Изменения в долевом строительстве

1. Изменен момент прекращения залога земельного участка (прав аренды на земельный участок) в силу закона

Пункт 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о долевом строительстве») предусматривает, что возникающий в силу закона залог прав на земельный участок (в том числе прав аренды, субаренды земельного участка) в пользу участников долевого строительства или возникающий на основании договора с банком прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства.

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ этот момент изменен. Теперь залог прекращается «со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома». 

2. Финансовые послабления для застройщиков

Меняется система регулирования финансов застройщика:

• для получения средств со счета эскроу более не требуется предоставлять сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности первого дольщика, как это предусмотрено Законом о долевом строительстве: теперь достаточно предъявления банку разрешения на ввод в эксплуатацию;
• застройщикам будет разрешено выдавать по расчетному счету целевые займы застройщикам - дочерним обществам. Согласно прежней редакции Закона о долевом строительстве, предоставление ссуд и займов по расчетному счету застройщика не допускалось;
• застройщикам дано право самостоятельно регистрировать право собственности за участниками долевого строительства с обязанностью передать собственнику выписку из ЕГРН.

3. Введены новые правила, касающиеся проектной декларации

Согласно Федеральному закону от 13.07.2020 № 202-ФЗ, изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, должны вноситься застройщиком в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Тем самым увеличены сроки на внесение изменений в проектную декларацию через ЕИС жилищного строительства. Ранее коррективы в декларацию нужно было вносить в течение трех рабочих дней, после чего в течение пяти рабочих дней внести их в ЕИС жилищного строительства.

Кроме того, уточнено, что если объект уже введен в эксплуатацию, то вносить изменения о нем в проектную декларацию не требуется. Одновременно разрешено отклонение от площади согласно проектной документации на 5% в любую сторону, при условии неизменности количества этажей, помещений, машино-мест.

Уточнено содержание проектной декларации: теперь в списке бенефициарных владельцев указывать тех, кто может прямо распоряжаться долями (голосами), для физлиц, входящих в одну группу с застройщиком, потребуется указать СНИЛС и ИНН, несколько расширен перечень подлежащих декларированию сведений о проекте строительства.

О чем подумать, что сделать

Застройщикам следует учесть изменения, введенные вступившим в силу 13.07.2020 Федеральным законом № 202-ФЗ, в правовом регулировании долевого строительства и изменения в моменте снятии залога и получения денежных средств со счетов эскроу.

Участникам долевого строительства следует внимательно оценить риски нахождения объекта долевого строительства в собственности застройщика без залога с момента ввода в эксплуатацию до момента передачи им объекта.

Помощь консультанта

Специалисты «Пепеляев Групп» готовы помочь оценить обстоятельства и факты применительно к каждому конкретному обязательству, выработать позицию в отношении наиболее разумного поведения с учетом ситуации, оказать иную правовую поддержку, в том числе в рамках разрешения спорных ситуаций, в переговорах с контрагентами, в подготовке соглашений в текущих правовых и экономических условиях.
Мы также готовы оказать комплексную правовую поддержку по сопровождению судебного разбирательства в арбитражных судах и судах общей юрисдикции всех уровней.