Закрыть
Поиск по сайту
Закрыть

Расторжение договора аренды

23.06.2014
3 мин.
на чтение

К сожалению, на практике арендодателям приходится сталкиваться с ситуациями, когда с арендаторами приходится расставаться. Самой распространенной причиной такого решения является неоднократное нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы. Встречаются случаи, когда арендатор без согласования с арендодателем и без расторжения договора аренды фактически покидает арендованные помещения, после чего связь с ним обрывается. В настоящей статье мы дадим несколько рекомендаций о том, как в таких случаях арендодателю следует поступать.

СУД ИЛИ УВЕДОМЛЕНИЕ?

Как ни парадоксально это звучит, но планировать расторжение договора следует еще при его заключении. Дело в том, что договоры аренды, заключенные на определенный срок, расторгаются только в судебном порядке. Это означает, что для выселения арендатора арендодателю придется обращаться с иском в суд. Однако судебные разбирательства затягивают процесс сдачи площадей новым арендаторам и могут повлечь для арендодателя дополнительные финансовые затраты на услуги по судебному представительству. Выходом из ситуации является включение в договор условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), который влечет расторжение договора во внесудебном порядке. В связи с этим в договоре аренды следует четко прописать, в каких случаях арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, а также порядок расторжения договора. Тогда для расторжения договора можно ограничиться отправкой арендатору письменного уведомления.

АРЕНДАТОР «ПРОПАЛ» …

В данном случае имеется в виду ситуация, когда сотрудники арендатора-организации покинули арендованные помещения, а связь с ответственными лицами - утрачена. Причем организация не ликвидирована и из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) не исключена.

С точки зрения закона, договор в этом случае продолжает действовать, а арендная плата – начисляться. Однако на практике взыскать арендную плату в случае, когда арендатор – организация фактически прекратила свою хозяйственную деятельность, проблематично, и зачастую арендодатель заинтересован лишь в корректном оформлении документов, связанных с расторжением договора.


Как было замечено выше, по общему правилу, договоры аренды расторгаются только в судебном порядке. Поэтому если порядок одностороннего отказа от договора с арендатором не согласован, расторгать договор аренды придется через суд. Однако, предположим, что договором аренды прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления уведомления арендатору. Куда в таком случае направлять уведомление (заранее предполагая, что получено оно не будет)?

Здесь важно отметить, что сведения о месте нахождения организации (т.н. «юридический адрес») содержатся в ЕГРЮЛ и являются открытыми для всеобщего ознакомления. Даже если организация фактически не находится по адресу, указанному в ЕГРЮЛ в качестве ее места нахождения, она несет ответственность за достоверность этих сведений. Поэтому арендодатель вправе отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, и в этом случае порядок его расторжения будет соблюден. Если в договоре или связанной с ним переписке упоминается иной почтовый адрес арендодателя, рекомендуется отправить дополнительные уведомления также и по этому адресу.

… А ИМУЩЕСТВО ОСТАЛОСЬ

Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут. На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.

Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.

Поскольку право пользования помещений арендатор утратил, его вещи могут быть вынесены арендодателем и помещены на хранение. При этом хранение вещей арендатора является актом доброй воли арендодателя, поскольку такая обязанность в силу закона на него не возложена (арендодатель обязан лишь предоставить арендатору возможность забрать вещи). Если же оставленное арендатором после расторжения договора имущество представляет ценность, а платежей, внесенных арендатором, недостаточно для погашения задолженности по арендной плате, арендодатель вправе удержать его (п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №68) и в судебном порядке требовать взыскания задолженности за счет удержанного имущества.

Источник

Возврат к списку

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

18.10.2021
Конституционный Суд РФ принял жалобу, подготовленную специалистами «Пепеляев Гру...
01.10.2021
Константин Шарловский принял участие в Партнеринге «Лекарства России – к междисц...
17.09.2021
Юристы «Пепеляев Групп» успешно защитили интересы пациентки в суде по делу, связ...
26.08.2021
Александр Кузнецов – автор монографии «Реорганизация хозяйственных обществ: граж...
19.08.2021
«Пепеляев Групп» усиливает судебную практику в сфере корпоративных споров
28.07.2021
«Пепеляев Групп» усиливает свои позиции в области энергетики
28.07.2021
Рекомендации от ФПА РФ: как обезопасить себя от действий мошенников, прикрывающи...
18.06.2021
Прецедентный проект «Пепеляев Групп»: Верховный Суд впервые рассмотрел дело о во...

Вход | Регистрация

E-mail

Click here to subscribe our English newsletters