Закрыть
Поиск по сайту
Закрыть

Дополнительные обязанности и риски правообладателей объектов культурного наследия

16.03.2017
7 мин.
на чтение
В данной статье проанализированы основные специальные требования и ограничения для собственников и арендаторов зданий, нежилых помещений и квартир, относящихся к объектам культурного наследия, описаны возможные риски правообладателей и даны рекомендации по их минимизации.

Ключевые слова: объект культурного наследия, охранное обязательство, обязанности собственника, предмет охраны, особенности проведения работ, ответственность.

Покупка или аренда недвижимости в историческом центре города иногда означает получение вместе с помещением или квартирой в престижном старинном доме дополнительных обязательств и ограничений для собственников или арендаторов. Многие старинные дома сами по себе, а также их внутренние архитектурные элементы отделки и отделимые предметы интерьера относятся к объектам культурного наследия и представляют собой ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства и искусства. Владение, пользование и распоряжение такими объектами недвижимости в связи с их особым статусом должно осуществляться с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» [1]. В статье приведены основные специальные требования и ограничения, о которых потенциальным собственникам и арендаторам полезно знать при принятии решения о приобретении таких объектов в собственность либо в пользование.


Охранное обязательство собственника и особенности оформления прав на объект


Собственники объекта культурного наследия должны оформить отдельный документ – охранное обязательство в федеральном или региональном органе охраны объектов культурного наследия (в зависимости от статуса объекта). В охранном обязательстве госорганом указываются обязанности и ограничения для собственника в отношении данного объекта, в частности, устанавливаются требования: к сохранению объекта (в то числе по финансированию собственником работ по сохранению); к содержанию и использованию объекта; к обеспечению доступа к объекту; к размещению наружной рекламы на объекте, в случае, если ее размещение допускается законом; по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта. При необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия вправе устанавливать дополнительные требования. Если собственник объекта не согласен с установленными требованиями и ограничениями, он может обжаловать их в суде. Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия.

Предоставление охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия (если они ранее оформлялись в отношении конкретного объекта) обязательно при государственной регистрации перехода права собственности, а также при регистрации договора аренды в отношении такого объекта. Кроме того, договор купли-продажи или аренды в обязательном порядке должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на оснований такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре указанного существенного условия и (или) непредставления на государственную регистрацию прав охранных документов, государственная регистрация права собственности или договора аренды будет приостановлена. Неустранение причин приостановления государственной регистрации повлечет отказ в ее проведении [2].

Закон не устанавливает требований по оформлению собственных охранных обязательств для арендаторов объекта культурного наследия. Вместе с тем, они также в силу закона обязаны соблюдать ограничения, установленные законом и охранными документами собственника. При этом арендаторы несут ответственность, предусмотренную законодательством за несоблюдение этих требований.

В случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении такого объекта в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому отдельно, необходимо отметить, что собственники и наниматели (по договору социального найма) квартир в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, также имеют дополнительные обязанности по охранным обязательствам.


Требования к сохранению объекта культурного наследия


Одним из основных обязательств собственников объектов культурного наследия является проведение работ по сохранению такого объекта, включающих в себя ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта для современного использования или консервацию. Перечень видов работ и сроки их проведения устанавливаются уполномоченным органом. Обязанность по финансированию и организации таких работ в силу закона возложена на собственника объекта, а также на владельцев объекта на основании иного вещного права (хозяйственного ведения или оперативного управления). По договору с собственником данная обязанность может также возлагаться на арендатора.


Особенности проведения работ на объекте культурного наследия

В силу закона собственники и лица, осуществляющие использование объектов культурного наследия, не имеют права проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия. Необходимо отметить, что любые ремонтные работы на объекте требуют согласования с госорганом в области охраны объектов культурного наследия, даже если, по мнению собственника или арендатора, они никак не затрагивают и не изменяют предмет охраны. Для проведения работ необходимо изготовление проектной документации по заданию госоргана, осуществление технического, авторского и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. 

Важно отметить, что к проведению работ допускаются только юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ о лицензировании отдельных видов деятельности.

За нарушение вышеуказанных требований Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена ответственность (ст. 7.14.) в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до ста тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до трехсот тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до одного миллиона рублей.


Дополнительные риски ответственности

Юридические лица – собственники или арендаторы принимают на себя риск административной ответственности за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (ст. 7.14.1. КоАП РФ). Размер ответственности составляет от пятисот тысяч до двадцати миллионов рублей [3]. Кроме того, за нарушение требований сохранения или использования объектов культурного наследия, повлекшее по неосторожности уничтожение памятника или его повреждение с ущербом на сумму более 500 000 рублей предусмотрена уголовная ответственность по ст. 243.1 УК РФ [4]. 

Независимо от привлечения к административной или уголовной ответственности, в случае утраты или повреждения элементов охраны, виновное лицо несет риск гражданско-правовой ответственности по общим нормам Гражданского кодекса РФ о возмещении убытков. В случае утраты или повреждения элементов или предметов, перечисленных в паспорте объекта, пользователь (собственник) обязан в срок, установленный органом охраны, воссоздать утраченное или устранить повреждение, а при невозможности выполнения названных действий - возместить стоимость утраченного [5].

В связи с этим, рекомендуем собственникам и пользователям таких объектов застраховать ответственность либо имущество на случай повреждения или уничтожения элементов охраны объекта культурного наследия.

Размещение рекламы на объекте культурного наследия

В 2015 году в закон «Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации» была введена новая статья 35.1., содержащая прямой запрет на распространение наружной рекламы на объектах культурного наследия, а также на их территориях, за исключением территорий достопримечательных мест. Данный запрет не распространяется на информацию о проведении на объектах культурного наследия, их территориях театрально-зрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий или исключительно информацию об указанных мероприятиях с одновременным упоминанием об определенном лице как о спонсоре конкретного мероприятия при условии, если такому упоминанию отведено не более чем десять процентов рекламной площади (пространства).


О льготах для арендаторов и собственников

Завершая обзор особенностей владения и пользования объектами культурного наследия, хотелось бы отметить позитивные компенсационные механизмы закона, направленные на поддержку лиц, несущих бремя сохранения объектов культурного наследия. Так, арендатор объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, вложивший свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия (ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление для современного использования или консервацию) и обеспечивший их выполнение в соответствии с законом, имеет право на льготную арендную плату. 

Собственник объекта культурного наследия федерального значения, либо лицо, пользующееся им на основании договора безвозмездного пользования и производящее за счет собственных средств работы по его сохранению, имеет право на компенсацию произведенных им затрат. Размер компенсации определяется в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и входит в федеральную государственную программу сохранения и развития культуры.

[1] Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
[2] <Письмо> Росреестра от 10.04.2015 N 14-исх/04995-ГЕ/15 <О рассмотрении обращения>.
[3] «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ.
[4] «Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 N 63-ФЗ.
[5] «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015). 

Возврат к списку

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

18.10.2021
Конституционный Суд РФ принял жалобу, подготовленную специалистами «Пепеляев Гру...
01.10.2021
Константин Шарловский принял участие в Партнеринге «Лекарства России – к междисц...
17.09.2021
Юристы «Пепеляев Групп» успешно защитили интересы пациентки в суде по делу, связ...
26.08.2021
Александр Кузнецов – автор монографии «Реорганизация хозяйственных обществ: граж...
19.08.2021
«Пепеляев Групп» усиливает судебную практику в сфере корпоративных споров
28.07.2021
«Пепеляев Групп» усиливает свои позиции в области энергетики
28.07.2021
Рекомендации от ФПА РФ: как обезопасить себя от действий мошенников, прикрывающи...
18.06.2021
Прецедентный проект «Пепеляев Групп»: Верховный Суд впервые рассмотрел дело о во...

Вход | Регистрация

E-mail

Click here to subscribe our English newsletters