Верховный суд подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 16 ноября 2022 года Верховным Судом РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор).

Обзор включает в себя правовые позиции по вопросам применения:

• норм материального права (п. 1–24 Обзора);

• норм процессуального законодательства (п. 25–28 Обзора),

а также правовые позиции по вопросам, связанным с исполнением решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п. 29–31 Обзора).

На наш взгляд, лицам, деятельность которых связана со строительством и правами на недвижимое имущество, целесообразно обратить внимание и учитывать в своей деятельности следующие правовые позиции, приведенные в Обзоре, так как эти позиции являются (i) либо ключевыми при решении вопроса о признании объекта в качестве самовольной постройки, (ii) либо применимыми в значительном количестве споров, связанных с самовольным строительством, (iii) либо новыми (ранее не отраженными в постановлениях, обзорах Верховного Суда РФ):

• Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает возможность признания этого объекта самовольной постройкой (п. 1 Обзора).

• К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения (п. 2 Обзора).

• Президиум Верховного Суда РФ подтвердил позицию, позволяющую признать право собственности на постройку при нарушении процедуры строительства (запоздалое уведомление о планируемом строительстве (п. 3 Обзора), отсутствие разрешения на строительство (п. 4 Обзора)).

• Понятие «самовольная постройка», закрепленное в ст. 222 ГК РФ, распространяется на объекты недвижимости, построенные позднее 1 января 1995 г. (начало действия первой части ГК РФ). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

• Лицу, которое по окончании строительства приобрело право собственности на постройку, однако в связи с неверной квалификацией судом постройки в качестве самовольной (в деле по иску данного лица о признании права собственности на данную постройку как самовольную) утратило возможность зарегистрировать ранее возникшее право собственности на такую постройку в административном (внесудебном) порядке, не может быть отказано в признании права собственности на такую постройку в рамках последующего судебного дела по иску этого лица о признании права собственности на данную постройку в силу давности владения.

• Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 6 Обзора).

• С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п. 7 Обзора).

• Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения (независимо от формулировки требования, заявленного истцом) – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 8 Обзора).

• При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос будет являться защитой нарушенного права (либо защитой принадлежащего истцу гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, защитой публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан), а также наличие процессуального права на предъявление иска (п. 11 и 25 Обзора).

• Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка (п. 17 Обзора).

• Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора (п. 20 Обзора).

• Вслед за недавним Постановлением Конституционного Суда РФ от 09.11.2022 № 48-П, Верховный суд РФ подчеркивает ограничение возможности принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке:

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке (п. 21 Обзора).

• Вопрос о сносе самовольно реконструированного объекта, право собственности на который зарегистрировано, разрешению в административном порядке не подлежит (п. 22 Обзора).

• Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (п. 24 Обзора).[1]

• Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ (п. 28 Обзора).

О чем подумать, что сделать

Рекомендуем лицам, деятельность которых связана со строительством и правами на недвижимое имущество, учитывать приведенные в Обзоре правовые позиции. Это позволит сократить риск признания строящихся или уже созданных объектов недвижимости самовольной постройкой, риск сноса таких объектов по решению суда или органов местного самоуправления.

Учет правовых позиций, приведенных в Обзоре, поможет при предъявлении требований о признании права на самовольные постройки и защите своих прав в связи с неправомерным созданием иными лицами объектов недвижимости.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку по вопросам, связанным с судебными делами о признании объектов недвижимости самовольными постройками, о признании права собственности на самовольные постройки, а также по вопросам приведения самовольных построек в соответствие с установленными требованиями.

[1] Данное правило прямо предусмотрено подп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 339-ФЗ от 03.08.2018).