Новые правила посткризисного финансирования
Кризис ушел, оставив в прошлом «эру дешевых денег». В последние пару лет многим инвесторам пришлось искать место, где их капитал мог бы спокойно переждать кризис, а девелоперам - возможность привлечь финансирование в свой проект, либо отсрочить выплату по еще докризисному кредиту. Однако главные вопросы остались прежними: «где взять деньги?» и «куда их выгоднее инвестировать?».
До конца 2008 года кредиторы не уделяли особого внимания качеству и концепции коммерческого объекта. В свою очередь сами девелоперы не придавали значения объему аккумулированного долга. Но, несмотря на столь легкомысленное отношение, инвестиции в коммерческую недвижимость считались одними из наиболее эффективных. Квадратные метры дорожали быстрее золота, а спросом пользовался любой относительно качественный объект - будь то офис в бывшей промзоне или торговый центр с непродуманной концепцией.
Когда же спрос испарился, а банки были вынуждены начать борьбу за выживание, выяснилось, что бизнес даже самых крупных девелоперов зачастую не имел прочной финансовой базы. И тогда для многих вопрос привлечения финансирования встал с новой остротой. Те же, кто сумел удержаться на рынке, задумались о повышении качества своих проектов. Одним из первых шагов в этом направлении, по мнению экспертов, может быть проведение дополнительной экспертизы проектно-сметной документации при помощи частных экспертных компаний.
Хорошо забытое старое
Участники рынка коммерческой недвижимости отмечают, что на сегодняшний день основными способами финансирования продолжают оставаться финансирование за счет собственных средств, привлечение средств третьих лиц, а также заемное финансирование. При этом, как подчеркивает Наталья Стенина, старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп», «в посткризисный период первые два указанных способа становятся менее распространенными, в то время как банки осуществляют рефинансирование ранее выданных кредитов». Исходя из практики «Пепеляев Групп», российские банки, обладая специальной правоспособностью, не могут напрямую заниматься девелоперской деятельностью. Однако наиболее крупные из них, как например Сбербанк и ВТБ, имея разветвленную холдинговую структуру, осуществляют инвестиции в недвижимость через свои дочерние структуры. При этом банковское финансирование новых девелоперских проектов сегодня является скорее исключением, чем правилом. Но если даже российские банки согласятся выделить средства под конкретный проект, то по ставкам, существенно превышающим процент по кредитам западных банков, которые, по словам Евгения Лунева, финансового директора AFI Development «практически ни на каких условиях не кредитуют проекты в начальной стадии девелопмента».
Однако в последнее время ситуация в сфере банковского кредитования стала налаживаться. Одним из первых международных банков был ЕБРР, анонсировавший свою готовность финансировать качественные девелоперские проекты. ВТБ также заявлял о своем намерении прокредитовать девелоперов на сумму 20 млрд рублей, около 30% из которых придется на сектор коммерческой недвижимости. Кроме того, «Райффайзенбанк» выделил кредит в $20 млн девелоперу «ЛенСпецСМУ», «РосЕвроБанк» - девелоперу «Квартстрой» под строительство многофункционального комплекса «Доминант» в Волгограде, «Номос-Банк» - кредитную линию в 38,8 млн евро для PPF Group под завершение ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани.
Заменой банковскому кредитованию сегодня может служить экспортное финансирование в иностранном банке под гарантию экспортного агентства. Существенным недостатком этого инструмента является длительность принятия решения, обусловленная тем, что экспортное агентство является государственной организацией, обращает внимание Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle. Между тем, примеры успешной реализации данной схемы привлечения финансирования уже есть на рынке коммерческой недвижимости Москвы. В частности, девелопер ЗАО «Тема» профинансировал строительство бизнес-центра класса А Citydel с участием ВТБ и Société Générale. Кроме того, компания Citer Invest B.V., планирующая построить в «Москва-Сити» транспортный терминал с офисами и гостиницей, столкнувшись в самый разгар кризиса с отказом банка ВТБ предоставить крупный кредит для реализации этого проекта, приняла решение о привлечении смешанного финансирования, состоящего на 50% из синдицированных кредитов ВТБ и турецкого IS Bank, и на 50% - из средств, которые поступят через бельгийские банки ING и Dexia как экспортное финансирование (под поставки оборудования и стройматериалов).
В поисках ликвидности
Схема привлечения облигационного займа, обладая своим набором особенностей, давно зарекомендовала себя в качестве эффективного инструмента финансирования девелоперских проектов во всем мире. А в период недостатка ликвидности оказалась для многих одним из самых востребованных способов привлечения финансирования. Российские девелоперы продолжают прибегать к выпуску корпоративных облигаций. Например, ОАО «Группа ЛСР» не раз в 2010 году размещала биржевые облигации суммой в несколько миллиардов рублей. Среди преимуществ выпуска долговых ценных бумаг (бондов) можно выделить значительно более низкие, по сравнению с банковскими, процентные ставки – иногда на 10-20%. Подобная схема позволяет привлекать средства сторонних инвесторов, но при этом ставит перед девелопером необходимость поддержания «прозрачности» и публичного характера своей деятельности, поясняет Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент». «На момент выпуска бондов основными недостатками являются сложность структурирования такой сделки и сложность поиска инвесторов в подобный инструмент», - обращает внимание Евгений Лунев. Помимо этого, еще одним минусом данного инструмента для некоторых девелоперов может стать установленный минимальный объем выпуска - 500 млн руб.
Среди перспективных инструментов привлечения финансирования на российском рынке сегодня особо выделяется обратный лизинг. К сожалению, несмотря на то, что в Европе финансирование по схеме sale-leaseback является одним из наиболее популярных методов пополнения оборотных средств девелоперских компаний, в России эта схема пока не получила широкого распространения. Однако сегодня крупные российские банки уже готовы предложить игрокам рынка коммерческой недвижимости подобную услугу. Одной из главных причин этого, по мнению Натальи Стениной, является несовершенство законодательства, предусматривающего, что предметом лизинга не могут быть земельные участки, что отчасти ограничивает применение этой схемы, говорит Наталья Стенина. Кроме того, в соответствии с положениями закона «О лизинге», право собственности на предмет лизинга не сразу переходит к лизингополучателю и в ряде случаев, установленных законом и договором, лизингодатель вправе изъять такое имущество у лизингополучателя», - подчеркивает юрист.
Упаковать с выгодой
В 2003 году на российском рынке начали создаваться закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), ставшие новым инструментом привлечения финансирования девелоперских проектов. Недостатками законодательства об инвестиционных фондах старший юрист практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп» считает наличие в нем противоречий, а также большого числа отсылочных норм, затрудняющих правоприменение в этой области. С приходом в Россию этого типа фондов рынок инвестиций в недвижимость стал доступен негосударственным пенсионным фондам, которые аккумулируют на своих счетах серьезные суммы и готовы проводить долгосрочные инвестиции. Продолжительный период деятельности (до 15 лет) и высокая стоимость «входного билета» (до $10 000) делает данный инструмент интересным в основном серьезным игрокам и практически недоступным для частных лиц. При этом основными инвесторами ЗПИФНов часто выступают сами компании-организаторы девелоперских проектов, которые стремятся сохранить в них функции контроля, ограничивая долю сторонних компаний.
Помимо освобождения инвесторов от необходимости самостоятельного поиска наиболее привлекательных объектов вложений, участие в ЗПИФН также снижает риски инвестора - имея возможность вложить средства в несколько проектов одновременно, управляющая компания диверсифицирует риски. Однако главным преимуществом ЗПИФНов по сравнению с другими финансовыми инструментами эксперты считают льготную систему налогообложения. В соответствии со ст. 246 НК РФ плательщиками налога на прибыль признаются российские организации. Но учитывая, что ЗПИФН является обособленным имущественным комплексом без образования юридического лица, он не является плательщиком налога на прибыль и имущество, поясняет Олеся Черданцева. Прирост имущества ЗПИФН, в том числе в виде доходов от реализации недвижимости, налогом на прибыль также не облагается. Особая актуальность этих финансовых льгот проявилась в кризисный период, в условиях значительной коррекции арендных ставок и уменьшения доходов собственников.
В числе девелоперов коммерческой недвижимости, осуществивших успешное привлечение финансирования с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, компания «ТЭН-Девелопмент», создавшая ЗПИФН «Актив – Премьер Траст», включив свои торговые центры в пул объектов фонда. Таким образом, девелопер намерен привлечь финансирование для строительства дополнительных площадей рядом с уже существующими.
В то же время, действующее законодательство, по словам Натальи Стениной, не предоставляет достаточных возможностей хеджирования рисков инвесторов. Соглашаясь с этим заявлением, Александр Осин выделяет два основных риска ЗПИФН: негативное изменение рыночных цен на недвижимость и банкротство управляющей компании. Однако ни один из них нельзя считать критичным: «В любом случае все вложенные средства инвестор, скорее всего, не потеряет», - подчеркивает эксперт.
Тем не менее, этим летом стало известно, что Минфин рассматривает возможность внесения изменений в Налоговый кодекс РФ, устанавливающих налог на имущество ЗПИФHов. «В результате таких изменений ликвидируется одна из наиболее существенных налоговых льгот в отношении ведения деятельности через паевые инвестиционные фонды», - пояснила Наталья Стенина. Со своей стороны Александр Осин не исключает, что управляющие ЗПИФами компании будут обходить это нововведение Минфина, например, занизив оценку имущества, находящегося в фонде.
Экспертиза – всему голова
В принятии решения о возможности финансирования того или иного проекта коммерческой недвижимости одну из самых главных ролей играет качество проектно-сметной документации. Эксперты обращают внимание, что от того, насколько достоверно определена стоимость строительства того или иного объекта, во многом зависят планирование и эффективное использование капитальных вложений. Однако в последнее время стало очевидным, что институт государственной экспертизы, будучи единственным законодательно признанным инструментом проверки проектно-сметной документации, себя исчерпал и теперь препятствует ускорению процесса строительства, уверен Андрей Кузнецов, директор службы развития центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс».
Стоит отметить, что сегодня власти постепенно реализуют программу, нацеленную на обеспечение полного и безусловного равенства заключений государственной и негосударственной экспертизы проектной документации, а также создание механизмов обеспечения ответственности и аккредитации негосударственных экспертных организаций.
Однако даже в отсутствии равных прав с институтом госэкспертизы, сегодня прохождение негосударственной экспертизы имеет практический смысл, а иногда может оказаться незаменимым. Как пояснил Андрей Кузнецов, заключение аккредитованной организации, подтверждающее качество проектной документации и результатов инженерных изысканий, может быть использовано в суде в качестве доказательства (ч. 10 ст. 49 ГрК РФ). Кроме того, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в определенной степени страхует ответственность проектировщика и изыскателя в случае причинения вреда третьим лицам. Так если вред причинен в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и (или) результатам инженерных изысканий к возмещению такого вреда привлекается лицо, осуществившее подготовку проектной документации. Однако если это лицо имеет положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, то организация, которая ее провела, может быть дополнительно (в субсидиарном порядке) привлечена ответственности.
Определяя приоритеты
По истечении двух с лишним лет можно констатировать, что рынок коммерческой недвижимости кризис прошел. Сумевшие пережить его девелоперы активно ищут источники финансирования для своих проектов. Как отмечают участники рынка, кризис не принес каких-либо ноу-хау в эту область, ужесточив при этом требования кредиторов к качеству проекта и сильно укрепив роль отечественного капитала в сфере инвестиций. Исходя из рыночных реалий, как кредитные организации, так и инвестиционные компании наиболее охотно кредитуют только те проекты, что будут пользоваться безусловным спросом.
Когда завершился период активной рецессии, на рынке появилось понимание недостатка по-настоящему продуманных проектов. Проводя анализ замороженных и приостановленных из-за кризиса проектов, девелоперы стремятся повысить долю наиболее ликвидной недвижимости в их составе. В частности компания MR Group не так давно приняла решение о реконцепции нескольких своих проектов коммерческой недвижимости. В частности, в МФК в районе станции метро «Водный стадион» в Москве площадь более востребованной торговой составляющей будет увеличена до 60 тыс. кв. м., а вместо офисов в составе МФК в Филях будет жилье.
Определяющим вопросом для инвесторов является то, насколько надежен будет денежный поток, формируемый коммерческим объектом, как быстро вернутся инвестиции и какова будет прибыль. Как утверждают аналитики, на западе требование соответствия «зеленым стандартам» стало одним из главных критериев, по которым инвесторы отбирают проекты. В результате руководство ряда девелоперских компаний приняли решение строить все новые объекты исключительно с применением «зеленых технологий». Например, компания Hines сегодня строит Outlet Village Belaya Dacha с учетом требований всех международных стандартов. При этом все будущие объекты компании, в том числе и в России, будут «зелеными».
Однако на сегодняшний день в России этот метод повышения привлекательности проекта коммерческой недвижимости не является единственным. При этом главное – это не только понимание того, какие проекты сегодня могут быть привлекательны для инвестора и как повысить их качество, но и какие инструменты привлечения финансирования наиболее актуальны сегодня на рынке и какие риски они в себе несут. Эти, а также многие другие злободневные вопросы рынка инвестиций ведущие эксперты и участники рынка осветят на III ежегодном форуме «Финансирование коммерческой недвижимости», который портал «Арендатор.ру» проводит 17 февраля 2011 года.
