Прецедентная доля
Несмотря на то что в России отсутствует система прецедентного права, вердикт Высшего Арбитражного Суда (ВАС) может стать руководством к действию для судей нижестоящих инстанций – при рассмотрении подобных споров они смогут ссылаться на решение старших коллег. Отныне строителям будет невозможно оспорить штрафы за привлечение денег от покупателей до регистрации договоров долевого участия (ДДУ). А власть получила еще один действенный механизм контроля соблюдения ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Что первично: деньги или договор?
Процесс инициировала компания «Агро Защита», которую оренбургский Госстройнадзор оштрафовал на 400 тыс. руб.: общество обвинили в том, что оно сначала привлекло деньги от покупателей жилья, а уже потом регистрировало договоры долевого участия в Федеральной службе государственной регистрации. Соглашения с тремя дольщиками фирма заключила 1 октября 2008 года, а зарегистрировала договоры лишь 20-го. За что и поплатилась штрафом.
Застройщик оспорил решение в арбитражном суде Оренбургской области – предписание госстройнадзора отменили, однако служба обратилась с жалобой в кассацию. Та, в свою очередь, оставила решение первой инстанции в силе. Мотивировка следующая: застройщик мог привлекать деньги дольщиков, поскольку получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал договор аренды земельного участка – как то и предусмотрено частью первой ст. 3 ФЗ-214.
По логике представителей оренбургского правосудия, этих документов было достаточно для того, чтобы у застройщика возникло право брать деньги от покупателей жилья.
Доводы Госстройнадзора, который требовал сначала зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), а уже затем привлекать деньги, суды посчитали некорректными.
В частности, как сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа, ДДУ является лишь способом реализации права застройщика привлекать деньги от дольщиков. Да и отсутствие регистрации договора нельзя рассматривать в качестве запрета на привлечение денег от покупателей.
Высшая инстанция с такой логикой не согласилась и предложила свою трактовку 214-го закона. Коллегия судей сослалась на п. 3 ст. 4 документа, по которому ДДУ считается заключенным с момента его государственной регистрации: таким образом, как посчитали судьи ВАС, для получения денег от дольщика у застройщика все-таки должен быть оформленный в ФРС договор долевого участия. И постановила отказать в иске «Агро Защита» к инспекции Госстройнадзора.
Беспрецедентный случай
«Учитывая что в России непрецедентная система права, вердикт ВАС можно оценивать лишь как решение по конкретному вопросу. Однако не секрет, что российские арбитражные суды всегда ориентируются на постановления ВАС. А поэтому можно предположить, что это решение способно повлиять на дальнейшую судебную практику», – считает управляющий партнер юридической компании Rightmark group Михаил Бойцов. Причем, по его словам, предложенная интерпретация закона дает больше возможностей привлекать к ответственности застройщиков, получающих деньги от дольщиков «не совсем законными способами». «Не исключено, что постановление ВАС усилит позиции госорганов, карающих застройщиков в подобных ситуациях», – поясняет он.
По мнению вице-президента СРО НП «Объединение строителей СПб», депутата Законодательного Собрания Петербурга Алексея Белоусова, суть проблемы – в традиционном конфликте интересов и взаимном недоверии покупателей и продавцов недвижимости. «В одном случае может пострадать застройщик, не получив деньги от покупателей после регистрации в Управлении ФРС договора долевого участия. Однако если дольщики оплачивают договор до его регистрации, они сами подвергаются риску», – констатирует господин Белоусов. По его словам, в подобных случаях строителям целесообразней применять механизмы взаимной ответственности – к примеру, использовать механизмы залога или банковские депозиты. «На мой взгляд, сегодня нет ограничений, которые бы помешали застройщикам и дольщикам воспользоваться любой законной финансовой схемой, защищающей интересы тех и других», – резюмировал он.
Аналогичного мнения придерживается и руководитель аппарата национального объединения саморегулируемых организаций в строительстве Михаил Викторов.
«Застройщики, регистрирующие договоры долевого участия до получения средств за квартиру, рискуют понести значительные убытки. Компания потратит время и деньги на регистрацию ДДУ, после чего потенциальный покупатель жилья без каких-либо финансовых последствий для себя может отказаться платить за квартиру. Строителям придется находить механизмы, которые бы подтверждали намерения дольщиков и давали гарантии того, что те не откажутся от сделки после регистрации договора в ФРС. Например – брать с дольщиков предоплату», – рассуждает Михаил Викторов.
«Большинство петербургских застройщиков, которые работают в соответствии с ФЗ-214, сначала получают деньги от покупателей жилья, а уже затем регистрируют договоры в ФРС. Таким образом, рынок может вновь прийти к использованию разного рода схем, не предусмотренных 214-м законом, с которыми государство активно боролось в последнее время», – констатирует юрист Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости (КЦДСиН) Анастасия Королева.
Правоприменительный эффект
Впрочем, как считает генеральный директор юридического центра «Грациан и Гугуччио» Светлана Якимова, позиция инспекции в данной ситуации ошибочна – с точки зрения закона и логики строительного бизнеса.
«На наш взгляд, оспаривание застройщиками подобных решений оправдано и несет в себе огромный смысл в формировании правовой практики. В этом нуждается сам 214-й закон – чем больше его спорных моментов удастся урегулировать в суде, тем легче станет работать строительной отрасли. В конечном счете, подобного рода проблемы становятся одной из причин повышения цен на жилье, а значит – ложатся на плечи покупателей. Хотя законоприменение должно строиться как раз исходя из их интересов», – поясняет она.
С другой стороны, как полагает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» Елена Рыжкова, решение ВАС может стать первой ступенью по созданию прецедента – отныне будет ясно, на каком этапе строители смогут привлекать деньги от покупателей жилья.
«Вполне логично утверждать, что право принимать в кассу деньги дольщиков возникает у застройщика лишь после государственной регистрации договора долевого участия. Средства, полученные застройщиками от дольщиков до регистрации ДДУ, арбитражные суды нижестоящих инстанций часто расценивали как «неосновательное обогащение». Так что решение ВАС стало еще одним подтверждением этой позиции», – рассказывает Елена Рыжкова.
Впрочем, как считает старший юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова, к настоящему времени в регионах страны и без того сложилась весьма обширная практика по привлечению застройщиков к ответственности за подобные «проступки».
«Само по себе привлечение средств до регистрации ДДУ до недавнего времени не было достаточным основанием для штрафа. Наказывают как правило за совокупность нарушений – отсутствие разрешения на строительство, прав на земельный участок или строительной декларации», – поясняет госпожа Манакова. Хотя, по ее словам, судебная практика в таких случаях однозначностью не отличается. «По мнению некоторых судей, невыполнение требований о государственной регистрации ДДУ не образует объективную сторону административного правонарушения. Но в то же время, до момента государственной регистрации договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. Исходя из этой логики в действиях застройщика можно найти состав административного правонарушения», – утверждает она.
Впрочем, по словам Татьяны Манаковой, в последние годы при рассмотрении подобных споров Высший Арбитражный Суд РФ часто выносил определения в пользу контролирующих органов. А поэтому решение по делу компании «Агро Защита» не сможет кардинально поменять сложившуюся судебную практику по таким вопросам.
«С другой стороны, этот вердикт можно расценивать как еще один шаг, направленный на дальнейшее прецедентное регламентирование деятельности застройщиков», – считает госпожа Манакова.
214-е ужесточение
Особый интерес решение ВАС вызывает в контексте того, что далеко не все петербургские застройщики перешли на работу в соответствии с ФЗ-214. И не исключено, что теперь число желающих вступить в ряды исполняющих положения этого документа уменьшится.
Хотя, как заявила губернатор Петербурга Валентина Матвиенко во время состоявшегося неделю назад отчета перед Законодательным Собранием Петербурга, по итогам прошлого года почти половина строительных компаний работают в соответствии с этим документом. А сам процесс перехода на 214-й закон, по ее словам, необходимо завершить в ближайшее время.
Скорее всего, вердикт ВАС заставит поменять схемы работы многих петербургских застройщиков – по оценкам экспертов, свыше 90% компаний, работающих по 214-му закону, сначала привлекают деньги, а уже затем несут договор долевого участия на регистрацию. По крайней мере, петербургские власти обещают следить за неукоснительным соблюдением документа. Начальник управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Петербурга Александр Меденцев заявил: «Город строго контролирует соблюдение нормы, по которой застройщик имеет право привлекать средства граждан только после получения государственной регистрации договора долевого участия».
В конце прошлого года Комитет по строительству создал первый прецедент: оштрафовал ООО «Титан» за то, что компания сначала привлекла средства дольщиков, после чего – обязала их самостоятельно регистрировать договоры в ФРС.
«Комитет по строительству выявил это нарушение и дал рекомендации по его устранению. Однако компания к ним не прислушалась и настаивала, что ее действия законны. В декабре 2009 года ее оштрафовали на 400 тыс. руб.», – рассказал Александр Меденцев. В начале января компания обратилась в арбитражный суд с требованием отменить соответствующее постановление. Однако в конце марта ей отказали в иске. В мотивировочной части решения первая инстанция руководствовалась той же логикой, что и ВАС: ДДУ считается заключенным с момента его госрегистрации. А значит, это требование является обязательным условием для привлечения денег от покупателей жилья.
«Решение ВАС еще раз подтвердило, что 214-ФЗ, защищающий права дольщиков, не допускает «проступков». Требования по привлечению средств от граждан на строительство жилых объектов должны соблюдаться в полном объеме и всеми участниками строительного рынка», – подвел итог Александр Меденцев.
