Загрузка...

Верховный суд подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что 16 ноября 2022 года Верховным Судом РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор).

Обзор включает в себя правовые позиции по вопросам применения:

  • норм материального права (п. 1–24 Обзора);

  • норм процессуального законодательства (п. 25–28 Обзора),

а также правовые позиции по вопросам, связанным с исполнением решения о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (п. 29–31 Обзора).

На наш взгляд, лицам, деятельность которых связана со строительством и правами на недвижимое имущество, целесообразно обратить внимание и учитывать в своей деятельности следующие правовые позиции, приведенные в Обзоре, так как эти позиции являются (i) либо ключевыми при решении вопроса о признании объекта в качестве самовольной постройки, (ii) либо применимыми в значительном количестве споров, связанных с самовольным строительством, (iii) либо новыми (ранее не отраженными в постановлениях, обзорах Верховного Суда РФ):

  • Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает возможность признания этого объекта самовольной постройкой (п. 1 Обзора).
Данный подход был изложен ранее в п. 23 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22).
  • К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения (п. 2 Обзора).

Таким образом, в Обзоре отражена:

  • правовая позиция, ранее изложенная в п. 29 Постановления № 10/22, согласно которой положения ст. 222 ГК РФ о сносе самовольных построек применяются только в отношении объектов недвижимости;

  • правовая позиция, ранее изложенная в п. 3 Постановления № 10/22 и п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле (в приведенном в Обзоре деле истец ошибочно основывал свое требование на положениях ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка», и суд самостоятельно определил нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям).

  • Президиум Верховного Суда РФ подтвердил позицию, позволяющую признать право собственности на постройку при нарушении процедуры строительства (запоздалое уведомление о планируемом строительстве (п. 3 Обзора), отсутствие разрешения на строительство (п. 4 Обзора)).

  • Понятие «самовольная постройка», закрепленное в ст. 222 ГК РФ, распространяется на объекты недвижимости, построенные позднее 1 января 1995 г. (начало действия первой части ГК РФ). Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора и Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.08.2021 по делу № А56-129764/2019, которое рассматривается в п. 4 Обзора. Необходимо отметить, что данная позиция была выработана ранее Высшим Арбитражным судом РФ (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 по делу № А65-26122/2010).

  • Лицу, которое по окончании строительства приобрело право собственности на постройку, однако в связи с неверной квалификацией судом постройки в качестве самовольной (в деле по иску данного лица о признании права собственности на данную постройку как самовольную) утратило возможность зарегистрировать ранее возникшее право собственности на такую постройку в административном (внесудебном) порядке, не может быть отказано в признании права собственности на такую постройку в рамках последующего судебного дела по иску этого лица о признании права собственности на данную постройку в силу давности владения.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора и Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.08.2021 по делу № А56-129764/2019, которое рассматривается в п. 4 Обзора.

Обстоятельства дела, рассмотренного в п. 4 Обзора, были следующие:

  • строительство объекта было завершено до 1995 г., право собственности на объект возникло без регистрации данного права собственности;

  • подавая иск о признании права собственности на самовольную постройку, истец неверно выбрал способ защиты: вместо требования о признании уже возникшего права собственности истец заявил требование о признании права на самовольную постройку. Суд при этом не определил, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежали применению при разрешении дела, и рассмотрел именно иск о признании права на самовольную постройку. При этом суд необоснованно квалифицировал постройку в качестве самовольной.

  • Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (п. 6 Обзора).

  • С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (п. 7 Обзора).

Данный подход был ранее изложен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, а также в определениях Конституционного Суда РФ от 29.01.2015 № 101-О, от 24.03.2015 № 658-О, от 27.09.2016 № 1748-О.

  • Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения (независимо от формулировки требования, заявленного истцом) – снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями (п. 8 Обзора).
В рассмотренном в Обзоре деле суд указал, что снос является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушения являются неустранимыми. 

  • При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос будет являться защитой нарушенного права (либо защитой принадлежащего истцу гражданского права, либо, в соответствии с установленной компетенцией, защитой публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан), а также наличие процессуального права на предъявление иска (п. 11 и 25 Обзора).

  • Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка (п. 17 Обзора).

  • Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора (п. 20 Обзора).

  • Вслед за недавним Постановлением Конституционного Суда РФ от 09.11.2022 № 48-П, Верховный суд РФ подчеркивает ограничение возможности принятия решения о сносе самовольной постройки в административном порядке:

    • Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке (п. 21 Обзора).
В ст. 222 Гражданского кодекса РФ данное правило не закреплено. Вероятно, Верховный Суд РФ ввел данное правило из-за сложности правовой квалификации объекта недвижимости и руководствуясь общим принципом, изложенным в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

    • Вопрос о сносе самовольно реконструированного объекта, право собственности на который зарегистрировано, разрешению в административном порядке не подлежит (п. 22 Обзора).
    • Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (п. 24 Обзора).[1]
  • Утверждение судом мирового соглашения по делу о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных ст. 222 ГК РФ (п. 28 Обзора).

О чем подумать, что сделать

Рекомендуем лицам, деятельность которых связана со строительством и правами на недвижимое имущество, учитывать приведенные в Обзоре правовые позиции. Это позволит сократить риск признания строящихся или уже созданных объектов недвижимости самовольной постройкой, риск сноса таких объектов по решению суда или органов местного самоуправления.

Учет правовых позиций, приведенных в Обзоре, поможет при предъявлении требований о признании права на самовольные постройки и защите своих прав в связи с неправомерным созданием иными лицами объектов недвижимости.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы оказать юридическую поддержку по вопросам, связанным с судебными делами о признании объектов недвижимости самовольными постройками, о признании права собственности на самовольные постройки, а также по вопросам приведения самовольных построек в соответствие с установленными требованиями.


[1] Данное правило прямо предусмотрено подп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 339-ФЗ от 03.08.2018).

Возврат к списку

Отправить статью

Для получения доступа к Обзорам судебной практики по налоговым спорам необходимо оформить подписку.

Год

30000 рублей + НДС

Подписаться
Я уже подписчик

Необходимо авторизоваться чтобы получить доступ

Авторизоваться

По вопросам подписки обращайтесь, пожалуйста, к Маргарите Завязочниковой
E-mail: m.zavyazochnikova@pgplaw.ru
Nел. +7 (495) 767 00 07

24.01.2023
«Пепеляев Групп» запустила проект «История компании»
30.12.2022
Ключевые проекты «Пепеляев Групп» в 2022 г.
23.12.2022
Елена Соколовская рассказала в РСПП о применении и развитии методик антимонополь...
19.12.2022
Айдар Султанов победил в номинации «Публикация года» премии ОКЮР
07.12.2022
«Пепеляев Групп» и «Актион право» подготовили совместный авторский курс по налог...
05.12.2022
Уроки по комплаенсу с регулятором
05.12.2022
Практики и отраслевые группы «Пепеляев Групп» продемонстрировали выдающиеся резу...
02.12.2022
БФ «Содействие лекарственному обеспечению» учрежден при поддержке «Пепеляев Груп...
X

25 антикризисных задач

которые мы можем решить
вместе с вами


Узнать