Высший Арбитражный Суд РФ высказался о способах отчуждения будущей недвижимости

11 июля 2011 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – «ВАС») принял Постановление № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".  Разъяснения ВАС РФ касаются заключения и исполнения предварительных договоров, осуществления инвестиций и отчуждения недвижимости на стадии строительства, но не применяются к спорам, связанным с созданием недвижимого имущества по Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Постановление Пленума ВАС является обязательным для нижестоящих арбитражных судов.

В Постановлении ВАС дал следующие разъяснения:

1. Заключение договоров купли-продажи недвижимости до завершения строительства и регистрации права собственности на нее правомерно

Отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи права собственности на недвижимое имущество само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Такой договор рассматривается как договор кули-продажи будущей вещи. Для исполнения договора и перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен будет обладать правом собственности на него, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП»).

Поскольку до окончания строительства у объекта отсутствует кадастровый номер, ВАС указал, что индивидуализация недвижимого объекта осуществляется путем указания иных сведений (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

Если в договоре недостаточно характеристик для индивидуализации объекта, но по завершении строительства между сторонами отсутствует спор и составлен акт приема-передачи конкретного объекта, то в регистрации перехода права собственности не может быть отказано.

Если имеется спор сторон о том, какой именно объект должен быть передан по договору, данный спор разрешается судом на основе положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

ВАС полагает возможным заключение договоров купли-продажи будущих земельных участков, не прошедших кадастровый учет, однако не указывает, каким образом следует индивидуализировать их в договоре. При этом в соответствии с действующим Земельным кодексом РФ единственным способом индивидуализации земельных участков является кадастровый учет.

2. Инвестиционные договоры расцениваются ВАС как договоры купли-продажи будущей недвижимости, то есть право собственности возникает у застройщика и передается инвестору

ВАС указал, что судам надлежит оценивать договоры о финансировании строительства или реконструкции объектов недвижимости как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное. При этом ВАС РФ прямо исключает расширительное толкование инвестиционного законодательства и указывает, что право собственности на завершенный строительством объект возникает у застройщика, а не у инвестора. Впоследствии застройщик передает возникшее у него право собственности инвестору как исполнение инвестиционного договора (договора купли-продажи, как его оценивает ВАС).

При этом из разъяснений ВАС следует, что застройщик (продавец) не может быть понужден к передаче объекта, как в случае, если строительство объекта не завершено, так и в случае если право собственности застройщика на уже возведенный объект  еще не зарегистрировано.  В этом случае инвестор (покупатель) вправе требовать возврата уплаченной суммы, а также возмещений убытков, но не признания своих прав на объект инвестиций.

В случае если строительство объекта завершено и право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за застройщиком (продавцом), инвестор (покупатель) вправе потребовать в судебном порядке  передачи объекта и государственной регистрации перехода права собственности.

3. Двусторонние договоры о совместном строительстве могут быть расценены как договоры строительного подряда и/или купли-продажи будущей недвижимости

По мнению ВАС, в случае если одна сторона предоставляет земельный участок, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон подлежат применению нормы о договоре строительного подряда. Право собственности на объект капитального строительства возникает у собственника земельного участка (после государственной регистрации данного права в ЕГРП). При этом ВАС допускает, что данный договор может быть и инвестиционным. Так, если по условиям договора сторона, осуществлявшая строительство имеет право получить в собственность помещения в возведенном здании, к обязательству о передаче помещений следует применять нормы купли-продажи будущей недвижимой вещи. А сам договор в этом случае является смешанным: содержащим нормы строительного подряда и купли-продажи. Это означает, что право собственности на здание возникает у собственника земельного участка при условии его государственной регистрации, а тот передает право собственности на помещения в нем лицу, осуществившему строительство.

4. Право собственности на здание, построенное по договору простого товарищества, возникает у собственника земельного участка

Если стороны заключили с целью строительства договор простого товарищества и совместно создали объект недвижимости, право собственности на него возникает у собственника земельного участка.

Соответственно, если земельный участок  не был оформлен в общую долевую собственность товарищей  или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то право собственности на совместно построенный объект капитального строительства возникает лишь у товарища, обладающего правом на земельный участок.

Таким образом, регистрация общей долевой собственности товарищей или договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора стала обязательным условием осуществления строительства в рамках простого товарищества. Стоит отметить, что Земельный кодекс РФ предусматривает только один случай, когда возможно заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Речь идет о том случае, когда помещения в здании уже  находятся в собственности у нескольких лиц. Заключение договоров аренды с целью строительства со множественностью лиц действующим законодательством не предусмотрено. В связи с этим вероятны отказы в заключении подобных договоров со стороны органов, уполномоченных на распоряжение государственным имуществом (в том числе недопущение к участию в торгах сразу всех товарищей).

ВАС указывает, что товарищи вправе потребовать от одного из товарищей внесения вклада в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность согласно договору простого товарищества в судебном порядке. Однако ВАС не указывает, как передать право собственности на возведенный объект товарищам или как разрешить спор товарищей по поводу прав на него, если его строительство уже завершено.

5. Предварительный договор купли-продажи с условием о внесении покупной цены рассматривается как договор купли-продажи с условием о предоплате

ВАС сформулировал правовую позицию, согласно которой наименование договора как предварительного не является однозначным определением его правовой природы. Позиция касается предварительных договоров, предполагающих заключение основного договора относительно еще отсутствующего имущества, при этом покупная цена объекта или ее существенная часть выплачивается до заключения основного договора. Суды обязаны рассматривать такой договор как договор купли-продажи будущей вещи  условием о предварительной оплате. Соответственно, правила о предварительных договорах (в частности, о сроке, о прекращении действия) и связанные с ними средства правовой защиты к подобным договорам неприменимы.

Следует отметить, что правовая позиция ВАС допускает расценивать как выплату покупной цены платежи по предварительному договору независимо от того, как они названы в тексте договора.

В целом разъяснения, данные в Постановлении Пленума ВАС РФ, возлагают на инвесторов риски, связанные банкротством застройщика (собственника земельного участка) или его недобросовестностью, в частности отказом от завершения строительства, от регистрации своего права собственности, а затем перехода права собственности к инвесторам. Из разъяснений следует, что право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано за инвесторами, а так же что незавершенный строительством объект следует включать в конкурсную массу застройщика.

В связи с принятием Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. рекомендуем:

1. пересмотреть действующие предварительные договоры по поводу объектов недвижимости и договоры об инвестициях в капитальное строительство и внести в них изменения, которые исключили бы искажение действительной воли сторон либо минимизировали связанные с этим риски;

2. предусматривать в договорах обеспечения исполнения обязательств застройщика по завершению строительства, регистрации своего права собственности, передачи объекта, завершенного строительством, и регистрации перехода права собственности на него к инвесторам, а также ответственность за неисполнение данных обязательств;

3. в случае осуществления совместной деятельности с целью строительства в рамках договора простого товарищества следует оформить общую собственность товарищей на земельный участок или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Для получения дополнительной информации обращайтесь, пожалуйста:

в Москве – к Алексею Коневскому, Руководителю практики земельного права, недвижимости и строительства, по тел.: (495) 967-00-07 либо по e-mail

В Санкт-Петербурге – к Юрию Халимовскому, Старшему юристу практики земельного права, недвижимости и строительства (Спб), по тел.: (812) 640-60-10 либо по e-mail