не коснется это постановление, - приобретатели квартир в домах, строящихся по 214-ФЗ.

Теоретически это все дольщики, которые годами ожидают своих квартир, — например, объявившие голодовку покупатели жилого комплекса «Охта-Модерн», ожидающие оформления прав на недвижимость жители домов компании «Строй-Импульс» и «Северо-Западной строительной корпорации» - и многие другие.

Только по официальным данным комитета по строительству в Петербурге, существует 10 проблемных жилых домов, строительство которых началось еще до 2005 года. В реальности сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости, при этом по 214-ФЗ строят только 60 из них (то есть всего по закону строится только 107 жилых домов).

Постановление ВАСа предписывает, в частности, что споры по предварительным договорам (когда застройщик обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества) подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями ГК РФ о договоре купли-продажи с предоплатой. Иными словами, дольщики, которые купили квартиры в доме 78 по Ярославскому проспекту, имеют право требовать возмещения убытков и больше не могут считаться «несуществующими».

Но, как выяснила "Фонтанка", на практике вал исков к застройщикам с требованием возместить убытки судам в ближайшее время не грозит.

«Это постановление ВАС распространяется в первую очередь на юридических лиц, - прокомментировал решение Высшего арбитражного суда старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству юридической компании «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский. - Для физических лиц оно едва ли может иметь значение, поскольку суды общей юрисдикции мало интересуются постановлениями Арбитражного суда».

«Дуализм нашей судебной системы приводит к тому, что зачастую судебные акты судов общей юрисдикции и разъяснения Верховного суда РФ прямо противоречат практике арбитражных судов и разъяснениям ВАС. Если принести в суд общей юрисдикции постановление пленума ВАС, то оно, скорее всего, не будет учитываться судом и точно не найдет своего отражения в решении. Поэтому вряд ли это постановление может каким-либо образом изменить ситуацию с дольщиками», - поддерживает его руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Стоит отметить, что это обстоятельство специально разъяснил начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко. Из его комментария, данного Российскому агентству правовой и судебной информации (РАПСИ), следует, что положения постановления, разрешающие участникам оборота заключать договоры купли-продажи и в отношении тех объектов, которые еще не построены, не распространяются на граждан.

«Такие договоры не могут заключать граждане, так как Закон об участии в долевом строительстве содержит жесткие ограничения форм, в которых денежные средства граждан вовлекаются в строительство недвижимости», - подчеркнул представитель Высшего арбитража, но не уточнил — как быть в тех случаях, когда средства граждан привлечены в обход закона № 214.

Вызвало же к жизни постановление ВАС именно стремление навести порядок в инвестиционном законодательстве. По словам Романа Бевзенко, в новом документе «предлагается ввести все «инвестиционные договоры» в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, «классических» договорных форм – купля-продажа, подряд, простое товарищество».

«Это тем более верно, что в подавляющем большинстве случаев стороны, заключая «инвестиционный договор», на самом деле заключают договор продажи будущей недвижимой вещи, или договариваются о совместной деятельности, или имеют в виду обычный подряд, по которому с подрядчиком расплачиваются квартирами. Мы наконец получаем внятную картину того, что же на самом деле представляют собой «инвестиционные отношения», - заявил Бевзенко. По его мнению, теперь инвесторы смогут защититься от действий недобросовестного контрагента. Правда, обычные граждане, которых очень часто принято называть «соинвесторами строительства», остались за пределами внимания ВАС.

Между тем дольщики восприняли это постановление с оптимизмом. «Мы уже вернули в судах деньги по 150 договорам, - сообщил «Фонтанке» дольщик жилого комплекса «Лондон-Парк» по имени Роман, координатор группы дольщиков компании ЛЭК. - Теперь будем требовать возмещения убытков — у ЛЭКа сроки переносили абсолютно по всем объектам строительства».

«Сейчас появился закон о переуступке прав, поэтому думаю, что мы сможем добиться рассмотрения дел и в Арбитражном суде, для которого постановления ВАС имеют решающее значение», - добавляет он.