Прокуратура оспаривает продажу участков петербургского девелопера на 1,4 млрд руб.

Как считают гатчинские прокуроры, компания якобы захватила часть Герколовской лесополосы, являющейся федеральной собственностью. Здесь в августе 2019 года девелопер уже размежевал почти 60 га леса более чем на 800 участков под дачное строительство и приступил к их продаже. "В декабре 2019 года подано исковое заявление в Гатчинский городской суд о признании отсутствующим права собственности физических лиц на земельные участки с 47:23:0319003:2489 по 47:23:0319003:3031", — говорится в ответе надзорного органа.

Кроме того, материалы направлены в налоговую службу для дополнительной проверки. По оценкам экспертов, рыночная цена спорных участков, размежеванных под ИЖС, может составить порядка 1,2–1,4 млрд рублей.

В ЛОГКУ "Ленобллес", которое отвечает за лесной фонд Ленинградской области, официально не поясняют, каким образом лесополоса попала в хозяйственный оборот.
Как полагают в учреждении, земельный участок, законность освоения которого оспаривает прокуратура, относится к Мгинскому участковому лесничеству. В 2010 году он был передан ООО "Гриф" в аренду "в целях заготовки древесины" и из состава земель лесного фонда не выходил. 

 
Когда и на каком основании земля перешла в собственность физических лиц, в "Ленобллесе" не понимают. Сейчас продолжается вырубка леса на спорной земле, что зафиксировано лесничими в ходе очередной проверки.

Купленное честным путем

В самой "Армаде" уверяют, что действия компании законны и вся территория принадлежит нескольким физическим лицам, которые передали ее компании под строительство поселка, а земельные участки имеют присвоенную категорию "земли сельскохозяйственного назначения" с установленным видом разрешенного использования "для дачного строительства".

В генплане поселения все эти участки продолжают относиться к лесной зоне, никаких изменений в него не вносилось. Что, по мнению экспертов, в случае их застройки может вызвать претензии со стороны надзорных органов — и к покупателям.

Ничья земля

Юристы обращают внимание, что случаи появления на рынке загородной недвижимости участков, чья юридическая чистота вызывает вопросы, нередки.

"Здесь все довольно просто. Данные лесоустроительной документации отсутствовали в ЕГРН. По умолчанию к любым землям, данные по которым в реестре отсутствуют, муниципалы относятся как к неразграниченной государственной собственности, а значит, как к территории, которой они могут распоряжаться. При этом чиновники не приняли во внимание фактическое наличие лесных насаждений на спорной территории и не проверили, где располагается граница леса. Мы при проверке приобретаемых клиентами земельных участков довольно часто сталкиваемся с такими ситуациями, когда муниципалы отчуждают федеральную землю, в том числе из состава лесов", — рассказывает Елена Крестьянцева, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства "Пепеляев Групп" в Петербурге. 

 
Потенциально, по оценке экспертов, больше всего могут пострадать люди, которые уже приобрели спорные участки. Дело в том, что если прокуратура в каких–то случаях добьется признания права на землю отсутствующим, то крайними окажутся покупатели: вряд ли им удастся быстро и полностью получить внесенные в компанию средства за землю.

Серая земля

Как рассказали "ДП" в петербургском офисе "Пепеляев Групп", нередко из–за ошибок местные администрации отчуждают участки, которыми не могут распоряжаться: к примеру, территории лесничеств, старых оборонных заводов, военных частей, объектов гражданской обороны и так далее.

Так, по просьбе одного из клиентов компания проверяла земли, находящиеся в частной собственности (Курская область), с разрешенным видом использования "для размещения объектов розничной торговли". При этом действующий генеральный план относил их к зоне рекреационного назначения и особо охраняемой природной территории. Надел, исходя из его адреса, располагался в урочище Солянка (крупный лесной массив, примыкающий к южной части Курска), сам лес был восстановлен после войны. Юристы компании увидели в этой ситуации существенные риски оспаривания права собственности на участок в связи с запретом на его приватизацию.
В другом случае специалисты "Пепеляев Групп" столкнулись с попыткой передачи в собственность участка береговой полосы, которая должна быть открыта для доступа граждан и не подлежит приватизации. В итоге по данному факту было возбуждено уголовное дело в отношении чиновников.

"Тогда мы выяснили на практике, что качество проверки материала местным земельным комитетом очень низкое. Должностные лица зачастую мало интересуются, что фактически находится на территории земельного участка. Если взглянуть на карту, то стало бы очевидно, что участок отчуждать нельзя", — говорит юрист. Как отмечает Елена Крестьянцева, последствиями такого отношения чиновников становятся судебные разбирательства и оспаривание совершенных сделок.

Источник: Деловой Петербург