Спрос без предложения или Как найти страховую компанию?

Вопросы распределения рисков и страхования ответственности собственников объектов недвижимости и управляющих компаний становятся все более актуальны. Однако, несмотря на спрос на услуги страхования на рынке по-прежнему наблюдается дефицит качественных страховых продуктов.

Главная цель любого собственника бизнес-центра – получение прибыли от использования принадлежащего ему недвижимого имущества, что невозможно без создания комфортных условий для арендаторов и посетителей, индивидуального подхода к потребностям каждого арендатора.
Не стоит забывать и о том, что под крышей офисных центров нередко оказываются помещения разного целевого назначения и характера, обслуживание и управление которыми требует привлечения большого числа сотрудников и служб, обладающих необходимым опытом. В связи с этим для увеличения экономической эффективности многие собственники предпочитают делегировать обязанности по обслуживанию и управлению зданием профессиональным управляющим и эксплуатирующим компаниям. При этом в каждом конкретном случае, в зависимости от желания собственника, специфики бизнес-центра и опыта управляющей компании (УК), перечень обязанностей последней значительно различается. Собственник может передать только техническое обслуживание здания или полностью переложить на УК управление объектом недвижимости, включая решение задач по привлечению и удержанию арендаторов, подписанию с ними договоров и проведению расчетов, разработке маркетинговой и рекламной кампании бизнес-центра и т.д.

Страховая защита как способ снижения рисков

Несмотря на очевидные преимущества привлечения УК, неминуемо возникает вопрос о распределении ответственности и возможных рисков между собственником здания и УК, а также о способах минимизации таких рисков. Объем ответственности УК во многом будет зависеть от перечня ее обязанностей на конкретном объекте, однако даже при самом незначительном объеме полномочий деятельность УК всегда сопряжена с риском причинения имущественного вреда, а также вреда жизни и здоровью третьих лиц.

В сложившихся в последнее время рыночных условиях собственники и управляющие компании, прежде всего, обращают внимание на страховые способы защиты своих интересов. Действующее законодательство не предусматривает ни обязательного страхования гражданской ответственности, ни профессиональной ответственности управляющих компаний коммерческой недвижимостью, то есть необходимость такого страхования в большей степени обусловлена объективными требованиями коммерческого оборота. Не существует и специальных правил, отражающих специфику вопросов страхования рисков УК. Сегодня страхование рисков обслуживающей компании, в целом, регулируется общими правилами гражданского законодательства о страховании, при этом на рынке управления коммерческой недвижимостью только начинают складываться единые подходы к страхованию рисков УК.

Наиболее актуальным видом страховых услуг является страхование гражданской ответственности, в то время как страхование имущества, переданного в управление, как правило, осуществляется только при условии включения такого условия в договор об управлении. При этом зачастую собственник самостоятельно несет бремя имущественного страхования в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости. Таким образом, именно страхование гражданской ответственности УК является одним из важных факторов формирования цивилизованного рынка управления коммерческой недвижимостью. Следует отметить, что до недавнего времени страхование гражданской ответственности было, скорее, дополнительным преимуществом УК, формирующим кредит доверия и гарантию надежности компании. В настоящее время такое страхование все чаще становится необходимым и стандартным требованием к УК со стороны собственников и обязательным условием участия в тендерах, поскольку выступает одним из эффективных методов защиты как интересов УК, так и собственника.

С одной стороны, подобное страхование позволяет управляющей компании оптимизировать бизнес-процессы, обеспечить своевременную и адекватную компенсацию ущерба пострадавшим лицам, что, в свою очередь, повышает привлекательность услуг УК. С другой стороны, собственник получает финансовую гарантию своевременного возмещения ущерба, вне зависимости от финансовой состоятельности привлеченной им управляющей компании.

В частности, яркой иллюстрацией того, что договор страхования может стать эффективной мерой защиты как для собственника, так и для управляющей компании является следующий пример. В деловом центре неполадки в инженерных системах водоснабжения привели к затоплению подвального этажа, в котором были размещены на хранение товары одного из арендаторов. Арендатор оценил свой ущерб в несколько миллионов рублей и обратился с претензией к собственнику делового центра, а тот, в свою очередь, переадресовал претензию управляющей компании, ответственность которой была застрахована в рамках страхования гражданской ответственности. Страховая компания сочла заявление управляющей компании на выплату страхового возмещения подлежащим удовлетворению и возместила арендатору понесенные убытки, при этом в результате проведенной в рамках внесудебного разбирательства экспертизы удалось значительно снизить первоначальную сумму заявленного ущерба.

Страховые случаи и страховое покрытие

Перечень возможных страховых случаев, связанных с управлением современными офисными зданиями, достаточно широк, а соответствующие риски относятся к различным аспектам деятельности УК, например, к оказанию услуг по техническому обслуживанию и ремонту инженерных систем и общих служб зданий, уборке зданий и прилегающих территорий, вывозу мусора и снега, обеспечению охраны и безопасности, к деятельности субподрядных организаций.
Чаще всего, страховые случаи, по данным различных страховых компаний, связаны с протечками, заливами и пожарами, вызванными, как правило, ошибками в эксплуатации инженерных систем здания. Как результат – причинение вреда имуществу третьих лиц (например, арендаторов). Тем не менее, вероятность наступления того или иного страхового случая зависит от специфики бизнес-центра и характера деятельности УК. Именно поэтому все больше страховых компаний начинают предлагать индивидуальные страховые пакеты, учитывающие требования и потребности конкретной УК.

Перечень расходов, покрываемых страховым возмещением, может значительно различаться в зависимости от суммы страховой премии, но, как правило, включает следующие расходы:

• расходы в связи с возмещением вреда причиненного жизни и здоровью третьих лиц, а также имуществу третьих лиц;
• расходы по предварительному выяснению обстоятельств и причин страхового случая, установления наличия вины страхователя в причинении вреда и оценке причиненного вреда;
• расходы на проведение экспертизы; расходы на защиту интересов страхователя, в том числе судебные расходы (включая оплату юридических услуг);
• расходы по уменьшению убытков от страхового случая и вреда третьим лицам;
• иные расходы (расходы на компенсацию заработка, восстановление здоровья и трудоспособности потерпевших лиц и др.).

В последнее время страховые компании нередко включают в страховое покрытие суммы компенсации морального ущерба в связи с тем, что суммы возмещения морального вреда, присуждаемые судами, заметно возросли, в то время как внесение указанной опции в страховое покрытие не приводит к заметному удорожанию страхования.

Еще одним элементом страхового покрытия может быть упущенная выгода третьих лиц. Однако достоверно оценить размер упущенной выгоды, обусловленной страховым случаем, практически невозможно. Например, авария в системе канализации, произошедшая по вине УК, может привести к гибели оборудования интернет-компании, вследствие которой последняя не сможет осуществлять свою деятельность в течение длительного периода времени и будет нести значительные убытки, общая сумма которых может многократно превышать стоимость страховой премии. В связи с этим, страховые компании предпочитают или исключать такие убытки из страхового покрытия, или строго лимитируют покрытие по таким вопросам, а выплаты производят только на основании вступившего в силу решения суда.

Отдельного внимания заслуживает страхование с применением франшизы, то есть установление невозмещаемой части убытка, которую страховая компания не покрывает. УК необходимо взвесить все «за» и «против» при выборе подобной формы страхования. Одним из преимуществ франшизы является некоторое уменьшение стоимости страхового полиса, а также возможность самостоятельно решать вопросы с урегулированием незначительных претензий (что позволяет избежать повышения страховой премии при продлении договора страхования). Вместе с тем, при решении вопроса о выборе страховой схемы с применением франшизы УК следует учитывать специфику и частоту возникающих страховых случаев, а также размер франшизы.

Распределение ответственности

При выборе программы страхования всегда возникает вопрос, кто и в каком объеме должен страховать ответственность в отношении коммерческой недвижимости. Очевидно, что возникновение ущерба может быть связано с различными обстоятельствами, ответственность за которые может нести несколько сторон, включая УК, собственника, арендаторов, субподрядные организации, посетителей и иных третьих лиц. Таким образом, оптимальный баланс интересов возможен только при надлежащем страховании своей ответственности каждым из участников взаимоотношений по эксплуатации объекта недвижимости.

Все чаще участники соответствующих отношений стремятся закрепить вопросы распределения рисков и страхования ответственности непосредственно в договорах об управлении и договорах аренды. Страховые компании также стараются учитывать специфику данного вопроса, начиная предлагать программы комплексного страхования, однако практика применения подобных программ на сегодняшний день до конца не сложилась, что не позволяет оценить преимущества и недостатки подобных схем.

Кроме того, следует учитывать, что в случае страхования в рамках одного полиса ответственности управляющей компании и собственника здания, взаимные претензии могут не признаваться страховыми случаями, в то время как при страховании в рамках отдельных договоров, даже заключенных с одной и той же страховой компанией, взаимные претензии будут рассматриваться как самостоятельные страховые случаи.

Страховщики также предлагают включать в полис страхования гражданской ответственности УК вопросы ответственности субподрядных организаций. Данная услуга востребована на рынке, так как часто УК удобнее включить такие вопросы в свой полис, нежели контролировать получение страховых документов подрядными организациями.

Лимит ответственности

Собственник и УК вправе определить лимит ответственности последней в договоре на управление объектом недвижимости, поэтому управляющие компании, как правило, стараются максимально ограничить лимит своей ответственности фиксированной суммой. В связи с этим при установлении суммы лимита собственникам следует учитывать объем услуг и работ, производимых и предоставляемых УК, сложность, исходное состояние и характеристики объекта, квалификацию обслуживающего персонала, опыт работы и т.д.

Таким образом, сегодня условие о страховании гражданской ответственности УК становится стандартным пунктом договоров на обслуживание и управление коммерческой недвижимостью, как правило, выгодным для обеих сторон.

Вместе с тем, УК и собственникам необходимо тщательно подходить к выбору страховой компании, которая смогла бы предложить им оптимальный пакет страховых услуг. К сожалению, в настоящее время на рынке страхования по-прежнему сохраняется дефицит качественных страховых продуктов, не только отвечающих общим требованиям законодательства, но и учитывающих индивидуальные потребности УК в каждом конкурентном случае. Кроме того, подход к страхованию гражданской ответственности должен быть всесторонним и основан на адекватном распределении рисков между всеми участниками, а также взвешенной оценке при страховании таких рисков.