Бизнес-центр «в нарезку»

Если до кризиса продавать офисные здания «по кусочкам» никому не приходило в голову (это было просто невыгодно), то сегодня такие примеры имеются. Скажем, в МФК «Алтуфьево 48» помещения площадью от 60 до 1000 кв. м стоили от 140 тыс. руб./ кв. м. В БЦ River Plaza на Нагатинской набережной предлагаются офисы от 90 тыс. руб./кв. м, выставленные на продажу после ухода одного из арендаторов. В комплексе «Южный парк» по 90 тыс. руб./кв. м продаются блоки размером от 230 кв. м.

Чего ждать продавцу

У реализации здания «в нарезку» есть свои достоинства и недостатки. Для продавца плюсом становится то, что можно запросить более высокую цену — покупатель, приобретающий 200-400 кв. м, как правило, не настаивает на серьезном дисконте. Второй и, безусловно, главный плюс заключается в том, что собственник получает так необходимые сегодня наличные. Однако минусов больше. Если части БЦ принадлежат разным владельцам, уменьшается инвестиционная привлекательность объекта в целом. Понятно, если кусок здания уже «отрезан», остальное тоже уйдет по частям. Вот только никто не знает, сколько понадобится времени, чтобы найти покупателя. Да, в Москве престижно не снимать офис, а иметь его в собственности. Но во время кризиса далеко не каждая фирма среднего размера может позволить себе дополнительные траты. Еще один минус продажи «в нарезку» – в итоге всегда остаются худшие куски, неликвид, который придется отдавать с большой скидкой. И еще важный момент – при реализации офисов по частям продается только полезная площадь, так что хозяин понесет потери от «застрявших» площадей.

Чего ждать покупателю

Плюсы для покупателей – более широкий выбор, гибкость продавца (сегодня собственники оперативно реагируют на запросы клиентов) и независимость от арендодателя. Больше не придется беспокоиться, продлит ли хозяин договор после истечения срока, на каких условиях, насколько повысится плата. Не случайно сегодня спрос на покупку помещений приближается к спросу на аренду. Кроме того, при желании офис можно сдавать. И, наконец, наличие у компании в собственности недвижимости повышает ее стоимость на рынке. Минусы не настолько очевидны, но весьма существенны. К примеру, если фирма не планирует расширяться и ее через три года вполне будут устраивать купленные 250 кв. м в хорошем бизнес-центре, все нормально. Однако если намечено развитие и рост – дело другое: не исключено, что через несколько лет докупить площади не только на своем этаже, но и в том же здании окажется практически невозможно. Кроме того, никто не знает, сколько будут стоить офисы через три или пять лет.

Делить лестницу с соседями

Новоиспеченным владельцам метров предстоит решать проблемы относительно общего имущества с другими собственниками. Законодательство, регулирующее отношения, связанные с общим имущество в нежилых зданиях, разработано очень слабо — в отличие от документов, касающихся общего имущества в жилых домах (правовые акты подробно регламентируют виды такого имущества, устанавливают общую долевую собственность в его отношении, определяют порядок его использования).

«Касательно использования общего имущества в нежилых зданиях судебная практика непоследовательна, — говорит Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп». — Встречались случаи, когда все помещения в здании принадлежат одному владельцу, а, скажем, лестница, холл или ванные — другому. Суды в таких случаях признавали право собственности на лестницы, холлы, ванные за отдельными лицами и рекомендовали урегулировать отношения с иными собственниками помещений в договорном порядке, либо советовали иным собственникам оборудовать в своих частях здания аналогичные помещения. Такой подход приводил к тому, что каждый хозяин был бы обязан устроить у себя подсобки, туалеты и даже лестницы с улицы».

К общему знаменателю

Чтобы урегулировать права собственников в отношении общего имущества нежилых зданий и формирования единства судебной практики 23 июля 2009 г. было принято постановление Пленума ВАС № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», основной идеей которого является применение по отношению к общему имуществу нежилого здания аналогии нормы Жилищного кодекса. Как рассказал А. Каневский, согласно документу, общее имущество в нежилом здании принадлежит всем владельцам помещений (то есть лестницы, холлы и т.п. не могут находиться в собственности одного лица).

В постановлении приведен примерный перечень видов общего имущества в нежилых зданиях: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В тесноте, да не в обиде

Доли владельцев в праве общей долевой собственности отныне определяются пропорционально принадлежащим им помещениям. Изменение размера доли в праве общей собственности по соглашению всех либо отдельных владельцев не допускается. Иной размер доли может быть определен только судом, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях. При переходе права собственности на помещение к новому владельцу одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Важно, что право общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Постановлением установлен и режим использования общего имущества в нежилом здании, который определяется общим собранием, проводящимся в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса. Также общим собранием может устанавливаться порядок проведения ремонта в помещениях общего пользования, участие собственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества в аренду. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы. Стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, будут признаваться все сособственники общего имущества. Чтобы обеспечить бесперебойную работу помещения, эксперты советуют владельцам бизнес-центра пользоваться услугами управляющей компании.