ВС пояснил судьбу арендной платы при продаже прав требований по инвестконтракту с торгов

Предшественник компании «АСТ Транс Маркет» заключил с Правительством Москвы инвестконтракт на строительство торгового комплекса, а также договор аренды участка под строительство ТК (впоследствии возобновлен на неопределенный срок). В рамках банкротства «АСТ Транс Маркет» конкурсный управляющий продал с торгов принадлежащие компании права требования по инвестконтракту стоимостью 221 млн рублей. По итогам торгов с ООО «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша» в июле 2019 году был заключен договор уступки прав требований. Однако это не помешало департаменту горимущества Москвы взыскать с «АСТ Транс Маркет» в суде плату за пользование участком с 24.07.2019 по 30.06.2020 года в размере 7,5 млн рублей. «АСТ Транс Маркет», ссылаясь передачу в июле 2019 года по цессии обязательств по договору аренды компании «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», подал иск о взыскании с последнего 7,5 млн рублей. Суд первой инстанции, с которым согласились апелляция и кассация, отклонил иск. «АСТ Транс Маркет» пожаловался в Верховный суд, который отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело А40-127277/2022).

Комментирует партнер, руководитель практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса «Пепеляев Групп» Юлия Литовцева: «Комментируемое определение иллюстрирует известную и наболевшую проблему уступки банкротами прав по договорам аренды земельных участков. Оборот таких прав ограничен законом в виде необходимости согласия арендодателей на уступку, например, если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, и срок аренды составляет менее 5 лет. Однако, лица, приобретающие права аренды на банкротных торгах (в том числе, как право, обеспечивающее исполнение инвестиционного контракта) зачастую не учитывают такой «подводный камень», и в итоге сталкиваются с существенными препятствиями. В данном споре Верховному Суду пришлось исправлять достаточно очевидные ошибки судов. Первая заключалась в том, что суды попросту не установили, какой объем прав принадлежал компании-банкроту, был выставлен на торги и стал предметом договора с приобретателем этих прав. Вторая ошибка явилась результатом ошибочного толкования отсутствия регистрации права аренды как условия, освобождающего арендатора от оплаты за фактическое пользование. В итоге, на новом рассмотрении судам придется разобраться с тем, поступил ли земельный участок в фактическое пользование ответчика, и каков был объем перешедших к участнику банкротных торгов прав».

Источник: PROбанкротство