Риски в результате заниженной цены недвижимости
Юридическая компания «Пепеляев Групп» сообщает, что в августе 2022 г. Верховный Суд РФ принял Определение[1], согласно которому занижение цены земельного участка свидетельствует о прямой или косвенной осведомленности участника гражданского оборота о противоправной цели сделки.
Осведомленность стороны договора о противоправной цели сделки является одним из условий признания сделки недействительной как подозрительной (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Осведомленность доказывается через опровержимые презумпции (например, заинтересованности сторон сделки между собой, знания об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности).
В настоящем деле земельный участок был продан по цене в 7 раз меньше кадастровой и в 9 раз меньше рыночной стоимости. С точки зрения Верховного Суда РФ, это обстоятельство «должно породить сомнения у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота относительно правомерности такого отчуждения». В такой ситуации справедливо предполагать, что «покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника».
В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок с объектами недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.
[1] Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 04.08.2022 по делу № А41-70837/2017.
Осведомленность стороны договора о противоправной цели сделки является одним из условий признания сделки недействительной как подозрительной (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Осведомленность доказывается через опровержимые презумпции (например, заинтересованности сторон сделки между собой, знания об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках его неплатежеспособности).
В настоящем деле земельный участок был продан по цене в 7 раз меньше кадастровой и в 9 раз меньше рыночной стоимости. С точки зрения Верховного Суда РФ, это обстоятельство «должно породить сомнения у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота относительно правомерности такого отчуждения». В такой ситуации справедливо предполагать, что «покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника».
Приобретение активов по заниженной цене сопряжено с рисками. Для того, чтобы сделку не признали недействительной, в каждом случае требуется анализ конкретных причин продажи недвижимости по нерыночной цене. Возможно, целесообразно прибегнуть к услугам специалиста-оценщика перед приобретением объекта.
О чем подумать, что сделать
Физическим лицам и организациям, которые планируют приобрести недвижимость, следует обратить внимание на дополнительные риски, связанные с покупкой имущества. Необходимо учитывать, что цена объекта недвижимости должна сопоставляться с его кадастровой и рыночной стоимостью и определяться уникальными характеристиками недвижимости.Помощь консультанта
Специалисты «Пепеляев Групп» оказывают всестороннюю юридическую поддержку сторонам сделок с недвижимостью. Изменяющееся и усложняющееся законодательное регулирование превращает ее покупку в нетривиальную задачу. В таких случаях мы готовы оказать всестороннюю юридическую помощь – сопровождение сделок с недвижимым имуществом.В спектр услуг «Пепеляев Групп» входит консультирование по вопросам купли-продажи и совершения иных сделок с объектами недвижимости, анализ рисков, связанных с тем или иным объектом недвижимости, представление интересов компаний при взаимодействии с государственными органами, а также проведение юридических проверок объектов недвижимого имущества.
[1] Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 04.08.2022 по делу № А41-70837/2017.