Оборот недвижимости у нас - хождение по минному полю

Верховный суд проигнорировал нормы о защите добросовестности покупателя супружеской недвижимости, не знавшего о том, что продавец состоит в браке. При продаже дома продавец представил покупателю нотариально заверенное заявление о том, что у него нет супруги и он является единственным собственником. Был заключен договор купли-продажи, но затем объявилась жена с требованием признать сделку недействительной. Как ни странно, Верховный суд безоговорочно защитил супругу и мотивировал свое решение не тем, что покупатель не является добросовестным, а тем, что положения Семейного кодекса имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса о защите лица, не знавшего о необходимости получения согласия другого лица на совершение сделки. И все это на фоне того, что ст. 173.1 ГК РФ, по которой сделка, совершенная без согласия третьего лица, может быть признана недействительной, только если будет доказана недобросовестность контрагента, — новый закон, который в силу принципа Lex posterior derogat legi priori сильнее закона старого (п. 3 ст. 35 СК РФ). Причем сам же Пленум ВС РФ (в п. 55 постановления № 25 от 23.06.2015) признавал, что новые правила распространяются и на сделки, заключаемые супругами с общим имуществом.

Не ясно, как можно было подстраховаться перед покупкой дома у лица, заявляющего о том, что он холост. У нас нет единой базы актов гражданского состояния. Причем в некоторых ситуациях и такой реестр не спас бы, поскольку брак может быть совершен в другой стране. По сути, покупатель добросовестно полагался на переданное продавцом нотариально заверенное заявление и на страницу паспорта, где не было штампа о браке. Правда, покупателя мог насторожить факт, что в доме были зарегистрированы лица с такой же фамилией, как у продавца. Возможно, и насторожил. Возможно, продавец заверил, что в доме живет не супруга, а другие его родственники. Этот момент покупатель, видимо, и не проверил. Но эти обстоятельства надо было выяснять в ходе суда. Но ВС на это внимания не обратил.

За неделю до этого практически те же судьи вынесли решение об обратном. Они отменили судебные акты, в которых без учета добросовестности залогодержателя ипотека, установленная без согласия супруги, была признана недействительной сделкой (определение № 5-КГ16-119). А еще за пару месяцев до этого практически тот же состав судей Верховного суда признал, что добросовестность покупателя супружеского имущества должна быть защищена (определение № 18-КГ16-50). То есть Верховный суд уже признавал, что именно добросовестный контрагент супруга должен быть защищен. А теперь вдруг резко эту практику поменял. Что можно сказать на это? Оборот недвижимости в нашей стране — хождение по минному полю.

Источник - «Корпоративный юрист»