Защита права собственности и других вещных прав
Юридическая компания «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» сообщает, что 29 апреля 2010 г. было принято Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».
В целях обеспечения единообразного применения законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дали разъяснения по ряду вопросов, связанных с: защитой прав хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений; приобретением права собственности; применением правил о приобретательской давности; самовольной постройкой; истребованием имущества из чужого незаконного владения; устранением нарушений права, не связанных с лишением владения; освобождением имущества от ареста; правами на недвижимое имущество; правами на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.
Постановление Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ (далее – «Судов») достаточно объемное и содержит разъяснения по очень широкому кругу вопросов, возникающих в рамках защиты права собственности и других вещных прав. Ниже мы постарались осветить некоторые основные моменты, затронутые в постановлении:
Приобретение права собственности
• Рассмотрены вопросы, связанные с моментом возникновения права собственности. В частности, приводятся примеры, когда право собственности на недвижимое имущество возникает независимо от его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица);
• Рассмотрены некоторые вопросы, связанные с применением положений ГК РФ о добросовестном приобретателе. Разъяснено, например, что собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке;
• Разъяснено, что при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом указывается, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной.
Приобретательская давность
• Раскрыты отдельные вопросы применения положений ГК РФ, регулирующих приобретение права собственности на имущество в связи с истечением приобретательной давности. В частности разъяснены понятия «добросовестность», «открытость», «непрерывность», «владение как своим собственным»;
• Разъяснен порядок признания права собственности.
Самовольная постройка
Суды дали разъяснения по целому ряду вопросов, связанных с применением положений ГК РФ о самовольных постройках (ст. 222 ГК РФ), в том числе:
• Определен круг лиц, которые могут обращаться с иском о сносе самовольных построек. В этот круг вошли прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральными законами;
• Подтверждена позиция по поводу не распространении исковой давности на требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан;
• Разъяснено, что ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (т.е. заказчик строительства, а в случае отчуждения, ее приобретатель). При этом, если ответчик не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему постройку;
• Суды также отметили, что положения о самовольных постройках применяются и к реконструкции, в результате которой возник новый объект. При этом, указанные положения не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимого имущества. Между тем лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Кроме того, в случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектов или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Истребование имущества из чужого незаконного владения
• Разъяснены некоторые особенности рассмотрения споров, связанных с истребованием имущества из чужого незаконного владения, в частности определены лица, к которым следует предъявлять такие требования. Так, иск не может быть предъявлен к лицу, в незаконном владении которого имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует. Рассмотрена возможность принятия обеспечительных мер, рассмотрены возможные доказательства наличия права собственности. В частности, Суды разъяснили, что факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.
Споры о правах на недвижимое имущество
• Рассмотрены вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. В частности, установлено, что ответчиком по такого рода искам не является государственный регистратор, однако он может быть привлечен к участию в качестве третьего лица. Разъяснено, что обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявление в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права не требуется. Рассмотрено какой иск следует предъявлять, в случае если право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, какой срок исковой давности следует применять к таким искам, и с какого момент начинается его течение.
• Отдельное внимание уделено вопросам, связанным с передачей недвижимого имущества по договорам купли-продажи, а именно требованиям покупателя о передаче такого имущества продавцом, возможности предъявления иска о регистрации права собственности покупателя на имущество, которое фактически не было ему передано. Указывается, что в таком случае следует соединять в иске требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода прав и обязанностей. Уточнены последствия заключения продавцом договора купли-продажи недвижимого имущества с несколькими покупателями, а также применимый срок исковой давности (в таких случаях подлежит применению общий срок исковой давности).
Права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома
• Судами подтверждена ранее сложившаяся практика о том, что земельный участок под многоквартирным домом находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме с момента проведения его государственного кадастрового учета. До этого момента земельный участок находится в собственности публично-правового образования. Также рассмотрены вопросы, связанные с оспариванием границ земельных участков под многоквартирным домом.
Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:
в Москве – к Алексею Коневскому, руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по a.konevsky@pgplaw.ru
В Санкт-Петербурге – к Елене Рыжковой, руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства (Спб), по тел.: (812) 333-07-17 либо по e.ryzhkova@pgplaw.ru
