22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так называемый ≪коронавирусный закон≫ об аренде – речь идет о возможности арендаторов недвижимости досрочно расторгать договоры. Журнал CRE опубликовал мнения лучших российских юристов о том, как законопроект повлияет на рынок недвижимости и какими станут ≪постпандемические≫ договоры аренды.
Комментирует Алексей Коневский, партнер «Пепеляев Групп»:
– Государство играет важную роль в регулировании гражданских правоотношений. В обычной обстановке его усилия направлены на обеспечение равенства участников гражданского оборота, поддержание слабых участников (например, граждан потребителей), обеспечение свободной конкуренции. В условиях чрезвычайных обстоятельств именно государство принимает защитные меры, направленные на предотвращение, ликвидацию или уменьшений негативных последствий чрезвычайных обстоятельств. Такие меры могут, в том числе, ограничивать права и свободы граждан, в том числе конституционное право граждан на свободу перемещения, на занятие предпринимательской деятельностью, на труд.
Нужно сказать, что это не просто декларации. Эти основополагающие положения непосредственно развиваются в законодательстве. Например, Федеральным законом от 30 марта 1999 года № 52‑ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусмотрено, в частности, применение такой меры, как «ограничительное мероприятие (карантин)», с соблюдением определенной процедуры его введения. Одновременно в статьях 8 и 9 того же закона гражданам и юридическим лицам дается право «на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу […] при осуществлении санитарно- противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».
В свою очередь, статья 16.1 ГК РФ устанавливает право на компенсацию ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления. Таким образом устроен один из механизмов законного ограничения прав граждан и организаций, содержащий в себе механизм возмещения ущерба, причиненного таким ограничением. Защитные меры в виде установлении карантина («самоизоляции»), запрета на осуществление предпринимательской деятельности, запрета на перемещение граждан нанесли ущерб значительному количеству предпринимателей и компаний. Разумеется, государство должно предпринять меры для компенсации или смягчения негативного эффекта таких мер.
Проблема заключается в том, что государство по какой-то причине отказалось играть в правовом поле, что вряд ли можно оценить положительно. Предпринятые государством меры приняты в отрыве от положений Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52‑ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального конституционного закона РФ от 30 мая 2001 года № 3‑ФКЗ «О чрезвычайном положении». В текущей ситуации, как мы видим, государство предпочитает не пользоваться существующими и уже прописанными в законодательстве механизмами так, как это следует из текста закона. Зачастую это сопровождается появлением в нашей правовой системе принципиально новых понятий и явлений без четкой правовой регламентации.
К примеру, на федеральном уровне до недавнего времени на основании Указа Президента РФ от 25 марта 2020 года № 206 действовал режим «нерабочих дней с сохранением за работниками заработной платы». В то же время в действующем трудовом законодательстве был предусмотрен лишь режим «рабочего времени» и «времени отдыха». Режим «нерабочих дней с сохранением за работниками заработной платы», не предусмотренный ТК РФ, вызвал серьезные затруднения в части регулирования прав и обязанностей работников и работодателей в связи с отсутствием правового регулирования.
– Меры поддержки, принимаемые властями, зачастую являются не в полной мере сбалансированными. Часто государство оказывает поддержку бизнесу на за свой счет, а за счет других бизнесов. Например, ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98‑ФЗ ввел обязанность для арендодателей коммерческой недвижимости обязанность по заключению дополнительного соглашения с арендатором об отсрочке арендной платы. На первый взгляд – мера поддержки бизнеса. Но при более детальном рассмотрении оказывается, что это лишает арендодателей дохода, не предоставляя ничего взамен. Между тем многие арендодатели также несут серьезные обязательства – например, перед банками, выдавшими кредит на приобретение ими ТЦ, иных объектов недвижимости. Возникает вопрос – почему одних участников оборота следует поддержать за счет ухудшения положения других? Возможно, следовало бы временно освободить арендодателей, предоставивших отсрочку, от их платежей, возместив их кредиторам (банкам и т. д.) выпадающие доходы за счет государства. К сожалению, государство не идет по такой модели.
Вне сомнения, бизнес, который был принудительно закрыт по распоряжению органа публичной власти, теряет доход. А значит, чтобы компенсировать государственное вмешательство в его деятельность, следует, насколько это возможно, оградить его от неблагоприятных последствий, ведь предприниматель не виноват во введении противоэпидемических мер. Поэтому меры поддержки действительно нужны – с текущими мерами поддержки ситуация все же лучше, чем вовсе без них. Тем не менее следует крайне продуманно относиться к введению мер поддержки и осуществлять их за счет государства, а не за счет самих же предпринимателей.
Арендодатели и так столкнулись бы с ростом неплатежей от арендаторов в силу объективной неспособности последних выполнять свои обязательства. Государство только усугубило данную проблему, предоставив такую возможность арендаторам по закону. Никто не спорит, повторюсь, что арендаторы нуждаются в поддержке. Но почему государство не дает арендаторам такую поддержку за свой счет, а обязывает арендодателей оплатить такую поддержку вместо государства? Это можно рассматривать как дополнительное налогообложение или экспроприацию имущества у одних предпринимателей в пользу других.
– Нужно полагать, что после окончания текущей ситуации многие должники (арендодатели) и кредиторы не смогут договориться о дальнейшем взаимодействии и пойдут защищать свои права в суде. Некоторые должники попробуют прибегнуть к изменению или расторжению договора в судебном порядке, опираясь на ст. 451 ГК РФ. Несмотря на то что суды крайне ограничительно относятся к этой норме, они могут начать применять ее более активно. ВС РФ, например, обратил на нее внимание в Обзоре от 21 апреля 2020 года. Другие, вероятно, попытаются принудить контрагента к изменению договора, опираясь на нормы ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98‑ФЗ, подавая иски о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения об отсрочке или, наоборот, – взыскивая со своего арендатора те просроченные долги, которые все же образовались, несмотря на применение норм этого закона. Возможно, некоторым удастся найти взаимоприемлемое решение, попросту договорившись о новых условиях аренды недвижимости и заключив дополнительные соглашения добровольно. Таким образом, вскоре мы, вероятно, увидим волну тяжб между арендаторами и арендодателями. По ней можно будет сказать, что именно будет с договорами после снятия мер.
На наш взгляд, участники рынка начнут закладывать в договоры риски возникновения ситуаций вынужденного закрытия в связи с эпидемиями и иными подобными явлениями. Это должно коснуться и участников рынка недвижимости. Например, после кризисов 2008 и 2014 годов мы наблюдали увеличение количества договоров, в которых величина арендной платы ставилась в зависимость от выручки арендатора. Можно предположить усиление гибкости и адаптивности договорной работы. Так, стороны могут вменять в обязанность одного из контрагентов страхование от рисков вынужденного временного закрытия и закладывать это в арендную плату.
Другое возможное последствие – увеличение внимания к разделу договора, который традиционно называют «форс-мажор» и помещают ближе к концу. Возможно, стороны будут более внимательно описывать круг обстоятельств, на которые он распространяется, и прописывать более детально механизм изменения отношений сторон при их реализации.
– Государство играет важную роль в регулировании гражданских правоотношений. В обычной обстановке его усилия направлены на обеспечение равенства участников гражданского оборота, поддержание слабых участников (например, граждан потребителей), обеспечение свободной конкуренции. В условиях чрезвычайных обстоятельств именно государство принимает защитные меры, направленные на предотвращение, ликвидацию или уменьшений негативных последствий чрезвычайных обстоятельств. Такие меры могут, в том числе, ограничивать права и свободы граждан, в том числе конституционное право граждан на свободу перемещения, на занятие предпринимательской деятельностью, на труд.
Нужно сказать, что это не просто декларации. Эти основополагающие положения непосредственно развиваются в законодательстве. Например, Федеральным законом от 30 марта 1999 года № 52‑ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусмотрено, в частности, применение такой меры, как «ограничительное мероприятие (карантин)», с соблюдением определенной процедуры его введения. Одновременно в статьях 8 и 9 того же закона гражданам и юридическим лицам дается право «на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу […] при осуществлении санитарно- противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».
В свою очередь, статья 16.1 ГК РФ устанавливает право на компенсацию ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления. Таким образом устроен один из механизмов законного ограничения прав граждан и организаций, содержащий в себе механизм возмещения ущерба, причиненного таким ограничением. Защитные меры в виде установлении карантина («самоизоляции»), запрета на осуществление предпринимательской деятельности, запрета на перемещение граждан нанесли ущерб значительному количеству предпринимателей и компаний. Разумеется, государство должно предпринять меры для компенсации или смягчения негативного эффекта таких мер.
Проблема заключается в том, что государство по какой-то причине отказалось играть в правовом поле, что вряд ли можно оценить положительно. Предпринятые государством меры приняты в отрыве от положений Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68‑ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52‑ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального конституционного закона РФ от 30 мая 2001 года № 3‑ФКЗ «О чрезвычайном положении». В текущей ситуации, как мы видим, государство предпочитает не пользоваться существующими и уже прописанными в законодательстве механизмами так, как это следует из текста закона. Зачастую это сопровождается появлением в нашей правовой системе принципиально новых понятий и явлений без четкой правовой регламентации.
К примеру, на федеральном уровне до недавнего времени на основании Указа Президента РФ от 25 марта 2020 года № 206 действовал режим «нерабочих дней с сохранением за работниками заработной платы». В то же время в действующем трудовом законодательстве был предусмотрен лишь режим «рабочего времени» и «времени отдыха». Режим «нерабочих дней с сохранением за работниками заработной платы», не предусмотренный ТК РФ, вызвал серьезные затруднения в части регулирования прав и обязанностей работников и работодателей в связи с отсутствием правового регулирования.
– Меры поддержки, принимаемые властями, зачастую являются не в полной мере сбалансированными. Часто государство оказывает поддержку бизнесу на за свой счет, а за счет других бизнесов. Например, ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98‑ФЗ ввел обязанность для арендодателей коммерческой недвижимости обязанность по заключению дополнительного соглашения с арендатором об отсрочке арендной платы. На первый взгляд – мера поддержки бизнеса. Но при более детальном рассмотрении оказывается, что это лишает арендодателей дохода, не предоставляя ничего взамен. Между тем многие арендодатели также несут серьезные обязательства – например, перед банками, выдавшими кредит на приобретение ими ТЦ, иных объектов недвижимости. Возникает вопрос – почему одних участников оборота следует поддержать за счет ухудшения положения других? Возможно, следовало бы временно освободить арендодателей, предоставивших отсрочку, от их платежей, возместив их кредиторам (банкам и т. д.) выпадающие доходы за счет государства. К сожалению, государство не идет по такой модели.
Вне сомнения, бизнес, который был принудительно закрыт по распоряжению органа публичной власти, теряет доход. А значит, чтобы компенсировать государственное вмешательство в его деятельность, следует, насколько это возможно, оградить его от неблагоприятных последствий, ведь предприниматель не виноват во введении противоэпидемических мер. Поэтому меры поддержки действительно нужны – с текущими мерами поддержки ситуация все же лучше, чем вовсе без них. Тем не менее следует крайне продуманно относиться к введению мер поддержки и осуществлять их за счет государства, а не за счет самих же предпринимателей.
Арендодатели и так столкнулись бы с ростом неплатежей от арендаторов в силу объективной неспособности последних выполнять свои обязательства. Государство только усугубило данную проблему, предоставив такую возможность арендаторам по закону. Никто не спорит, повторюсь, что арендаторы нуждаются в поддержке. Но почему государство не дает арендаторам такую поддержку за свой счет, а обязывает арендодателей оплатить такую поддержку вместо государства? Это можно рассматривать как дополнительное налогообложение или экспроприацию имущества у одних предпринимателей в пользу других.
– Нужно полагать, что после окончания текущей ситуации многие должники (арендодатели) и кредиторы не смогут договориться о дальнейшем взаимодействии и пойдут защищать свои права в суде. Некоторые должники попробуют прибегнуть к изменению или расторжению договора в судебном порядке, опираясь на ст. 451 ГК РФ. Несмотря на то что суды крайне ограничительно относятся к этой норме, они могут начать применять ее более активно. ВС РФ, например, обратил на нее внимание в Обзоре от 21 апреля 2020 года. Другие, вероятно, попытаются принудить контрагента к изменению договора, опираясь на нормы ФЗ от 1 апреля 2020 года № 98‑ФЗ, подавая иски о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения об отсрочке или, наоборот, – взыскивая со своего арендатора те просроченные долги, которые все же образовались, несмотря на применение норм этого закона. Возможно, некоторым удастся найти взаимоприемлемое решение, попросту договорившись о новых условиях аренды недвижимости и заключив дополнительные соглашения добровольно. Таким образом, вскоре мы, вероятно, увидим волну тяжб между арендаторами и арендодателями. По ней можно будет сказать, что именно будет с договорами после снятия мер.
На наш взгляд, участники рынка начнут закладывать в договоры риски возникновения ситуаций вынужденного закрытия в связи с эпидемиями и иными подобными явлениями. Это должно коснуться и участников рынка недвижимости. Например, после кризисов 2008 и 2014 годов мы наблюдали увеличение количества договоров, в которых величина арендной платы ставилась в зависимость от выручки арендатора. Можно предположить усиление гибкости и адаптивности договорной работы. Так, стороны могут вменять в обязанность одного из контрагентов страхование от рисков вынужденного временного закрытия и закладывать это в арендную плату.
Другое возможное последствие – увеличение внимания к разделу договора, который традиционно называют «форс-мажор» и помещают ближе к концу. Возможно, стороны будут более внимательно описывать круг обстоятельств, на которые он распространяется, и прописывать более детально механизм изменения отношений сторон при их реализации.
Источник: CRE
