Доходные дома в России станут жить по закону

Вопросы строительства и функционирования доходных домов в России могут получить регулирование на уровне федерального законодательства.

Соответствующий законопроект будет внесен на рассмотрение в Госдуму в ближайшие недели. Более того, заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Елена Николаева сообщила, что документ могут принять в первом чтении, передает РИА Новости.

Депутат подчеркнула, что такие объекты "частично можно строить уже сейчас в рамках региональных законов", а задача федеральных законотворцев состоит в стимулировании развития этого сектора экономическими средствами.

"Проведенная приватизация привела к тому, что мы сегодня имеем класс бедных собственников, которые не могут обслуживать свою собственность. Встал вопрос о развитии новых типов жилья, которое предоставляется в найм", - пояснила она.
По словам Елены Николаевой, рассматривается даже возможность введения пожизненного права на найм объекта и его передачи по наследству.

Соцнайм подкрался незаметно

О законопроекте начали говорить в 2011 году, ссылаясь на то, что практика найма - социального или коммерческого - широко распространена в Европе, но в России не имеет перспектив развития из-за отсутствия необходимой нормативной базы.

Минрегион представил весной 2011 года проект строительства доходных домов в российских регионах, который предполагает, что к 2020 году такое жилье займет до 20% всех новостроек РФ.

Первоначально планировалось запустить этот проект как пилотный в Белгородской, Новосибирской и Калужской областях по схеме: застройщик получает кредит (70%) от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых.

Исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый заявлял, что планирует в 2012 году сделать этот проект доступным практически для всех регионов. В конце предыдущего года агентство формировало портфель заявок и выстраивало стратегию, оценивая потенциал рынка.

Бодрое начало

Тема доходных домов и в Петербурге, и в Москве обсуждалась десятилетиями: столичную программу заморозили с началом кризиса, в 2009 году. Правда, недавно мэр Москвы Сергей Собянин высказался за возобновление программы.

Доходные дома для трудовых мигрантов открылись в Петербурге: первый такой объект на 85 человек был открыт на Лиговском проспекте.

Аренда в нем составляет 6 тысяч рублей в месяц, в эту плату входят телефон, прачечная, кухня, телевизор. Половина арендной платы будет перечисляться на содержание объекта, вторая - в городскую казну. Власти пояснили, что городу выгоднее проводить капитальный ремонт в зданиях, признанных аварийными, чтобы делать здесь доходные дома, чем продавать эти объекты с торгов.

Наталья Борзова из "Финэкспертизы" отмечает, что законодательные инициативы в России обычно являются отражением рыночных реалий.

"Видимо, потребность в этом формате жилья назрела. Спрос вновь опередил законодательную базу. Если в течение 5-7 лет программа будет реализована, спрос у населения в виду нерешенности квартирного вопроса будет огромный. Также это будет интересно корпоративному бизнесу - для расселения своих сотрудников в регионах", - поделилась своим прогнозом эксперт с корреспондентом Firstnews.
В конце 2011 – начале 2012 годов в Петербурге планировали ввести в эксплуатацию двенадцать доходных домов. Еще десять аварийных общежитий отремонтируют в течение 2012 года с последующим открытием в них доходных домов в конце 2012 – начале 2013 годов.

Теплое и мягкое

Доходный дом функционирует и в Москве, причем его открыли еще в 2003 году. Это элитный объект в самом центре Москвы - на Большом Николоворобинском переулке (станция метро "Китай-город") был "экспериментом" столичного правительства по созданию в Москве доходных домов. Однако в 2011 году двухкомнатные квартиры в этом доме сдавались за $3-4 тысячи, что никак не соответствует представлениям о социальной аренде.

SATO Rus, филиал одного из ведущих операторов по предоставлению съемного жилья в Финляндии, вышла на рынок в 2007 году и стала скупать готовую и строящуюся элитную недвижимость в Северной столице. К концу 2010 года инвестиции в городские объекты составили порядка €75 млн.

В 2008 году другой финский инвестор, инвестиционный фонд Icecapital Housing Fund 1, выкупил у застройщика "Строительный трест" более 270 квартир (2 подъезда) в жилом комплексе "Богатырский" на Коломяжском пр, 15. Сейчас эти квартиры фонд сдает через дочернюю структуру ООО "Коломяжский, 15".

Директор института экономики города Александр Пузанов отмечает, что под понятием "доходный дом" очень часто подразумевается коммерческое арендное жилье, которым владеет частное лицо или компания, а не государство.

"Общественный же запрос существует больше на некоммерческое арендное жилье. Те, кто может снимать квартиры по рыночным ценам, и так это делают. А массовый спрос на объекты, решающие социальные задачи, не удовлетворен, и коммерческий найм его не насытит", - уверен эксперт.
По его мнению, для успешного развития формата в законе нужно прописать меры господдержки инвестиций для бизнеса в такие проекты. Доступ к участкам, льготы по кредитам и проч. должны предлагаться в обмен на рычаги жесткого регулирования и контроля за управляющими структурами таких домов.

"Вот для этого и нужно скорректировать законодательную базу. Из положительных примеров можно привести проект "бездотационных домов" - доступное жилье в найм ниже рынка для молодых семей. Сейчас таких объектов построено семь", - рассказал Александр Пузанов Firstnews.

Неправильные акценты

С юридической точки зрения, в пожизненном найме соцжилья необходимости нет. Если лицо занимает помещение на основании договора соцнайма, оно и без специального закона, просто по Гражданскому кодексу не подлежит выселению. Существуют только ограничение на распоряжение таким объектом, а по своей сути это такая же собственность.

Старший юрист практики недвижимости и строительства "Пепеляев групп" Юрий Халимовский отмечает, что весь необходимый массив законодательства для регулирования любых видов найма жилья в России уже существует.

"Проблема в том, что жилья для соцнайма строится не так много, а в коммерческом сегменте наймодателям невыгодно афишировать эти отношения в виду сложившейся практики неуплаты налогов с этого вида деятельности. Если люди не будут использовать вводимые правовые нормы,  закон будет мертворожденным. Нужно как-то стимулировать строительство и вывод рынка сдачи частных квартир в правовое поле", - поделился эксперт своим видением ситуации с Firstnews.
Единственное, что может оттолкнуть нанимателя от долгосрочной аренды помещения сейчас - незащищенность от произвола владельца, но она прописывается в договоре найма, который принимает любой суд.

По экспертным оценкам, в 2011 году из 200 тыс. квартир, сдающихся в аренду в Москве, только 20% проходили через налоговые органы. В некоторых регионах этот показатель не превышает 1%. В таких условиях любые легальные проекты найма заведомо оказываются в проигрышных условиях, добавляют эксперты.