С поправкой на кризис
Оценивая 2009 год с точки зрения изменений законодательства в сфере недвижимости и строительства, следует отметить, что характер данных изменений обусловлен, прежде всего, финансово-экономическим кризисом. Именно в связи с нестабильной экономической ситуацией возросла актуальность такого правового института обеспечения интересов кредиторов, как обращение взыскания на заложенное имущество. Поэтому основная часть наиболее важных изменений в федеральное законодательство, вступивших в силу в 2009 году, касается правового режима залога.
НОВЕЛЛЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА:
1. Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество».
Закон предусматривает изменения в ряд нормативных актов, регламентирующих процедуру обращения взыскания, а именно: дополняются нормы о залоге, ипотеке, исполнительном производстве, порядке совершения нотариальных действий и действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Наиболее важное нововведение этого документа - усовершенствование внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Теперь соглашение о применении внесудебного порядка может как содержаться в тексте договора о залоге, так и быть заключено сторонами отдельно, в то время, как ранее его можно было заключить лишь удостоверив нотариально после возникновения основания для взыскания. Тем самым законодатель как бы меняет порядок обращения взыскания на заложенное имущество: если до принятия указанных поправок в основном на практике применялся судебный порядок, то теперь он может стать скорее исключением, а внесудебный – приобрести большую привлекательность для участников рынка.
Также закон устанавливает такой правовой институт, как взыскание предмета залога по исполнительной надписи нотариуса. Оно может быть применено в случае, если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не применяется добровольно.
Еще одна новелла, направленная на повышение востребованности залога как способа обеспечения обязательств - предоставление существенных гарантий залогодержателю. В то время как ранее в случае открытия конкурсного производства в отношении залогодателя, у залогодержателя было преимущество лишь перед кредиторами третьей очереди, и зачастую он не мог получить удовлетворения своих требований. Теперь он имеет право получить не менее 80% от суммы, вырученной от реализации заложенного имущества в обеспечение требований по кредитным, и 70% - по иным договорам.
2. Федеральный закон от 17.07.2009 № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который предусмотрел возможность ипотеки зданий, строений, сооружений, приобретенных с использованием кредитных средств. Закон установил для нежилой недвижимости такой же порядок приобретения, как для жилой - когда объект недвижимости находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него. Напомним, что ранее, в связи с невозможностью одновременной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и возникновения ипотеки на него, для обеспечения интересов кредитных организаций нужно было применять различные схемы, усложнявшие процесс кредитования.
3. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вносит ряд изменений в нормы, устанавливающие порядок удостоверения прав залогодержателя посредством закладной, уступки прав по договору об ипотеке и обращения взыскания на заложенное имущество.
А именно, он устанавливает порядок депозитарного учета закладных профессиональными участниками рынка ценных бумаг, а также предусматривает возможность определения отдельных условий закладной примерными условиями, разработанными для закладных и опубликованными в сети Интернет или в печатных изданиях. Наряду с указанными изменениями, закон конкретизирует условия страхования заложенного имущества: договор страхования должен быть заключен в пользу залогодержателя или выгодоприобретателя, в случае в договоре об ипотеке или в закладной не оговорено иное.
НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ИЗМЕНЕНИЯ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА:
1. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». Согласно ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», после 1 января 2010 г. земельные участки для строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лишь при наличии разработанных для соответствующей территории правил землепользования и застройки, поэтому принятие данных правил в Санкт-Петербурге было насущной необходимостью. Правила отменяют необходимость разработки временных регламентов застройки и являются базой для подготовки документации по планировке территории: проектов планировки, межевания, а также градостроительных планов земельных участков.
2. Изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1595 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» с конца 2008 года. Данные изменения устанавливают упрощенный порядок продления инвестиционных договоров. Так, сейчас в случае пропуска сроков работ, при условии, что инвестор надлежащим образом исполнял свои обязательства, срок действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях может быть продлен в упрощенном порядке на основании акта Комитета по строительству, без внесения изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга.
3. Проект закона Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге». Этот документ предусматривает новый порядок расчета стоимости приватизации земельных участков. Если сейчас в Санкт-Петербурге цена выкупа земли равна девятикратному размеру земельного налога, то с принятием указанного закона она будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости и составлять 100% кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяйственного назначения, 5% кадастровой стоимости участков, на которых расположены жилые, дачные и садовые дома, 13,5% кадастровой стоимости для собственников зданий, строений и сооружений - при условии, что соответствующий участок был предоставлен для инвестиционной деятельности и используется под эти цели не менее, чем на 70%, и 20% кадастровой стоимости – для всех остальных случаев. Отзывы о законопроекте на сегодняшний день неоднозначные, недовольство вызывает, в основном, перспектива повышения стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
НЕКОТОРЫЕ ПРИМЕРЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ, ОКАЗАВШИЕ СУЩЕСТВЕННОЕ ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В 2009 ГОДУ:
1. Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.
В Постановлении от 23 декабря 2008 года № 8958/08 ВАС РФ высказал позицию о том что, если земельный участок был предоставлен в аренду для строительства здания / сооружения, то до окончания строительства у собственника объекта незавершенного строительства нет законных оснований для выкупа земельного участка по правилам ст. 36 Земельного Кодекса РФ, на специальных льготных условиях.
По мнению судей ВАС РФ, применение порядка выкупа земельных участков, предусмотренного ст. 36 Земельного Кодекса РФ, под названными объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям суд относит приватизацию объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, который находится в государственной собственности - в этом случае объект незавершенного строительства обязательно приватизируется вместе с земельным участком. Также обязательно по закону переоформление в собственность права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка под объектом незавершенного строительства.
При выкупе же арендуемого для целей строительства земельного участка собственником объекта незавершенного строительства, по мнению суда, не учитывается необходимость соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
Это связано с тем, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Иными словами, предоставляя земельный участок в аренду для строительства объекта капитального строительства (как правило, на льготных условиях), публичный собственник ожидает, что в результате строительства возникнет заранее определенный объект, и будет достигнут положительный эффект, в том числе и в публичных интересах. Соответственно, в интересах публичного собственника иметь возможность контролировать ход строительства до его завершения.
Полагаем, что данная позиция ВАС РФ, скорее всего, будет использоваться муниципальными органами и органами государственной власти, в случаях обращений с заявлениями о выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства. При этом оспаривание таких отказов в суды не будет иметь значения, т.к. Постановления Президиума ВАС имеют обязательную силу для нижестоящих судов.
2. Правовой статус общего имущества в нежилых зданиях.
До недавнего времени существовала противоречивая судебная практика по вопросу о правовом статусе чердаков, технических подполий, лестниц и подвалов, холлов и коридоров, лифтов и лифтовых шахт в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат на праве собственности нескольким лицам.
На данный момент единая правовая позиция арбитражных судов выработана Высшим Арбитражным Судом РФ и закреплена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 N 64.
Согласно Постановлению, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии должны применяться нормы законодательства, регулирующие сходные отношения собственников помещений в многоквартирном доме.
А это означает, что, по мнению ВАС РФ собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество данного здания вне зависимости от регистрации права собственности в ЕГРП. Доли в праве общей собственности определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера долей на основании соглашения не допускается. Собственники помещений в случае спора вправе подать в суд иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество.
