Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что принят Федеральный закон[1], который продолжает реформу правового регулирования общей собственности применительно к гаражным объединениям и уточняет правила управления ими (далее - «Закон»).
Закон вступает в силу с 1 октября 2023 г. Основные нововведения описаны ниже.
Гаражные объединения и общее имущество
В рамках регулирования общего имущества собственников недвижимости в 2021 году были приняты ст. 287.5 Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ в отношении общего имущества коттеджных поселков.
В продолжение этого, Закон вводит специальное регулирование для собственников гаражей и машино-мест. Так, Закон определяет понятия «территория гаражного назначения», «гараж» и «гаражный комплекс».
Урегулирован состав общего имущества в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе. По умолчанию, в силу закона такое общее имущество будет являться общей долевой собственностью собственников гаражей и машино-мест.
Комментарий
Формулировка этой правовой нормы свидетельствует о том, что право общей долевой собственности возникает с момента вступления Закона в силу независимо от регистрации в ЕГРН. Аналогичное регулирование действует применительно к помещениям в многоквартирном доме.
Управление гаражным объединением
Способы управления общим имуществом аналогичны тем, которые используются для управления многоквартирным домом. Количество голосов зависит от площади, принадлежащей собственнику (ч. 3 ст. 22 Закона).
К способам управления относятся:
-
Непосредственное управление. Собственники принимают совместные решения по управлению общим имуществом, если количество собственников не превышает 30-ти (ч.ч. 3-5 ст. 18 Закона). Управление осуществляется через заключение договоров на основании решения общего собрания.
-
Товарищество собственников недвижимости (ТСН). Закон уточняет регулирование ТСН. Так, например, собственники объектов недвижимости, для управления которым создано товарищество, вносят два вида взносов: членские (направленные на уплату налогов и сборов, благоустройство и проч.) и целевые (на создание или приобретение объектов недвижимости, оплату расходов на подготовку документации по планировке территории, реализацию иных решений общего собрания) (ст. 26 Закона).
-
Управляющая организация. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками машино-мест за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в гаражном комплексе (п. 3 ч. 1 ст. 18 Закона).
Предоставление земельного участка
Закон вносит уточнения в порядок образования земельного участка для размещения гаражного объединения, а именно:
-
по общему правилу местоположение границ территории гаражного назначения определяется на основании проекта межевания территории (ч. 1 ст. 3 Закона);
-
если на 1 октября 2023 г. проект межевания территории не утвержден, границами территории гаражного назначения признаются границы земельного участка, который предоставлен или выделен иным способом для гаражного строительства и (или) для размещения гаражей до дня вступления Закона в силу (ч. 2 ст. 34 Закона);
-
возможно бесплатно приобрести земельный участок в рамках «гаражной амнистии» без утверждения проекта межевания территории согласно схеме расположения земельного участка (ч. 2(в) ст. 30 Закона);
-
Собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе получают исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду согласно общему порядку, предусмотренному ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (ч. 3 ст. 29 Закона).
Другие изменения законодательства
Закон изменяет порядок выдачи свидетельства о праве на наследство, который предусмотрен Основами законодательств РФ о нотариате.
В частности, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения до введения в действие Земельного кодекса РФ, то при его наследовании нотариус до выдачи свидетельства о праве на наследство размещает информацию об этом на Федресурсе (ст. 28 Закона). Нотариус выдает свидетельство о праве на наследство при отсутствии уведомлений органов власти о невозможности нахождения такого земельного участка в частной собственности.
О чем подумать, что сделать
Новое регулирование позволит более упорядоченно осуществлять пользование гаражами и машино-местами, а также общим имуществом гаражных объединений. При наследовании земельного участка целесообразно проверять соблюдение нотариусом усложненной процедуры выдачи свидетельства о праве на наследство, что может позволить избежать споров в будущем.
Рекомендуем осуществлять детальную юридическую проверку лицам, планирующим строительство гаражей, гаражных комплексов, или приобретение гаражей или машино-мест.
Помощь консультанта
Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью.
В спектр наших услуг входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок объектов недвижимости, анализ рисков, связанных со сделками с объектами недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами и в суде, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.
[1] Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
