Домоправители

Осенью управляющие компании ЖКХ оказались в центре внимания. На одном из совещаний с правительством президент Дмитрий Медведев прямо заявил, что УК не справляются с возложенной на них задачей. «Деятельность многих таких фирм непрозрачна, зачастую они связаны с местными руководителями. Отсутствует обратная связь с потребителями. А решения, которые принимаются, в том числе и по самой чувствительной теме, по тарифам, часто просто непонятны, — сказал президент. — Необходимо четко регламентировать права и обязанности управляющих организаций, усилить их ответственность за неисполнение законодательства, в том числе и за нарушение стандартов раскрытия информации об их работе».

Действительно, действия управляющих компаний (УК ЖКХ) за последние несколько лет породили много разговоров и спровоцировали не меньше скандалов. Конечно, есть немало честных участников рынка, но в целом картина вырисовывается довольно печальная. Недовольство жильцов, которым не повезло с УК, оборачивается массовыми митингами. Например, в начале октября состоялась демонстрация жителей подмосковных Балашихи и Павшино, где долгое время продолжаются перебои с горячей водой.

Прозрачность и конкуренция

Основная задача управляющей компании ЖКХ — содержать в порядке дом и придомовую территорию, следить, чтобы все оборудование работало исправно. За это жильцы дома платят владельцам УК деньги. В основном отношения между народом и УК регулирует Жилищный кодекс, принятый в 2004 году. В идеале схема привлечения работы УК предельно проста. Предположим, жильцы некоего дома решили, что качество работы местного РЭУ или ДЭЗа их не устраивает, а сами они управлять домом не хотят или не в состоянии. Тогда они могут сами выбрать управляющую компанию, которая и будет обслуживать их дом: поддерживать чистоту на лестницах, вовремя менять протекшие трубы и пр. Выбрать УК можно на общем собрании жильцов дома или на собрании членов кооператива, но чаще для этой цели создается Товарищество собственников жи­лья (ТСЖ). Если же речь идет о но­востройке, то ТСЖ там, как правило, существует изначально. Если дом старый, но жильцы к управлению интереса не проявляют, подбором исполнителей работ занимаются муниципальные власти. Если жильцы активны, то управляющую компанию ищет ТСЖ. Найти управленца несложно. Проще всего дать объявление в газетах и на интернет-сайтах. Можно обратиться к заинтересовавшей компании напрямую. Затем кандидаты проходят кастинг, по результатам которого объявляется победитель. С ним заключается договор на обслуживание дома, на год или на пять лет (максимальный срок, обозначенный законом), если компания вызывает исключительное доверие. В договоре должны быть прописаны обязанности УК. Понятно, что чем больше функций компания на себя возлагает, тем выше стоимость услуг, поэтому ТСЖ стремятся сэкономить на чем только можно, а УК, соответственно, наоборот.

В договоре между сторонами должно быть определено, о каком именно имуществе будет заботиться УК, а о чем жильцам придется печься самим. Например, УК может следить за самим домом, а придомовая территория остается за ТСЖ, которое рассчитывает облагораживать ее собственными силами или нанять дворника-таджика за еду. Также в договоре должен быть четко определен перечень услуг, которые будет оказывать УК, чтобы не оказалось потом, что, скажем, перегоревшую лампочку на лестнице сменить некому. И необходимо определить, при каких условиях данный перечень может быть изменен. Если, допустим, вдруг окажется, что про ремонт домофона забыли.

Чтобы жильцам не пришло в голову совсем уж урезать список услуг УН в целях экономии, в ст. 162 Жилищного кодекса есть перечень обязательных пунктов договора с УК. Управляющие компании должны обеспечивать по крайней мере сохранность, безопасность и пригодность для жизни жилого здания. Должно быть прописано, кто, сколько и за что платит. При этом расценки на жилищные услуги (содержание и ремонт дома), а также что именно будет входить в число этих услуг определяют жильцы. А коммунальные тарифы на тепло, свет, воду и пр. устанавливают власти, то есть УК к этому отношения не имеет.

Необходимо определить порядок контроля за действиями УК, которая обязана по закону отчитываться перед заказчиками не реже одного раза в год. Казалось бы, правила не столь сложны. А если, скажем, ТСЖ затрудняется определить, что же именно должна делать управляющая компания, существуют консалтинговые фирмы, которые за умеренную сумму помогут разобраться в вопросе. Собственно, на прозрачность и наглядность схемы и рассчитывали разработчики законодательных актов, которые регламентируют действия управляющих компаний. Казалось, что теперь-то ЖКХ превратится в настоящий рынок со свободной конкуренцией, в которой будут побеждать наиболее профессиональные ком­пании. Но на практике все оказалось иначе.

Такие разные УК

Сегодня в России насчитывается порядка 10 тыс. управляющих компаний. Только в Москве их порядка 150. В управлении частных фирм по всей стране находятся около 150 тыс. многоквартирных домов. Однако это как раз тот случай, когда количество не переходит в качество. «Как правило, основной проблемой УК является низкая эффективность их деятельности, низкое качество и высокая стоимость услуг, — рассказывает руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. — По сути, большая часть управляющих компаний создана муниципалитетами на базе бывших ЖЭКов либо застройщиками, которые возвели дома и организовали свои компании для управления ими». В первом случае многие из таких УК унаследовали недостатки еще советской системы ЖКХ и не осознали, что они не являются хозяевами жилого фонда. Как следствие они часто стремятся неоправданно завышать тарифы на свои услуги. Особенно это характерно для домов элитного и бизнес-класса, где стоимость платы за коммунальные и сопутствующие услуги для стандартной одно- или двухкомнатной квартиры может доходить до нескольких тысяч долларов. Впрочем, в домах экономкласса переоцененные услуги тоже не редкость.

Управляющие компании, созданные застройщиками, — отдельная тема. Идея сама по себе хороша, ведь жильцы, въезжая в дом, получают уже готовую сервисную компанию, которая знает до тонкостей все плюсы и минусы данного строения. Однако застройщикам УК зачастую нужны не для повышения качества обслуживания, а в качестве щита по гарантийным обязательствам. «Если в течение какого-то времени в доме будут выявлены недостатки, то строительная компания должна за собственный счет их устранить. А своя управляющая компания может этих недостатков и не заметить», — объясняет глава екатеринбургской УК «Лига ЖКХ» Илья Сотонин. «Установленное в доме оборудование имеет гарантийный срок. В случае поломок этого оборудования, выявления строительных недоделок «карманная» УК всегда прикроет застройщика от праведного гнева жильцов. А после истечения гарантийного срока все эти проблемы запросто могут лечь на плечи жильцов, — подтверждает юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. При этом деваться от УК, навязанной застройщиком, некуда. В возводимых новостройках ТСЖ создается самим застройщиком. И пока в доме не будет выкуплено как минимум 50% квартир, контроль над ТСЖ к жильцам не перейдет. Таким образом, на момент сдачи дома в эксплуатацию вся полнота решений по выбору УК находится в руках ТСЖ, то есть фактически застройщика».

В результате управляющим ком­паниям выгоднее не качественно обслуживать дом, а как можно быстрее получить максимум прибыли. Несколько лет назад некоторые УК, например, начали активно навязывать жильцам услуги, в которых те не нуждались. Например, жителям отдельных элитных домов предлагалось заплатить 5 тыс. долларов за право пользоваться лифтом. То есть, по сути, за право начать делать ремонт. Иначе лифт в подъезде просто отключали.

Нельзя сказать, что жильцы не понимают, когда управляющая компания пытается их обдурить. Есть проверенные способы борьбы с такого рода мошенничеством. «Например, можно написать письмо в муниципалитет или отказаться от УК решением общего собрания, — рассказывает руководитель кафедры ЖКХ «Русской школы управления» Виталий Субботин. — Но люди терпят, так как квартиры недавно куплены, надо делать ремонт, а смена УК может привести к неприятным последствиям. Например, проблематично будет согласовать перепланировку или провести электричество».

Вполне себе доход

Деятельность УК превратилась во вполне рентабельный бизнес. По подсчетам экспертов, прибыльной становится компания, которая за два года возьмет в управление 10 стандартных но­востроек. Каждый дом приносит в среднем порядка 3—4 тыс. долларов в месяц, то есть десять домов — 30—40 тыс. долларов. Издержки составляют порядка 16—20 тыс. долларов в месяц. Но это когда бизнес уже налажен. Чтобы зайти на этот рынок, необходимо порядка 50—70 тыс. долларов, которые уйдут на регистрацию предприятия, аренду офиса, первоначальные услуги жильцам (например, покраска стен в подъезде), чтобы их задобрить.

«По закону, ТСЖ имеют льготы, они освобождены, например, от НДС и фактически от налога на прибыль. На УК, нанятую Товариществом, эти льготы также распространяются, — говорит Сергей Поправка. — При этом УК фактически может извлекать прибыль, передавая в аренду технические помещения или, например, разрешая сторонним организациям размещать рекламу на фасадах дома. Нередко бывает, что УК получают кроме денег за жилищно-коммунальные услуги еще и суммы за дополнительное обслуживание. Скажем, за дополнительную уборку, охрану и так далее». Надо отметить, что речь в данном случае идет о честных компаниях. У тех, кто нацелен на то, чтобы побыстрее «срубить бабла», арифметика другая. «Если заказчик контролирует расходование денег, то этот бизнес низко рентабелен, но стабилен. Если контроля нет, деньги собираются, а работы не выполняются, ресурсы не оплачиваются, этот бизнес может быть очень доходным», — подчеркивает замдиректора управления городского хозяйства Института экономики города Владлен Прокофьев.

Ясно, что разные объекты приносят разный доход. Очень многое зависит от типа домов, взятых в управление. «Скажем, по хрущевкам рентабельность практически нулевая — слишком много ремонта, едва хватает на зарплату. Если говорить о качественных домах постройки 1980-х и новостройках, то здесь рентабельность может достигать 70—80%, поскольку все системы работают исправно. Сантехник раз в месяц пройдет по квартирам, наймут дворников из стран быв­шего СССР. В секторе «элитки» рентабельность 20—30%, по­скольку в таких домах устанавливается дорогое оборудование, требующее профессионального ухода», — объясняет Виталий Субботин. В перспективе управленческий бизнес может оказаться еще более привлекательным. По словам исполнительного директора Всероссийской ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгении Юнисовой, УК станут еще более доходными, когда начнут заниматься модернизацией и ресурсосбережением.

Между тем и сейчас опытные управленцы в состоянии легко максимизировать доход. В абсолютно одинаковых домах стоимость одних и тех же услуг иногда разнится на порядок. Под предлогом «элитности» жилья цена также может вырасти куда больше чем на 20%. «Несколько лет назад один из моих клиентов столкнулся с абсурдным цено­образованием. Обслуживание 110 квадратных метров УК оценила в 11 тыс. рублей. Поскольку аналогичные счета получали и другие жильцы, мы начали предпринимать действия для смены УК. Но не просто угрожали, а собирали документы, проводили все необходимые мероприятия. Результат не заставил себя ждать — представители компании пришли сами, попросили не поднимать шума, а для моего клиента стоимость обслуживания понизили до дежурных в те годы по Москве 4 тыс. рублей. Понятно, что даже с таким ценником УК все равно не работала себе в минус», — вспоминает независимый юрист Алексей Печников.

Без инициативы

самоуправстве управляющих компаний в значительной степени виноваты сами жильцы, которые не заботятся о собственных интересах и при этом далеко не всегда являются законопослушными. Например, в России достаточно сложно собрать деньги с жильцов. По статистике, у нас в стране лишь 50% населения вовремя оплачивают счета. А уж искать эффективную компанию готовы и вовсе немногие.

В России много честных компаний, которые стараются хорошо делать свое дело. «Об эффективных компаниях никто не знает, ведь их деятельность не сопровождается скандалами, — считает Алексей Коневский. — Как правило, это компании, которые избраны самими жителями, а не назначены муниципалитетом или застройщиком». Наблюдается и такой парадокс: чем дальше от Москвы, тем больше примеров нормального сотрудничества жильцов и управляющих компаний. Возможно, это вызвано тем, что в регионах связь между жителями более тесная, все друг друга знают. Как следствие, меньше тех причин, которые нередко лежат в основе конфликтов между жильцами и УК в Москве и иных крупных городах. Сложнее сделать что-то тайно, непрозрачно. При этом на периферии самим управляющим компаниям проще донести до жильцов информацию о деятельности УК, в том числе о том, за что именно люди платят.

«Законодательство проработано достаточно неплохо, — говорит Алексей Коневский. — Основная проблема — отсутствие инициативы жителей, нежелание самим решать собственные проблемы. Многие до сих пор ждут, что их проблемы, включая порядок на собственной лестничной клетке, будет решать муниципалитет». Муниципалитет и решает, ставя зачастую УК под свой контроль.

Раньше работу жилищных организаций контролировали органы местного самоуправления. Они, собственно, и продолжают это делать. «Есть города, в которых частные УК раз в неделю приходят в администрацию города и отчитываются о выполненной работе, получают задание на следующую неделю, — рассказывает Владлен Прокофьев. — Например, в Хабаровске. Пока администрации регулируют этот бизнес, конкуренции не будет. А чтобы администрации не проверяли, необходимо, чтобы в доме появился свой контролер, который и платит деньги, это может быть ТСЖ, ЖСК, ЖК и так далее. Там, где есть ТСЖ, администрации уже даже не знают, что происходит в домах».

На самом деле в безынициативности жильцов кроется только часть проблемы. В теории можно поменять УК, если жильцы ей недовольны. Жильцы могут провести общее собрание и сменить УК либо избрать иной способ управления жилым домом. Скажем, управлять им сами. Но на практике провести общее собрание непросто, поскольку жители в многоквартирных домах часто не могут объединиться вместе для решения общих вопросов. А в данном случае необходимо следовать четкому регламенту, иначе УК, которую хотят убрать, легко может опротестовать решение жильцов в суде. В частности, согласно Жилищному кодексу, нужно, чтобы решение о смещении УК было принято на общем собрании и чтобы за это проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. То есть «за» должны быть собственники более чем половины площадей в доме (чем больше площадь квартиры, тем больше площадь принадлежащей владельцу общей территории).

Но даже если компанию удалось отстранить, надо найти ей замену. Как раз в нужном районе такой компании легко может и не оказаться. Существует, скажем, ДЭЗ, обслуживающий все окрестные дома, и захочет ли некая УК взять на себя неизвестно откуда взявшихся клиентов. «Мы хотим сменить наш ДЭЗ на управляющую компанию, хотим, наконец, нормального обслуживания в доме, чтобы уборка проводилась регулярно, чтобы воду из подвала откачали, а то комары даже зимой летают, — пишут на форуме, посвященном управляющим компаниям, жители одного из московских районов. — Написали заявление в управу, что отказываемся от услуг ДЭЗа и намереваемся найти новую обслуживающую фирму. Дали объявления в Интернете, в районной газете. Звонили две-три компании, но, узнав, что у нас обычный дом, панельная двенадцатиэтажка 1967 года постройки и много пенсионеров живет, как-то стушевывались. Так и живем пока, ДЭЗ нам при каждом обращении напоминает, что мы от их услуг отказались, ремонтники приходят к нам в последнюю очередь».

Клубок вопросов

Сложность создавшейся ситуации не столько в работе УК, сколько в системе управления домами, построенной государством. Если за дом отвечает УК, то на практике фактически некому формировать заказ, принимать выполненные работы и их оплачивать. В результате этим занимаются сами УК. «Вряд ли возможно предвидеть все работы, которые придется выполнять в течение года, — считает Владлен Прокофьев. — Ведь речь идет о простых гражданах, которые не знают, ни что надо делать, ни цен на работы. Поэтому типовые проекты договоров на обслуживание готовят сами УК, естественно, в своих собственных интересах». Кроме того, отчетность УК перед жильцами всего раз в год тоже предоставляет широкий простор для «творчества». При нормальной системе отношений заказчик поручает работу, принимает ее и только после этого выплачивает деньги. По словам Владлена Прокофьева, жильцов в конце года информируют о выполненных, а может, и невыполненных работах. При этом идея Жилищного кодекса заключается в том, что собственники сами обязаны проверять, кто, что и как сделал. А если в доме нет ТСЖ? Получается, что каждый жилец должен лично проверять, что было сделано за предыдущий год.

«В целом идея коллективной безответственности, порожденная законодательством, себя не оправдывает. В доме в обязательном порядке должно быть одно лицо, выбранное жильцами. Называйте его председатель ТСЖ, домоуправ, как хотите, но это лицо должно выполнять функции хозяина дома и иметь договорные отношения с УК, заказывать работы, подписывать акты выполненных работ и оплачивать эти работы. Только в этом случае можно надеяться на порядок в домах», — полагает Владлен Прокофьев.

Впрочем, несмотря на все проблемы, УК могли бы существовать в нынешнем непрозрачном режиме и зарабатывать на жильцах еще долго. В конечном счете громкие акции граждан, недовольных управленцами, случаются нечасто. Так что проблемы можно было просто не замечать. Но, к счастью для населения, нынешняя работа предпринимателей не устраивает и самих чиновников. «Самым существенным недостатком работы УК сегодня является отказ от оплаты за воду, тепло, полученных от ресурсо­снабжающих организаций, — говорит Владлен Прокофьев. — Ведь в соответствии с Жилищным кодексом управляющая организация обязана собирать все платежи, включая плату за тепло, воду, электрическую энергию, газ, и потом расплачиваться с ресурсными организациями. Вообще идея правильная. Но что делают некоторые УК? Они собирают деньги, а к ресурсным компаниям эти средства так и не приходят. Те ничего не могут поделать, так как отключить дом от ресурсов нельзя, особенно теплоснабжение. Подать в суд на УК можно только через семь месяцев, когда нарушения с ее стороны станут явными. Само разбирательство занимает еще порядка трех месяцев. За эти десять месяцев деньги, которые должны быть перечислены ресурсоснабжающим организациям, растворяются в воздухе». Чтобы изменить данную практику, необходимо сделать работу УК подотчетной. Значит, в ближайшие годы законодательные требования к большей прозрачности УК могут быть увеличены. Тогда жители наконец получат шанс реально управлять своими домами. А уж воспользуются они этим правом или нет — решать им самим.