ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности

Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок. Верховный Суд указал, что кассационный суд ошибочно не принял во внимание довод заявительницы о ничтожности сделки по передаче доли в праве на земельный участок постороннему лицу, что нарушило ее права как участника долевой собственности.

Партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения. Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.

Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями. В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки. В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.

«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.

Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК). Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения). То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.

«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника. Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота. В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.

Источник: «Адвокатская газета»